Interviu Merită să cumperi o casă acum? Șerban Trîmbițașu, la emisiunea „Next - Economia Viitorului”, despre prețuri, credite și greșelile care te costă

Într-o piață imobiliară în care prețurile locuințelor continuă să fie un subiect de dezbatere, iar mulți români se întreabă dacă este momentul potrivit să cumpere, Șerban Trîmbițașu vorbește la „Next - Economia Viitorului” despre riscurile creditării, diferența dintre confort și investiție și alternativele pe care le au cei care dispun de economii. Cunoscut pentru prezența sa pe rețelele sociale și activitatea din domeniul imobiliar, acesta spune că nu recomandă tuturor să își blocheze banii într-o proprietate și atrage atenția că rata lunară nu ar trebui să depășească un sfert din venitul familiei.

Șerban Trîmbițașu, în studioul emisiunii „Next - Economia viitorului”. Foto: Adevărul

Adevărul: În fiecare weekend ne întâlnim cu un om care construiește viitorul, cu oameni din diverse industrii. Discutăm, pentru că lucrurile se schimbă foarte mult, mai ales sub influența inteligenței artificiale și a rețelelor sociale. În momentul acesta, nu prea mai poți să te descurci fără rețele sociale și fără promovare. Trebuie să înveți să te promovezi, să te vinzi. Invitatul de astăzi, în al doilea episod Next, este un exemplu foarte bun pentru crearea unui brand. Pe lângă discuția cu dumnealui, vom încerca să răspundem, ca de obicei, la trei întrebări: cât costă, cu ce ne ajută și ce poți face tu? „Cât costă?” va fi una dintre întrebările recurente în această ediție, pentru că invitatul nostru este un superstar al imobiliarelor și, în același timp, un brand în sine. Este vorba despre Șerban Trîmbițașu. Superstar, bun găsit! Vă mulțumesc că ați acceptat invitația noastră.

Șerban Trîmbițașu: Mulțumesc, în primul rând, eu pentru invitația voastră! Nu sunt superstar și nici nu vreau să fiu superstar, pentru că ar însemna o responsabilitate pe care nu mi-o doresc. Pot să spun că sunt un om din imobiliare deosebit de vizibil în România. Cu asta sunt de acord.

Și un atu principal este faptul că ați studiat actoria.

Cred că m-a ajutat și asta, pentru că una dintre cele mai mari frici ale omului, dacă nu chiar cea mai mare, nu este frica de moarte, ci frica de penibil. Facultatea de Teatru și cele 1.500 de spectacole de improvizație – pentru că eu sunt actor de improvizație – m-au ajutat. Practic, te prezinți în chiloți în fața publicului. Improvizația te vindecă de această frică de penibil și, reușind să scapi de ea, poți să fii tu, poți să fii natural. Cred că asta atrage, pentru că oamenii vor să te vadă exact așa cum ești, fără măști. Iar dacă ai măști, se vede.

M-a surprins sinceritatea dumneavoastră. În foarte multe podcasturi și în diverse intervenții în emisiuni vorbeați despre faptul că nu le recomandați neapărat oamenilor să investească în imobiliare. Inclusiv dumneavoastră aveți propriul podcast. Mi s-a părut o poziție ieșită din comun, pentru că este surprinzător să vină de la un om care reprezintă atât de bine și atât de vizibil acest domeniu. Faptul că ați ales să investiți într-un apartament, până la urmă, în urma căsătoriei, este ceva cu care foarte mulți români se pot identifica. Te poți raporta ușor la un om care spune sincer acest lucru. Ca să intrăm direct în discuție: de ce credeți că se investește în momentul acesta în imobiliare în România? Principalul motiv este dorința de a avea un spațiu comod în care să locuiască familia sau care ar fi explicația?

De ce investim? De ce vrem să avem bunul nostru? Este o chestiune foarte veche, încă de pe vremea lui nea Nicu: „Să ai casa ta, maică!”. Spre deosebire de țările occidentale, pe care le invidiam, dar din câte vedem acum la televizor nu mai avem de ce să le invidiem. Chiar nu mai avem de ce. În țările respective, majoritatea oamenilor sunt chiriași. Vorbim în principal despre Germania. Ei sunt chiriași pentru că, la vârsta pensionării, își permit să își plătească în continuare chiria și chiar să meargă în vacanțe de două-trei săptămâni, poate aproape o lună. La noi nu ai nicio șansă la vârsta pensionării. Pensia este, probabil, jumătate din chirie, cel puțin în București, și nu ai cum. Pe mine, dacă mă întrebi, eu aș putea să locuiesc toată viața în chirie. Nu îmi place ideea de a bloca bani într-o proprietate imobiliară, pentru că viața este scurtă și, când te duci, nu iei proprietatea cu tine. Cred că, dacă ai 100.000-200.000 de euro, cât costă un apartament în București în momentul de față, poți să investești în dezvoltarea ta și în business. De aceea eu nu investesc în imobiliare și nu susțin neapărat ideea de a-ți lua casa ta în care să locuiești. Sincer, eu nu văd asta ca pe o investiție, ci ca pe un confort, în primul rând mental. Pentru că poți să ai confort și în chirie. Da, mental, pentru că, indiferent ce se întâmplă, ai un acoperiș deasupra capului. Asta, în cazul în care ai plătit-o. Dacă este luată prin bancă, nu prea mai ai nici acest confort mental.

Păi, cu banca se cam ia acum.

Cu banca se ia. Cam jumătate-jumătate sunt achizițiile, să știți. Și anul acesta, și anul trecut, și acum doi ani, și de vreo cinci-șase-șapte ani încoace se păstrează acest trend: aproximativ 50% prin credit și 50% cash. S-ar putea ca acum să fi crescut puțin ponderea achizițiilor prin credit, pentru că în imobiliare sunt două tipuri de cumpărători: utilizatorul, cel care cumpără ca să locuiască în imobil, și investitorul, care îl cumpără fie pentru a aștepta să îi crească valoarea, fie pentru a-l închiria și a obține venituri din chirie. Acest segment investițional a cam stagnat, a stat puțin pe bani, pentru că nu știi ce se întâmplă. Este o nesiguranță totală în plan politic și geopolitic, atât în România, cât și în afara țării.

