Analiză Case fără autorizație din 25 august. Noul Cod al urbanismului intră în vigoare, dar efectele s-ar vedea abia în 2027

Noul Cod al urbanismului intră în vigoare pe 25 august și schimbă inclusiv modul în care pot fi construite anumite case din mediul rural. Felix Căprariu, manager de proiect în energie regenerabilă și logistică industrială, a explicat pentru „Adevărul” că între intrarea în vigoare a legii și funcționarea efectivă a noului mecanism administrativ poate exista o perioadă de tranziție.

În mediul rural vor putea fi construite case de până 150 mp doar cu notificarea primăriei

El estimează că efectele complete ale Codului nu vor fi resimțite mai devreme de primele două trimestre din 2027.

Legea intră în vigoare, administrația are însă nevoie de timp

Observația lui Felix Căprariu pornește de la modul în care noul Cod a fost construit. Legea unifică peste 20 de acte normative și introduce, printre altele, avizarea integrată printr-un dosar unic și digitalizarea procedurilor.

„Ca manager de proiect în energie regenerabilă și logistică industrială, consider adoptarea noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor un pas necesar și binevenit. Unificarea a peste douăzeci de acte normative, avizarea integrată printr-un dosar unic și digitalizarea procedurilor răspund unor probleme reale din faza de autorizare”, a declarat expertul pentru „Adevărul”.

Problema este că noile proceduri trebuie preluate și puse efectiv în aplicare de administrațiile locale și de instituțiile care emit avize și acorduri.

„Codul se aplică de la 25 august 2026, iar aplicarea nu așteaptă normele metodologice. În practică însă, avizarea integrată depinde de structuri care încă nu sunt operaționale: comisiile au termen de organizare de până la 45 de zile lucrătoare de la publicare, iar administrația locală are până la 31 decembrie 2026 pentru a-și revizui procedurile interne”, a adăugat specialistul.

Casele de până la 150 mp vor putea fi construite fără autorizație

Una dintre modificările care îi interesează direct pe proprietarii de terenuri este procedura simplificată pentru anumite construcții din mediul rural.

Noul Cod permite construirea unei singure locuințe unifamiliale de maximum 150 mp suprafață desfășurată, în anumite condiții, prin notificarea primăriei, fără autorizația de construire.

Casa trebuie să fie amplasată în intravilanul unei localități rurale, să aibă acces și lot propriu, să fie în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice și să respecte documentațiile de urbanism aprobate.

Regimul de înălțime este limitat la parter sau demisol și parter, fără subsol.

Procedura nu elimină însă proiectarea. Pentru un proiect individual este nevoie de arhitect, inginer proiectant de structuri și proiectant de instalații, iar proiectul trebuie să respecte inclusiv ghidul de arhitectură pentru specificul local din mediul rural.

PUG-ul poate limita în continuare ce se poate construi

Una dintre limitele importante ale noului Cod, semnalată de Căprariu, ține de faptul că regulile generale nu înlocuiesc prevederile PUG-urilor locale.

„Codul stabilește reguli generale, dar nu poate înlocui reglementările specifice fiecărui amplasament - indici urbanistici, regim de înălțime, funcțiuni permise, interdicții de construire - care rămân atributul PUG”, a declarat Căprariu pentru „Adevărul”.

Prin urmare, faptul că legea permite notificarea în locul autorizației nu înseamnă că orice teren din mediul rural poate fi folosit automat pentru construirea unei case de 150 mp.

Regulile din Planul Urbanistic General și Regulamentul Local de Urbanism rămân aplicabile. În cazul în care acestea impun restricții pentru un anumit amplasament, simplificarea procedurii nu înlătură respectivele restricții.

Diferența dintre simplificarea procedurii și dispariția regulilor

Noul sistem schimbă în principal modul în care este obținut dreptul de a executa anumite lucrări, nu regulile tehnice și urbanistice pe care construcția trebuie să le respecte.

Acesta este și motivul pentru care Căprariu consideră că PUG-ul trebuie verificat separat înaintea începerii unui proiect.

„Recomand ca, pentru fiecare proiect, compatibilitatea cu PUG-ul în vigoare și stadiul real de operaționalizare a Codului la nivelul emitenților să fie tratate ca pași distincți și prioritari, iar calendarele să fie construite pe ipoteza unei aplicări graduale, nu instantanee”, a adăugat expertul.

Căprariu estimează că perioada de tranziție va fi mai lungă decât data de intrare în vigoare a legii.

„Emitenții de avize și acorduri - mediu, operatori de rețea, structuri de specialitate - vor lucra o perioadă cu proceduri încă nealiniate la noul cadru. Estimez realist că beneficiile pline ale Codului nu vor fi resimțite mai devreme de primele două trimestre din 2027”, a explicat Căprariu pentru „Adevărul”.

Și pentru anexe apar reguli mai simple

Noul Cod introduce două niveluri de simplificare pentru construcțiile exterioare locuințelor.

Anumite anexe de maximum 20 mp cumulat pot fi realizate fără autorizație și fără notificare, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege. Sunt vizate construcții precum terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii sau grupuri sanitare.

Acestea trebuie să fie, între altele, fără fundație, provizorii și demontabile, cu o înălțime de cel mult 2,5 metri.

Pentru alte construcții exterioare, precum garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri sau piscine, limita este de 50 mp cumulat, iar lucrările intră în procedura simplificată a notificării.