Capcanele cumpărării unei case sau ale unui teren. Ce trebuie să verifici înainte să semnezi

Cumpărarea unei case sau a unui teren presupune mai mult decât verificarea prețului și vizionarea proprietății. O ipotecă, un sechestru, un litigiu sau o construcție care nu apare în documentația cadastrală pot complica tranzacția și pot genera cheltuieli suplimentare pentru cumpărător. 

Verificarea actelor înainte de cumpărarea unei proprietăți. Foto: click.ro

Cartea funciară este unul dintre primele documente care trebuie consultate înainte de cumpărare. Aceasta conține informații despre proprietar, caracteristicile imobilului și eventualele sarcini sau restricții înscrise asupra proprietății.

Cumpărătorul trebuie să verifice dacă vânzătorul figurează drept proprietar și dacă datele din documente corespund imobilului prezentat. Suprafața, identificarea proprietății și documentația cadastrală trebuie analizate înainte de semnarea actelor.

Cartea funciară poate arăta și dacă asupra imobilului sunt înscrise ipoteci, sechestre, servituți sau interdicții de înstrăinare. Aceste mențiuni nu sunt simple formalități, deoarece pot influența condițiile în care proprietatea poate fi vândută și drepturile dobândite de noul proprietar.

Pentru a verifica situația juridică a imobilului, cumpărătorul poate solicita informațiile din cartea funciară prin serviciile puse la dispoziție de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Documentele sunt analizate și în cadrul procedurii notariale.

Poate fi cumpărat un imobil care are ipotecă sau este implicat într-un litigiu?

Existența unei ipoteci nu înseamnă automat că proprietatea nu poate fi vândută. Potrivit informațiilor publicate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR), un imobil ipotecat poate face obiectul unei tranzacții, în anumite condiții. Cumpărătorul trebuie să știe însă că ipoteca nu este radiată automat odată cu vânzarea.

Situația trebuie clarificată înainte de încheierea tranzacției. Cumpărătorul trebuie să cunoască atât condițiile în care poate fi realizată vânzarea, cât și modul în care va fi gestionată ipoteca. În lipsa acestor clarificări, există riscul să își asume obligații financiare fără să cunoască pe deplin implicațiile juridice ale tranzacției.

Atenție este necesară și atunci când asupra proprietății sunt înscrise sechestre, interdicții de înstrăinare sau alte sarcini. De asemenea, eventualele litigii legate de imobil trebuie verificate înainte de cumpărare. Cunoașterea acestor situații îi permite cumpărătorului să evalueze riscurile înainte de a semna actele.

Ce riscuri apar în cazul caselor construite fără autorizație

O altă problemă care poate apărea la cumpărarea unei case este diferența dintre construcția existentă pe teren și situația prezentată în documentele proprietății. O extindere, o anexă sau alte lucrări care nu figurează în documentația cadastrală trebuie clarificate înainte de încheierea tranzacției.

Verificarea nu trebuie să se limiteze la identificarea locuinței în acte. Cumpărătorul trebuie să afle dacă lucrările de construire au fost autorizate și dacă există documentele care atestă finalizarea acestora.

Articolul 37 din Legea nr. 50/1991 reglementează condițiile în care construcțiile sunt considerate finalizate, precum și recepția lucrărilor. Prevederile sunt importante pentru verificarea situației juridice a unei proprietăți, în special atunci când au fost realizate modificări sau extinderi.

Construcțiile realizate fără autorizație nu au automat aceeași situație juridică. Legislația prevede posibilitatea intrării în legalitate în anumite condiții, astfel că viitorul proprietar trebuie să afle dacă situația lucrărilor poate fi clarificată și ce documente sunt necesare.

O locuință care are în realitate o suprafață mai mare decât cea menționată în documentația cadastrală poate crea probleme după cumpărare. De aceea, orice diferență între construcția existentă și datele din acte trebuie identificată și lămurită înainte de semnarea contractului.