Este acesta unul dintre motivele pentru care oamenii au preferat să își păstreze banii, cel puțin din vară, mai ales că am avut și episodul cu ANCPI, cu atacul cibernetic? Timp de o lună nu s-au făcut tranzacții sau chiar mai mult?

O lună de zile. Mijlocul lunii iulie și mijlocul lunii august au fost o perioadă deosebit de grea pentru mine, cel puțin. Și nu atât de grea, cât de panicantă. O lună panicantă. Nu aș mai fi dus încă o lună ca aceea.

În acea perioadă, oamenii poate s-au gândit: „Dacă mai are loc un atac de acest fel sau dacă se mai întâmplă ceva, mai bine îmi păstrez banii. Poate investesc într-un apartament sau îmi iau un credit, dacă am deja o parte din bani, și completez suma totală la anul”. Credeți că asta s-a întâmplat?

Nu cred. Nu cred că omul a decis să nu mai cumpere din cauza acelui atac cibernetic, pentru că, până la urmă, cumperi printr-un act autentic la notar și documentele nu se pierd niciodată. Contractul rămâne în arhiva notarială. Contractele de vânzare-cumpărare au un singur exemplar original, iar cumpărătorii și vânzătorii primesc duplicate. Singurul act original rămâne la notar, în arhivă.

Deci, în momentul acesta, tranzacțiile sunt împărțite aproximativ în mod egal între achizițiile prin credit și cele cu bani proprii? De exemplu, banii pe care îi obții din vânzarea unui alt apartament și pe care îi folosești pentru a cumpăra unul mai ieftin sau mai scump, după caz.

Da. În principiu, tranziția se face de la un apartament mai mic la unul mai mare. Ai o sumă de bani pe care ai obținut-o în urma vânzării și o suplimentezi cu o parte din credit. Dar asta spun: eu simt că acum sunt mai multe tranzacții cu credit decât cu surse proprii, pentru că cei care au bani proprii au stat deoparte. Nu am avut Guvern atâtea luni de zile. Se întâmplă foarte multe lucruri și în jurul țării noastre.

Așa este.

Și nu îți vine să îi bagi. Adică, dacă am 100.000 de euro, nu prea îmi vine să îi blochez într-un an în care nu știu ce urmează.

Și ce alternativă ar exista dacă nu ai investi în imobiliare? Să spunem că nu ești la o vârstă apropiată de pensionare, ai în jur de 30 de ani și ai niște bani, poate primiți de la părinți. Dacă nu investești în imobiliare, în ce ai putea investi?

Într-un business, în ceea ce îmi place mie, în hobby-ul meu. Să îți transformi hobby-ul într-un business este o binecuvântare: să faci ceea ce îți place și să trăiești din ceea ce îți place. Atunci când businessul tău devine pasiunea ta sau pasiunea ta se transformă în business, ai mai multă dăruire și te implici mai mult. Nu o să îți dau răspunsul să investești în aur, în bursă sau în crypto, pentru că eu personal nu mă pricep la astfel de investiții. Sunt genul de om care reinvestește în business tot profitul pe care îl produce. Mai deschid un birou într-un oraș, mai plătesc un curs, mai angajez doi asistenți, ca să crească volumele și așa mai departe. Te uiți la mine și contul personal este gol. Nu am bani puși deoparte, cum se spune românește. De aceea am și zis că m-a speriat puțin acea lună de blocaj ANCPI. Dacă mai dura încă o lună, era foarte greu. Neavând bani deoparte, te trezești într-o situație dificilă.

Deci, dacă ne uităm la cele două variante, ați recomanda unei persoane care se apropie de pensie să își cumpere totuși o locuință proprie, fie și un apartament mic sau o garsonieră, pentru că la pensie va fi greu să plătească chiria?

Da.

Deci aceasta este categoria pentru care chiar ar merita făcut pasul.

Da, pentru că este scumpă chiria.

Iar dacă îți permiți, dacă ai între 30 și 40 de ani?

Ieși afară și treci la treabă. Nu bloca banii, riști puțin. Până la urmă, știi că este un paradox: ne plângem de salariile mici, de condițiile pe care ni le oferă statul, de asigurările slabe, de sistemul medical și de sistemul de educație, dar nu facem nimic să ieșim din situația asta. Adică, dacă nu îți convine, nu ai ce să faci? Nu ai cum să schimbi lucrurile? Riscă tu puțin. Fă ceva cu suta aceea de mii de euro, pentru că oricum nu îți mai ajunge să cumperi două camere. Fă ceva cu banii aceia!

Le place românilor să riște?

Atunci nu te mai plânge.

Corect. Apropo de risc, mai este o chestiune pe care o avem, probabil, ca popor. Nu știu dacă ați observat-o sau dacă puteți să mi-o confirmați ori să mi-o infirmați. Pe lângă faptul că ne temem de risc, parcă avem și o anumită anxietate. Ne gândim tot timpul că se va întâmpla ceva rău. De câțiva ani auzim, poate și ca o consecință a crizei din 2008, că există o bulă imobiliară care se va sparge. Probabil auziți destul de des această afirmație: „Este o bulă imobiliară, se va sparge”. Vedem însă că nu prea se mai sparge. Ce se întâmplă?

Nu fac predicții imobiliare. Nu îmi cere asta, nu am făcut-o niciodată. Dacă aș fi știut ce va urma, probabil că eram multimiliardar. Nu știu ce va urma. Nu știe nimeni. Am încercat să fac o predicție pentru mine, la începutul pandemiei, și am dat greș total. Noroc că nu am făcut-o publică; mi-am făcut-o doar pentru mine. În schimb, ce pot să spun este că nu e o bulă imobiliară. Să ne întoarcem puțin în 2008, când un apartament cu două camere într-un bloc comunist costa, să luăm ca exemplu, 120.000 de euro. Atunci era o bulă imobiliară. De ce? Pentru că doar imobiliarele erau scumpe. Îți luai o mașină decentă cu 10.000-12.000 de euro. O pâine costa 0,40 lei. O vacanță de zece zile în Grecia costa 300-400 de euro. Acum totul este scump. Același apartament poate costa 120.000 de euro, dar o mașină decentă costă 30.000 de euro. O pâine costă trei lei, de zece ori mai mult. O vacanță de zece zile în Grecia nu mai găsești sub 3.000 de euro. Nu prea ai cum.

