Cum va influența noul Cod al Urbanismului prețurile terenurilor. Care sunt terenurile ce se pot scumpi cu 20%

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor poate schimba modul în care piața imobiliară stabilește valoarea terenurilor. Principalul criteriu care poate câștiga importanță este certitudinea urbanistică: cât de clar este pentru un cumpărător ce poate construi pe un teren, în ce condiții și într-un termen previzibil.

Un plan urbanistic poate scumpi preţul unor terenuri Foto: Shutterstock

În anumite situații, diferența de valoare dintre două terenuri comparabile poate ajunge la 10–20%, iar în cazuri particulare chiar mai mult. Diferența nu reprezintă o majorare automată a prețurilor, ci reflectă valoarea timpului economisit și a riscului urbanistic eliminat.

„Din perspectiva unui evaluator, cea mai importantă schimbare este că vom pune un preț tot mai mare pe certitudine, pentru că vom şti ce se poate construi, în ce condiții și în cât timp.. Până acum, în valoarea multor terenuri intra și speranța că, printr-un PUZ, se va putea construi mai mult în viitor. Cu noile reguli, diferența dintre ceea ce se poate construi astăzi și ceea ce doar sperăm că vom putea construi mâine va conta mult mai mult în preț. Pe scurt, piața va plăti mai mult pentru ceea ce este sigur și mai puțin pentru promisiuni”, explică Andrei Botiș, CEO NAI Romania, MRICS, evaluator autorizat.

Cât poate valora urbanismul clar

Pentru un dezvoltator, un teren cu regim urbanistic clar oferă un avantaj important: poate estima mai bine investiția, costurile și veniturile viitoare și poate începe proiectul într-un termen mai previzibil.

În schimb, un teren a cărui dezvoltare depinde de proceduri urbanistice viitoare presupune timp, capital blocat și riscul ca rezultatul dorit să nu fie obținut.

În anumite zone și pentru terenuri realmente comparabile, diferența de valoare dintre un teren cu regim urbanistic clar și unul a cărui dezvoltare depinde de proceduri viitoare poate ajunge orientativ la 10–20%.

De exemplu, la un teren evaluat la aproximativ 5 milioane de euro, o diferență de 10–20% ar însemna între 500.000 și 1 milion de euro. Este însă un exemplu orientativ și nu o regulă de evaluare aplicabilă tuturor terenurilor.

„Practic, proprietarul unui teren cu urbanism clar deține nu doar terenul, ci și timp economisit și risc eliminat. Dacă două terenuri similare permit aceeași dezvoltare, dar pentru unul investitorul poate începe proiectul imediat, iar pentru celălalt trebuie să aștepte doi sau trei ani fără certitudinea rezultatului, este firesc ca piața să le atribuie valori diferite. Aceasta este prima de certitudine despre care vorbim”, spune Andrei Botiș.

Terenurile cu potențial, dar fără certitudine, pot fi evaluate mai prudent

În ultimii ani, în special în București și în marile orașe, valoarea unor terenuri a inclus și perspectiva unei dezvoltări mai favorabile în viitor. Cu alte cuvinte, cumpărătorii au plătit nu doar pentru ceea ce putea fi construit în prezent, ci și pentru posibilitatea obținerii unor condiții mai bune prin documentații urbanistice viitoare.

Noul cadru poate reduce această componentă speculativă și poate determina piața să analizeze mai atent ceea ce este edificabil în mod cert.

Astfel, două terenuri aflate chiar unul lângă celălalt, cu suprafețe similare, pot avea valori diferite dacă unul vine cu reguli urbanistice clare, iar celălalt presupune ani de proceduri și un rezultat incert.

Efectele noului Cod nu se vor vedea imediat

Deși noul Cod intră în vigoare la 25 august 2026, efectele sale economice nu apar instantaneu. Aplicarea efectivă a noilor proceduri presupune o perioadă de tranziție, în care administrațiile locale și instituțiile implicate în autorizare trebuie să își adapteze mecanismele de lucru.

Aşa cum am mai scris, comisiile implicate în noul mecanism au un termen de organizare de până la 45 de zile lucrătoare, iar administrațiile locale au termen până la 31 decembrie 2026 pentru revizuirea procedurilor interne.

Felix Căprariu, manager de proiect în energie regenerabilă și logistică industrială, estimează că beneficiile complete ale noului Cod nu vor fi resimțite mai devreme de primele două trimestre din 2027.

Acest lucru este important și pentru piața terenurilor. Eventuala „primă de certitudine” nu va apărea automat în prețuri în ziua intrării în vigoare a legii, ci se poate contura treptat, pe măsură ce noile proceduri devin funcționale și cumpărătorii încep să diferențieze mai clar terenurile cu dezvoltare sigură de cele care presupun în continuare incertitudine.

Se vor scumpi și locuințele?

În cazul locuințelor, efectul noului Cod este mai greu de anticipat. Nu există o creștere automată a prețurilor apartamentelor doar ca urmare a intrării în vigoare a noilor reguli.

Un factor important va fi oferta. Dacă perioada de tranziție sau noile proceduri întârzie proiectele și pe piață ajung mai puține locuințe noi, în condițiile unei cereri ridicate, presiunea asupra prețurilor poate crește.

Pe de altă parte, dacă regulile aduc mai multă claritate și termene mai predictibile, dezvoltatorii își pot calcula mai bine investițiile, ceea ce poate susține dezvoltarea de noi proiecte.

„Nu cred că întrebarea principală este dacă noul Cod va scumpi apartamentele cu 2%, 5% sau 10%. Mult mai important este ce se va întâmpla cu oferta. Dacă proiectele sunt amânate și pe piață ajung mai puține locuințe, în timp ce cererea rămâne aceeași, presiunea asupra prețurilor este firească. Dacă însă noile reguli aduc mai multă claritate și termene mai predictibile, dezvoltatorii își vor putea calcula mai bine investițiile, iar acest lucru este sănătos pentru întreaga piață”, a explicat Botiș.

Certitudinea devine un criteriu de valoare

Intrarea în vigoare a noului Cod nu înseamnă că toate terenurile se vor scumpi și nici că cele cu potențial de dezvoltare își pierd valoarea. Schimbarea importantă este că piața ar putea face o diferență mai clară între ceea ce se poate construi astăzi și ceea ce ar putea deveni posibil în viitor.

Pentru proprietari, documentația urbanistică și claritatea indicatorilor pot cântări mai mult în negocierea prețului. Pentru cumpărători și dezvoltatori, acestea pot însemna un risc mai mic și o estimare mai precisă a investiției.

„În imobiliare, locația rămâne esențială, dar Codul urbanistic aduce în prim-plan un al doilea criteriu: certitudinea. Un teren bun nu va mai fi doar un teren bine amplasat, ci un teren pe care investitorul știe de la început ce poate construi, în cât timp și cu ce costuri. Proprietarii care au această claritate pot fi printre beneficiarii direcți ai noii realități urbanistice”, conchide Andrei Botiș.