Și atunci nu doar imobiliarele sunt scumpe.

Nu doar imobiliarele sunt scumpe. Unde este bula? Toată viața este o bulă. Practic, toate cheltuielile sunt mai mari acum. Cât costa fierul în 2008, când un apartament cu două camere ajungea la 120.000 de euro? Cred că era de 20 de ori mai ieftin.

Să le explicăm totuși românilor de ce sunt atât de scumpe locuințele. Pentru că ni se pare mult, dar și pentru că există cerere?

Clar, pentru că cererea dictează prețul. Dar și atunci era cerere. Numai că atunci chiar era o bulă imobiliară: se acordau credite foarte ușor, deși dobânzile erau foarte mari. Erau dobânzi de 10-15%. Acum, o mașină decentă, nu Mercedes, dar nici Dacia, să spunem o Mazda sau o Toyota, o mașină japoneză care nu se strică prea des, costă 30.000 de euro. Un apartament cu două camere într-un bloc comunist costă 120.000 de euro. Deci vorbim despre echivalentul a patru mașini. În 2008, apartamentul costa tot 120.000 de euro, dar o mașină nouă costa 10.000 de euro. Era echivalentul a 12 mașini. Nu poți compara cele două perioade în același fel.

De ce nu recomandă o rată mai mare de 25% din venitul familiei

Da, corect. Poate că românii s-au lecuit după perioada în care luau credite foarte ușor, în 2008, iar acum au un motiv în plus să cântărească bine decizia înainte de a cumpăra.

Fiecare trebuie să stea puțin cu el și să se gândească, în primul rând, să nu se îndatoreze cât îi permite banca. Băncile îți permit încă să te îndatorezi până la 40% din venitul familiei, ceea ce, din punctul meu de vedere, este foarte mult. Nu aș recomanda nimănui să aibă o rată mai mare de un sfert, adică 25% din venitul cumulat al familiei. În primul rând, pentru a-ți permite o plată anticipată o dată pe lună, care să reducă din principal, nu din rată. În al doilea rând, poate veni din nou o creștere a ROBOR sau a IRCC. Nu spun să pornești de la ideea că se va întâmpla ceva rău, dar fluctuațiile dobânzilor sunt frecvente. Avem dobânzi foarte volatile.

Mai ales dacă ai un credit pe 30 de ani. Se pot întâmpla atât de multe lucruri.

Te poți trezi că ți s-a dublat rata. Dacă aveai un grad de îndatorare de 40%, ajungi la 80%. Ce ai făcut? Ți-ai luat creditul în condițiile în care te puteai îndatora cu 40%. Dacă te limitezi la 25%, chiar dacă se dublează rata, ajungi la un grad de îndatorare de 50%.

Și atunci, să considerăm cumpărarea unui apartament o investiție sau nu? Mulți o văd astfel. Se gândesc că îl pot închiria, că îl pot lăsa copiilor. Este un bun pe care îl păstrezi și în care merită să investești?

La vârste mici, consider că blochezi banii într-un imobil, bani cu care ai putea face altceva. La vârste mai înaintate este foarte bine, pentru că te gândești la pensie. Mai este și o altă chestiune: contează cum ești tu ca om. Sunt foarte mulți români care cheltuie bani pe care nu îi au: folosesc carduri de cumpărături, merg în vacanțe pe care nu și le permit, cumpără adidași de 150 de euro, când se pot încălța și cu unii de 40 de euro. Dar vor să pară ceea ce nu sunt. În cazul acesta, imobilul pe care îl cumperi poate să devină nu neapărat o investiție, cât o pușculiță.

Da, interesant. 

Nu îți mai bați joc de banii aceia, pentru că ai o rată de plătit. Nu mai ieși de trei ori pe săptămână să mănânci în oraș și să îți vină nota de plată de 1.000 de lei, când ai o rată de 2.500 de lei. Ai o pușculiță pe care, la un moment dat, dacă ai nevoie de bani, poți să o spargi.

A fost multă vreme un trend ca românii care munceau în străinătate să își facă aici case sau să cumpere apartamente pe care să le închirieze. Uneori, părinții rămâneau să se ocupe de casele sau apartamentele respective. A fost o idee bună? Poate nu știau în ce altceva să investească.

Nu a fost neapărat o idee bună, în primul rând pentru că, probabil, nu știau în ce altceva să investească și chiar au folosit această pușculiță. Ai tendința să îți bați joc de bani. Nu spun că i-au câștigat ușor, pentru că munca peste graniță nu este ușoară, numai că, atunci când încasezi de patru ori mai mult decât în România, simți că ai o putere financiară. Îți cumperi ultimul model de iPhone, care costă peste 10.000 de lei, deși poate nu ar trebui să faci asta. Dar nu simți la fel de mult cheltuiala. Mai bine plătești o rată. Poate plătești o rată la dezvoltator, mă rog, așa era înainte. Acum nu mai ai voie să vinzi în rate, dezvoltatorii nu mai au voie să facă asta. Pot vinde cu plăți eșalonate. Acesta este termenul. Și acum sunt imobile care se pot plăti eșalonat, adică dezvoltatori care construiesc și te așteaptă cu banii. În trei-patru ani, ai o rată de 1.500 de euro pe lună, dacă ești în străinătate și câștigi 4.000 de euro. Este o pușculiță foarte bună.

Ce se întâmplă cu apartamentele noi în momentul acesta? Le avem peste tot în țară. Mai există același apetit pentru aceste apartamente, în condițiile în care s-au scumpit? Spuneai și tu că s-a schimbat și modul în care poți să plătești. Nu mai poți plăti în rate. Am avut și legea Nordis. Mai este, așadar, apartamentul într-un bloc nou atractiv?

Poți plăti eșalonat. Termenul de „rate” nu mai este legal, pentru că dezvoltatorii nu sunt instituții financiar-bancare și nu au voie să facă asta, dar există metode prin care poți plăti eșalonat. Nu mai este același apetit pentru imobilele noi, din mai multe motive. Primul și esențialul, din punctul meu de vedere, este TVA-ul, care a crescut la 21% de la 1 august anul trecut, pentru toate imobilele. Practic, ai pierdut la un apartament de 150.000-200.000 de euro. În al doilea rând, este cazul Nordis. Noroc cu legea Nordis, pentru că acum lucrurile s-au mai clarificat și există puțin mai multă siguranță. Iar în al treilea rând, apartamentele noi chiar sunt scumpe.

Apartamentele noi sunt scumpe și acesta este un motiv în plus pentru care lumea se orientează în continuare spre blocurile construite după anii '70.

Da, dar oamenii și-ar dori să locuiască în blocuri noi. Numai că trebuie să se încadreze în buget.

În plus, la apartamentele din blocurile noi ai și alte cheltuieli. Ai o parcare obligatorie, pentru că nu poți să lași mașina pe stradă, în fața complexului. Poate ai portar, alte cheltuieli, un om care face curățenie. Confortul acesta costă.

Întreținerea, curentul pe care îl folosește liftul, omul de la curățenie, paznicul, toate acestea se plătesc. Dar să știi că sunt foarte puține blocuri noi cu pază și securitate 24 de ore din 24. Ideea este că sunt două tipuri de blocuri noi. Sunt blocuri noi în București, în Piața Iancului, de exemplu, sau în Dristor, unde prețurile sunt foarte mari. Două camere sub 200.000 de euro nu prea mai găsești. Și sunt blocuri în Popești-Leordeni, în Militari Residence, în Berceni, în Jilava, în Balotești, în Tunari, unde poți să găsești prețuri mai decente. Poți să găsești un apartament cu două camere la prețul unui apartament dintr-un bloc vechi din București, undeva la 100.000-110.000 de euro. Dar nu ai nicio șansă să găsești același preț în București. Iar acolo ai și o parcare mai ieftină, la 3.000-5.000 de euro.

Dar merită să te muți atât de departe?

Asta tu știi. Timpul este singurul nostru bun. Dacă îți permiți să pierzi o oră și jumătate la dus și o oră și jumătate la întors, din timpul tău, în fiecare zi, ca să locuiești acolo, este alegerea fiecăruia. Eu nu aș putea să fac asta. Mai bine stau într-o garsonieră aproape de locul în care am treabă decât într-o vilă în Snagov.

Te auzeam într-un interviu spunând că nu mai au atât de mult succes casele construite în afara Bucureștiului. A existat, într-adevăr, de mulți ani această tendință de a te muta la Roșu, la Corbeanca, în funcție de buget, așa cum spuneai. 

Pentru că oamenii își dau seama din ce în ce mai mult că nu mai au timp pentru copii. Până la urmă, despre asta este vorba când discutăm despre trafic. Stai foarte mult în trafic, în loc să stai cu ai tăi acasă, să socializezi, să te joci, să investești timp în familie. Până la urmă, copiii cresc și la revedere. Și da, sunt foarte multe imobile la vânzare acum, pe piață, la periferie, în afara Bucureștiului. Sunt zeci de mii.

Și, deci, a scăzut și prețul?

Prețul de tranzacționare și prețul de listare nu sunt, din păcate, același lucru. Prețul de listare încă nu a ajuns acolo, pentru că oamenii încă speră să poată păcăli sistemul. Numai că nu ai cum să păcălești sistemul, pentru că omul care caută o casă o caută. Nu se oprește la prima proprietate. Caută și, când vede că are de ales între 1.000 de variante, normal că este într-o poziție de putere.

Tu, ca și cumpărător, practic, ești într-o poziție de putere.

Da, ca și cumpărător, practic, este piața cumpărătorului.

Deci, în continuare sunt oameni care țin la preț, pentru că se gândesc că poate vor obține suma dorită sau se raportează la cum era piața în urmă cu câțiva ani, când a început...

Pandemia, când s-au îngrămădit toți să își cumpere, pentru că se gândeau: „Aoleu, poate ne țin închiși două decenii!”.

Cât costă un apartament în București și unde se mai găsesc locuințe accesibile

N-am fost închiși decât două luni, da? Bun. Dacă ne raportăm la rubricile noastre, „Cât costă?”, o să te rog să ne dai un exemplu. Cât costă pentru o familie cu un copil? Ne gândim la o variantă standard. Cât costă un apartament cu două sau trei camere în București, într-o zonă decentă, într-un bloc nu foarte vechi, construit după...

După 1980, între 1980 și 1990. O zonă decentă înseamnă, din punctul meu de vedere, să ai un parc la maximum zece minute de casă și o stație de metrou la maximum 15 minute. Într-un bloc construit între 1980 și 1992. Două sau trei camere, pentru că este o diferență. Pe vremea noastră, când am crescut noi, puteam să stăm cu copiii în două camere. Acum nu prea se mai dorește asta.

Hai să zicem două camere, că poate pun niște bani și își iau trei. Cam cât ar costa?

Da, pentru două camere, undeva între 90.000 și 130.000 de euro.

Într-o zonă decentă din București.

Într-o zonă decentă. Dau exemplu Tei, cartierul meu de suflet, de unde nu o să plec niciodată. Ai Parcul Tei, Parcul Circului, Piața Obor, Spitalul de Copii și tot ce îți trebuie acolo. Chiar săptămâna trecută am făcut o analiză. Un apartament la etaj intermediar, la etajul al doilea, într-un bloc din 1982, pe o străduță liniștită, Cristea Mateescu, costa 120.000 de euro. Dar era impecabil, abia renovat cap-coadă. Cu două luni înainte am vândut unul la 113.000 de euro, tot în zona respectivă, dar renovat mai demult, cu un an-doi înainte. Era puțin mai uzat, nerenovat. Am vândut și cu 95.000 de euro același tip de apartament, pentru că renovarea și echiparea ajung undeva la 30.000 de euro pentru un apartament cu două camere.

Cum alegi un agent imobiliar și cât te poate ajuta inteligența artificială

Așa. Cealaltă întrebare: „Cu ce ne ajută?”. Și aici o raportăm la domeniul tău. Cu ce ne ajută agentul imobiliar? Sunt mulți români care au ceva împotriva agenților imobiliari, pentru că le iau comision, pentru că fac nu știu ce lucruri. Hai să lămurim și asta, te rog.

Agentul imobiliar ne ajută, în primul rând, să ne facem treaba și să avem timp pentru jobul nostru. Acum depinde dacă ești vânzător sau cumpărător. Eu mă ocup de vânzători, în mare parte. Reprezint exclusiv vânzătorul în procesul de vânzare. Eu o văd așa: vânzarea unui imobil, pentru mine, proprietar, care sunt dentist la bază, este un „one-time business”. Angajez un om să facă un singur lucru, o singură dată. Având în vedere că angajez un om, ar trebui să am mai mulți oameni din care să aleg. Recomand să organizezi interviuri, să cauți cinci, șapte sau zece agenți imobiliari, nu mai mult, care lucrează în reprezentare exclusivă. Asta înseamnă că te reprezintă exclusiv pe tine. Nu iau comision de la cumpărător. Îți rezervi o zi întreagă pentru a stabili interviurile cu acei oameni. Tu trebuie să ai o serie de întrebări pe care să le pui și să vezi ce urmărește agentul imobiliar: urmărește banii sau interesul tău? La final, îl identifici pe cel mai bun și cu el lucrezi mai departe. Nu ai cum să dai greș. Acum, în București, sunt declarați undeva la 20.000 de agenți imobiliari.

Sunt declarați, declarați...

Eu cunosc cinci agenți nedeclarați.

Ce înseamnă agent nedeclarat? Adică nu are firmă?

Încasează bani la negru. Este și el agent imobiliar, doar că lucrează nedeclarat.

Și nu vă strică businessul, practic?

Ba da, din păcate. Ideea este că, având în vedere aceste cifre, consider că sunt undeva la 30.000 de agenți imobiliari în piața din București, în momentul de față, dar doar 1.500-2.000 lucrează în reprezentare exclusivă, adică percep comision de la o singură parte. Practic, nu poți să reprezinți două părți în aceeași tranzacție, din punctul meu de vedere, pentru că nu ai cum să fii corect față de ambele. În acel caz, agentul te reprezintă doar pe tine. Altfel, primează tranzacția, faptul că agentul își încasează comisionul, și nu mai contează în ce condiții se vinde acel imobil. Da, apelați la un agent imobiliar. Este nevoie de un agent imobiliar, dar asigurați-vă că vă reprezintă. Selectați dintr-o mare de agenți imobiliari, organizați interviuri, pentru că, până la urmă, angajați un om.

Așa. „Ce poți face tu?” La această întrebare m-am gândit că ar fi o idee bună să ne adresăm și publicului care are foarte mari speranțe de la inteligența artificială și care deja poate face căutări cu AI, cu ChatGPT sau cu orice alt instrument de inteligență artificială. Cât poate să intervină inteligența artificială în procesul de cumpărare sau de vânzare a unei locuințe?

De care inteligență artificială? Cea plătită scump sau cea gratuită? Dacă o folosești pe cea gratuită, îți propun să faci un test. Le recomand oamenilor să întrebe inteligența artificială: „La ce preț să vând un apartament cu două camere în Berceni, într-un bloc din 1980, renovat, la etajul al doilea din opt, lângă metrou, Piața Sudului?”. Să vadă ce răspuns primesc. După aceea, să întrebe la ce preț ar trebui să cumpere un apartament cu aceleași criterii și să observe diferența dintre răspunsuri. Poate fi o diferență de 30%. Inteligența artificială îți răspunde la ceea ce o întrebi, nu neapărat la ceea ce îți trebuie. Îți spune ceea ce vrei să auzi. Dacă întrebi la ce preț să vinzi, o să îți spună 130.000 de euro. Dacă întrebi la ce preț să cumperi, o să îți spună 80.000-90.000 de euro.

Deci s-a prins cumva că trebuie să te...

Da, da.

...să te perie, în funcție de cât ar trebui să vinzi sau să cumperi.

Sumele sunt total diferite, iar distanțele sunt foarte mari. Cel puțin instrumentele gratuite nu au cum să facă o evaluare corectă.

Poate să îți facă totuși o idee, un mic audit, ca să îți dai seama cam la ce preț se încadrează apartamentul pe care vrei să îl vinzi?

Da, dar întreabă-l și la ce preț s-ar încadra același apartament dacă ai vrea să îl cumperi.

Mă rog, doar ca sugestie, după care să te ajute poate la evaluare. Agentul poate să vină și să îți propună o sumă, iar tu să ții de banii aceia, deși, în realitate, agentul poate avea dreptate și tu să ceri prea mult pentru zona respectivă.

Sunt două tipuri de agenți care fac de râs meseria asta: unul care îți coboară prețul pentru că vrea să vândă mai repede și unul care îți umflă prețul pentru că vrea neapărat să semneze un contract cu tine și îți dă speranțe nerealiste. Din păcate, aceste două tipuri de agenți strică piața și fac meseria de râs. Sunt și agenți care vin cu o analiză de piață, iar inteligența artificială nu are cum să facă asta. Încă trebuie să mergi pe mai multe segmente. O evaluare a unui imobil nu are cum și nu ar trebui să dureze mai puțin de patru-cinci ore. De ce? Pentru că, în primul rând, trebuie să compari imobilele concurente active: ce proprietăți similare sunt la vânzare în zona respectivă, la ce preț și de cât timp. În al doilea rând, trebuie să vezi ce s-a vândut în zona respectivă, tot imobile similare. Inteligența artificială nu are cum să aibă acces la toate aceste informații, pentru că abia avem noi acces la ele. Cum facem? Sunăm colegii de breaslă din zonă și îi întrebăm ce au mai vândut în ultimul timp acolo. Vorbim cu colegi vechi, pe care îi știm, cu oameni cu care am construit o relație în timp. Sunăm la notariatele din zonă și întrebăm ce tranzacții au avut. Încercăm să păstrăm o relație bună cu notarii, astfel încât să ne răspundă la aceste întrebări. În al treilea rând, analizăm proprietățile expirate. Din punctul meu de vedere, o proprietate poate fi considerată expirată atunci când anunțul ei este publicat peste tot de mai mult de 60 de zile. Pentru că omul care caută acel tip de proprietate a văzut-o cu siguranță în 60 de zile, dar a decis să nu o cumpere.

De ce?

Pentru că prețul este prea mare, pentru că nu își merită banii. În general, totul se rezumă la preț. Orice se vinde la prețul corect. Dacă nu s-a vândut, înseamnă că nu a avut prețul corect.

Ce ar trebui să facă ulterior cel care a scos proprietatea la vânzare? Să respecte ce i-a spus agentul și să mai lase din preț? Cum ar trebui să procedeze dacă se află deja în situația aceasta?

Imediat, trebuie să analizăm mai multe lucruri. Avem imobilele concurente, cele active, imobilele vândute și imobilele expirate. După aceea trebuie să facem un studiu de oportunitate. Eu, cumpărător, am suma pe care o ceri tu, vânzătorule, să spunem 130.000 de euro. Ce alte variante am la banii aceștia?

Da?

Dacă am multe variante mai bune, înseamnă că ești peste preț. A cincea direcție pe care trebuie să o luăm în calcul atunci când facem o evaluare este randamentul. Ne punem în pielea investitorului. Dacă eu cumpăr un imobil într-un bloc vechi, construit după cutremur, mă aștept să îmi recuperez investiția în 14-15 ani din chirie. Cam așa se calculează. Dacă nu pot să închiriez acel imobil decât cu o anumită sumă, o înmulțesc cu numărul de luni și văd în cât timp îmi recuperez investiția. Dacă ajung la 20-25 de ani, atunci nu acela este prețul real. Ce recomand eu? Vânzătorilor care au un anunț expirat, care stă de 60 de zile pe piață și nu s-a vândut, le recomand să îl scoată definitiv de peste tot, să lase publicul să respire, să uite de el și să revină cu un preț ajustat cu cel puțin 5%. Astfel obții efectul de nou, pentru că imobiliarele țin foarte mult de psihologie. Un imobil care a stat 60 de zile pe piață a fost văzut de oricine caută în zona respectivă. Când anunțul nu mai este activ, oamenii nu îl mai văd. Mulți îl salvează la favorite și așteaptă să vadă dacă scade prețul. În momentul în care a dispărut...

Deja... Aoleu!

Intră în panică: „Băi, măi, ți-am zis să îl cumpărăm, dar nu, că era scump! Acum l-am pierdut, nu o să îl mai avem niciodată!”. Serios, când...

 ...îl vezi că reapare și îl ții minte.

Îl ții departe de piață două săptămâni, minimum trei săptămâni, o lună recomandat, și vii din nou cu el, de la 130.000 de euro la 122.000, poate 123.000. Iar cei care îl aveau salvat la favorite își spun: „Hai că nu s-a dat. De data asta nu îl mai scap!”. A doua zi mă duc și dau avansul. Îl văd și la un preț mai mic.

Și îl vinzi foarte repede.

Mai repede decât prima oară.

Bun. Dacă mergem la o altă rubrică pe care am pregătit-o de fiecare dată, „Mit sau adevăr?”, mă gândeam să vorbim despre blocurile noi. Auzim des în piață că multe dintre blocurile noi sunt prost construite și că un bloc nou, construit prost, poate să cadă la cutremur mai rău decât unul de pe vremea lui Ceaușescu. Mit sau adevăr?

Adevăr, dar nu sunt multe și nici nu reprezintă majoritatea. Sunt câteva blocuri construite greșit. Din ce în ce mai puține sunt construite greșit, pentru că există niște expertize care se fac. Blocurile vechi ar trebui studiate puțin mai mult. Din păcate, nu se pot studia, pentru că sunt reabilitate termic. Este foarte greu să verifici armătura și densitatea betonului. Dacă vorbim despre blocurile din plăci sudate, de exemplu, cum sunt foarte multe în București, trebuie să știm că sunt două tipuri de construcții: cele monolite, turnate de jos până sus, din beton, și cele din plăci, efectiv ca niște piese de Lego, cu mustăți de armătură sudate între ele. Nu ai cum să vezi acea armătură, pentru că blocul este reabilitat termic și are zece centimetri de polistiren. Nu mai pot să vin cu aparatul meu de inspector tehnic imobiliar ca să văd cât de bună este armătura, cât de afectată este de rugină, cât de densă este și cât de dens este betonul. Din păcate, nu mai avem cum să facem asta nici dacă verificăm prin interiorul clădirii, într-un apartament. Nu există un aparat care să vadă armătura prin orice perete. Pot să îl pun pe un perete și să văd ce este pe partea cealaltă, dar în interior nu mai pot să verific, din păcate, pentru că blocul este reabilitat. Mare prostie! Sunt blocuri din plăci sudate făcute execrabil și sunt blocuri făcute bine.

Și nu vom afla, pentru că sunt reabilitate termic.

Da.

Ce chestie!

Din păcate, o să aflăm când va fi prea târziu care dintre ele au fost făcute bine și care nu.

Și aici se încadrează, în principiu, toate blocurile construite înainte de 1990?

În principiu, cele din plăci sudate, da.

Dacă vrem să cumpărăm un apartament și să îl expertizăm în București, cel puțin, pentru că aici este riscul seismic și aici ne temem, cum procedăm? Dacă vrem să cumpărăm un apartament într-un bloc construit înainte de 1990 și vrem să știm exact care este situația lui, ar trebui să evităm unul reabilitat termic? Avem mai multe șanse să...

Îți dai seama de calitate cu ajutorul unui expert tehnic imobiliar care are aparatura necesară. Plătești pentru această verificare. Probabil că expertiza pentru un apartament costă 300-500 sau 600 de euro, ca să îți spună cu exactitate care este calitatea structurii de rezistență.

Culmea, faptul că un bloc este reabilitat termic nu este neapărat un atu la vânzare.

Ba da, este.

Lumea nu știe.

Sunt multe lucruri care sunt mituri. De exemplu, cele mai ieftine apartamente sunt la ultimul etaj.

Da.

Dar știi de ce?

Din cauza cutremurului?

Da, cutremurul.

Și a izolației?

Da, dar în mare parte oamenilor le este frică de cutremur.

Așa.

Dar, în cazul unui colaps, Doamne ferește, cele mai mari șanse de supraviețuire le ai la ultimul etaj, pentru că un bloc nu cade ca în desenele animate. Se prăbușește, iar la parter și la etajele unu, doi, trei nu ai nicio șansă, pentru că de acolo se rupe.

Apropo de blocurile vechi, activitatea ta este în București, așa că vom vorbi foarte mult despre București, deși te-aș întreba și despre Cluj, unde prețurile au crescut foarte mult. Dacă vorbim despre București, blocurile vechi de aici atrag două categorii de oameni. Unii ar cumpăra un apartament într-o clădire veche pentru că le place acel tip de construcție, cu tavane înalte și cu specificul perioadei interbelice. Mai este categoria celor care au cumpărat apartamente în centrul vechi, în blocuri foarte vechi, și le închiriază străinilor prin Airbnb. Dacă vorbim despre prima categorie, ai recomanda unui om să cumpere un apartament într-un bloc interbelic?

Nu.

Nu?

Depinde cât de înalt este, în primul rând.

Cât de înalt trebuie să fie ca să te poți gândi totuși că ar putea fi o soluție?

Maximum două etaje. Nu m-aș întinde la mai mult. Ideea este că blocurile nu prea sunt expertizate. Autoritățile ar trebui să se grăbească puțin cu expertizarea tehnică și să o facă temeinic, nu din pix. O expertizare făcută cum trebuie, în care intri și verifici clădirea, durează săptămâni întregi și costă zeci de mii de euro. Din păcate, nu se face asta.

Deci nu recomanzi un bloc interbelic decât dacă este...

O clădire, o vilă cu două etaje. Da.

Da.

Da, nu un bloc cu mai multe etaje, construit în anii '30. Nu, pentru că normele de proiectare nu erau actualizate în urma cutremurelor din 1941 și 1977.

Blocurile din anii '50, cum sunt multe în București, cele din Floreasca, de exemplu, sunt o variantă mai sigură? Este un mit?

Din punctul meu de vedere, alea-s tancuri. Au pereți de cărămidă de 50 de centimetri, sunt scunde și lungi.

Deci, în acestea ai încredere? Tu le-ai recomanda? Sunt și în mai multe orașe din țară.

Apartamentele sunt foarte micuțe, spațiile utile sunt mici, dar eu nu am auzit să cadă vreunul dintre acelea la cutremurul din 1977. Nu am auzit, nu am văzut.

Așadar, dacă vorbim despre blocurile din anii '50, dar bine construite, blocurile de după 1977 până prin 1990 și blocurile noi, acestea ar fi variantele la care să ne uităm dacă vrem să cumpărăm într-o zonă seismică?

Și, indiferent de unde cumpărăm, să apelăm la o expertiză tehnică imobiliară, la un expert tehnic imobiliar. Pentru că atunci când te duci să cumperi o mașină second-hand de 5.000-6.000 de euro, o duci în două service-uri să o verifici, ca să nu te păcălească samsarul sau vânzătorul. Nu neapărat că omul care ți-o vinde este samsar, poate nu se ocupă cu asta. Dar când ai 100.000-200.000 de euro pentru un apartament, mergi pe încredere, te uiți la poziție și la cât de frumoasă este bucătăria. Nu are nicio logică.

Da. Și încă două lucruri. Vorbeam deja despre apartamentele din Cluj. De ce sunt atât de scumpe? Nu am nicio explicație.

Mi se pare fabulos. Într-adevăr, este orașul cu cea mai mare cerere pentru chirii, cu cei mai mulți studenți străini. Are cea mai mare densitate de studenți pe cap de locuitor. Dar, chiar și așa, nu iese randamentul. Adică închiriezi un imobil și îți recuperezi banii în 20-23 de ani.

Da.

Din chirie. Din punctul meu de vedere, nu are nicio logică. Acolo s-ar putea să fie o bulă. Acolo s-ar putea să fie o bulă.

Mai sunt cazuri în țară la care ar trebui să ne uităm cu atenție? Poate Iașiul?

Începe să miroasă puțin a Cluj. 

Așa.

Brașovul care, din nou, se apropie de niște prețuri care, din punctul meu de vedere, nu se justifică. Este un oraș care încă nu este atât de scump pentru ceea ce oferă. Și, într-adevăr, este o zonă bună de investit. Acum, dacă mă întrebi pe mine, aș face achiziția cu ajutorul unui inspector tehnic imobiliar, pentru că Iașiul este orașul cu cei mai mulți studenți străini, adică nu români. O mare parte dintre ei sunt din Republica Moldova. Este un oraș în care...

Merită să investești ca să închiriezi ulterior?

Da, da. Ai un randament bun.

Deci, dacă vorbim despre orașele mari: Clujul, unde spui că ar putea exista o bulă imobiliară, Brașovul, unde prețurile par să se apropie de un nivel greu de justificat, și Iașiul, care rămâne un oraș bun pentru investiții.

Nu aș spune nu, da.

Bucureștiul unde se situează? Are o bulă imobiliară? Este un oraș bun pentru investiții? Cum ți se pare?

Dacă îl comparăm cu bula din 2008, hai să ne întoarcem puțin la discuția aceea. Îmi aduc aminte că mama avea în 2003 un salariu de 300 de lei, iar în 2008 cred că era undeva la 1.000 de lei.

Da.

Iar un apartament cu două camere într-un bloc comunist costă 120.000 de euro. Acum salariul mediu este de 5.000 de lei. Asta înseamnă că, dacă raportăm proporțional, un apartament cu două camere ar fi trebuit să coste 500.000 de euro.

Da.

Nu costă 500.000 de euro. Deci încă este o zonă bună din punct de vedere imobiliar.

Încă mai merită să investești? Piața este bună?

Este bună. Dacă era bună în sensul acela, ar fi costat 500.000 de euro.

Mai sunt și alte orașe în creștere, precum Craiova sau Constanța, care îți atrag atenția?

Cunosc Constanța. Din păcate, acolo am deschis primul birou extern și este un oraș în creștere.

Apartamente la Mamaia se mai cumpără? Era o vreme...

E jale pe litoral, din păcate.

Nu merită?

Nu, nu merită. Uită-te câți bani dai. Oferta este enormă. Poți să compari oferta cu cea a caselor de la periferia Bucureștiului, care nu prea se mai vând. Lumea nu mai vrea să stea mult în trafic. S-a construit foarte mult. Din păcate, s-au dat autorizații oricui, blocurile sunt foarte apropiate și nu au nicio arhitectură, nu au niciun Dumnezeu.

Așa. Și ultima întrebare, pentru că, din păcate, am ajuns foarte repede la final. Dacă ești un om care a crescut foarte mult pe rețelele sociale, cât de mult contează acestea pentru un business?

Pentru un business de vânzări? Eu reprezint vânzătorul. Asta înseamnă că el mă însărcinează pe mine cu vânzarea acestui imobil, iar eu trebuie să obțin ce este mai bun pentru el. Drept urmare, trebuie să ajung la cumpărători și să mă prezint în fața lor cu ceea ce vând. Cumpărătorii sunt pe TikTok, pe Facebook, pe Instagram. Dacă eu nu mă prezint acolo cu imobilul, înseamnă că îi fac un deserviciu vânzătorului. Nu merit banii, nu merit comisionul, nu meriți să semneze cu tine reprezentarea exclusivă. „Băi, te-am angajat să obții ce e mai bun din imobilul ăsta și tu nu ești acolo. Unde sunt cumpărătorii? Înseamnă că nu îți faci treaba.”

Mort-copt trebuie să fii acolo. Chiar dacă nu ai talentul lui Trîmbițașu, trebuie să fii prezent. Până la urmă, acolo...

Nu ai ce să faci. Acolo îți iei informațiile. Am doi copii, unul de zece ani și unul de șase ani. Amândoi sunt născuți în mai. Când am căutat un loc de joacă pentru copii, nu am căutat pe Google. Am căutat pe TikTok, pentru că am vrut să văd un videoclip. Am găsit un loc de joacă pentru a-i face ziua fiului meu pe TikTok. Eu mi-am cumpărat casa anul trecut. Am găsit-o pe TikTok, serios, de la un agent imobiliar. Era o postare foarte slabă, avea foarte puține vizualizări, dar era în zona mea de interes, în cartierul meu, mi-a apărut și am cumpărat-o de acolo.

Sunt foarte mulți care au preluat modelul tău și încearcă să fie și ei Trîmbițașu, ceea ce nu au cum să fie. Nu ai cum să fii al doilea Trîmbițașu. Ce sfat le-ai da acelor oameni care se chinuie? Poate nu au talent, nu le iese, dar încearcă. Ce ar trebui să facă?

Este loc pentru toată lumea. Într-adevăr, să încerci să pari Trîmbițașu este greșit. Revenind la primele secunde ale interviului, trebuie să fii tu, ca lumea să se uite la tine, indiferent cum ești, cât de bun sau cât de rău, cât de penibil ești. Să fii tu în penibilul tău, așa cum sunt și eu în penibilul meu. Fii tu, chiar dacă ești penibil. Dacă vrei să fii eu, nu mai ești tu și se vede. Te miroase omul imediat. De ce reality-show-urile, începând cu Big Brother, care a fost primul reality-show intrat la noi, sunt printre cele mai urmărite emisiuni? Pentru că oamenii vor să vadă cum este omul în realitate. Publicul vrea să vadă oameni așa cum sunt ei, în realitate. Găsește-ți pasiunea. Nu există să nu ai un hobby, nu există să nu ai o pasiune. Ai frica de penibil? Mergi pe asta. Fii foarte stânjenit, du această stânjeneală la extrem, pe TikTok, oriunde.

Și chiar ultima întrebare: ai vreun proiect de teatru sau de film în afara imobiliarelor? Nu te grăbește nimeni.

Mi-ar plăcea foarte mult, mai ales că am terminat Teatrul. Este unul dintre visurile mele și o să mi-l îndeplinesc până la urmă. Este prima oară când spun asta: o să încep lucrul la o piesă de teatru. Am primit un rol. Nu o fac eu, nu sunt eu regizorul, dar mi s-a oferit un rol într-o piesă de teatru din București.

Poți să ne dai un detaliu? Se mai lucrează la piesă?

Nu am primit scenariul. O să îl citesc, pentru că trebuie să îmi dau acordul pentru rol, dar cred că o să accept. Să ne vedem la teatru începând de anul viitor.

Ce rol?

Nu pot să spun. Nu am voie. Va fi adaptată la zilele noastre.

Mulțumesc foarte mult! Șerban Trîmbițașu a fost alături de noi. Mulțumesc că ne-ați urmărit.

Șerban Trîmbițașu, în studioul emisiunii „Next - Economia viitorului”. Foto: Adevărul

Emisiunea „Next-Economia Viitorului” se difuzează în fiecare duminică de la ora 08.00 pe canalul de YouTube „Adevărul”.