Cum ajunge un apartament de 75.000 de euro să coste 87.000. Greșelile care îi pot lăsa pe cumpărători fără bani

Un apartament care pare o afacere bună la prima vizionare poate ascunde probleme care să-l coste pe cumpărător mii de euro după mutare. Instalațiile defecte, infiltrațiile sau lucrările de renovare făcute superficial pot anula rapid avantajul unui preț mai mic. Cosmin Răileanu, antreprenor cu 12 ani de experiență în industria materialelor de construcții, explică pentru „Adevărul” cum pot ajunge reparațiile neprevăzute la 12.000 de euro, ce trebuie verificat înainte de semnarea contractului și în ce situații este mai bine să renunți la achiziție.

Finisajele moderne nu garantează lipsa problemelor ascunse Foto: Pixabay

Cum ajunge un apartament de 75.000 de euro să coste 87.000 de euro

Prețul de vânzare nu reprezintă întotdeauna costul final al unei locuințe. Cosmin Răileanu explică ce cheltuieli suplimentare ar putea avea un cumpărător care achiziționează un apartament cu două camere la 75.000 de euro, cu aproximativ 5.000 de euro sub prețul unor locuințe similare, dar descoperă după mutare că sunt necesare reparații costisitoare.

Dacă după achiziție se dovedește că instalațiile sunt deteriorate, baia trebuie refăcută și finisajele ascund probleme, cumpărătorul poate ajunge să suporte lucrări de 60.000 de lei, echivalentul a aproximativ 12.000 de euro.

Estimarea antreprenorului include 12.000 de lei pentru instalația electrică și reparațiile aferente, 15.000 de lei pentru renovarea băii și hidroizolație, 8.000 de lei pentru instalațiile sanitare, 18.000 de lei pentru refacerea pardoselilor, pereților și finisajelor, plus o rezervă de 7.000 de lei pentru cheltuieli neprevăzute.

Astfel, proprietatea ajunge la un cost total estimat de 87.000 de euro, fără taxele tranzacției, eventualele cheltuieli cu locuirea temporară și timpul pierdut cu renovarea. În acest scenariu, reparațiile depășesc cu aproximativ 7.000 de euro reducerea obținută la cumpărare.

„Nu orice apartament ieftin este o oportunitate. Uneori este doar o problemă scumpă, vândută la reducere”, avertizează Cosmin Răileanu.

Problemele ascunse care pot aduce facturi de mii de lei

În cei 12 ani de activitate în industria materialelor de construcții, antreprenorul spune că a întâlnit numeroși clienți care au început renovări costisitoare la scurt timp după achiziționarea unor locuințe considerate gata de mutat.

„Cele mai scumpe probleme sunt, de multe ori, cele care nu se văd”, explică el.

O zugrăveală recentă poate acoperi urme de infiltrații, mucegai sau fisuri, iar finisajele noi nu garantează că instalațiile electrice și sanitare au fost înlocuite. Potrivit antreprenorului, cele mai frecvente probleme apar în băi, la ferestre, terase și acoperișuri, dar și în spațiile unde au fost modificate compartimentările.

Refacerea instalației electrice într-un apartament cu două camere poate costa, orientativ, între 5.000 și 12.000 de lei. Pentru o baie în care trebuie refăcute hidroizolația, instalațiile și finisajele, estimarea este de 8.000-15.000 de lei sau chiar mai mult, spune el. Aceste sume nu reprezintă tarife fixe, ci intervale care depind de amploarea lucrărilor.

„Trebuie înțeles un lucru: finisajele frumoase nu reprezintă o garanție a calității construcției. Uneori, ceea ce pare o renovare este doar o cosmetizare”, continuă antreprenorul.

Riscurile pot depăși costul unei renovări obișnuite dacă infiltrațiile afectează și apartamentele vecinilor sau dacă sunt descoperite intervenții necorespunzătoare asupra structurii clădirii.

Ce trebuie să verifici la vizionare, înainte să dai avansul

O singură vizionare, mai ales într-un apartament proaspăt renovat, poate fi insuficientă pentru identificarea problemelor. Mirosul persistent de umezeală, vopseaua umflată, condensul excesiv și diferențele de finisaj pot justifica verificări suplimentare.

La instalațiile sanitare trebuie urmărite presiunea apei, funcționarea scurgerilor și eventualele pierderi. Prizele deteriorate, încălzirea anormală a acestora sau improvizațiile vizibile la tabloul electric sunt motive pentru a solicita verificarea unui electrician autorizat. La ferestre trebuie verificat dacă se închid bine, dacă intră curent sau apă pe lângă rame și dacă apar frecvent urme de condens.

„Aș mai recomanda ceva foarte simplu: discutați cu vecinii. Uneori, vecinii cunosc istoricul infiltrațiilor, problemele instalațiilor comune, starea acoperișului sau lucrările care au fost făcute în apartament,” adaugă Cosmin Răileanu.

În cazul fisurilor importante, al pereților eliminați sau al unor modificări care ar putea afecta structura, evaluarea trebuie făcută de un specialist. Antreprenorul recomandă o inspecție tehnică independentă înaintea tranzacției, al cărei cost poate porni, orientativ, de la 1.400 de lei și poate depăși 5.000 de lei, în funcție de serviciile incluse. Expertiza structurală se poate plăti separat.

Actele care te pot feri de datorii și probleme juridice

Verificarea tehnică trebuie însoțită de controlul documentelor. Actele de proprietate, extrasul de carte funciară și documentația cadastrală sunt esențiale pentru identificarea proprietarului, a eventualelor sarcini și a neconcordanțelor dintre acte și situația reală.

Cumpărătorul trebuie să clarifice și situația datoriilor către asociația de proprietari și furnizorii de utilități, să solicite documentele fiscale necesare și să verifice dacă modificările făcute în apartament au fost autorizate atunci când legea impunea acest lucru.

În cazul clădirilor vechi, istoricul expertizelor seismice poate fi decisiv. Antreprenorul recomandă implicarea notarului și a unui specialist tehnic, iar pentru suspiciunile privind structura, consultarea unui expert tehnic atestat.

„Investim zeci sau sute de mii de euro într-o proprietate, dar uneori evităm să cheltuim câteva sute de euro pentru a verifica dacă investiția este sigură”, este de părere Cosmin Răileanu.

Nu toate problemele identificate trebuie să ducă la abandonarea tranzacției. Costurile reparațiilor pot deveni argumente de negociere, însă situațiile care implică riscuri grave pentru siguranță, intervenții neautorizate asupra elementelor de rezistență sau refuzul vânzătorului de a permite verificări justifică o prudență sporită.

Ce poți face dacă descoperi defectele după cumpărare

Dacă problemele apar după mutare, primul pas este documentarea lor prin fotografii, filmări, constatări tehnice și devize, înaintea reparațiilor, atunci când nu există un pericol imediat, potrivit spuselor sale.

Codul civil reglementează răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, în anumite condiții. Nu orice defecțiune descoperită ulterior intră însă automat în această categorie: contează dacă defectul sau cauza lui exista la predarea locuinței, dacă putea fi observat printr-o verificare obișnuită și ce prevederi sunt aplicabile tranzacției, mai spune Cosmin Răileanu.

În funcție de împrejurări, cumpărătorul poate solicita remedierea defectelor, reducerea prețului sau, în cazurile prevăzute de lege, desființarea vânzării. Este important ca vânzătorul să fie informat în termenul prevăzut de lege, iar un avocat să evalueze documentele și posibilitățile concrete de recuperare a prejudiciului, opinează acesta.

Dincolo de situațiile individuale, Răileanu consideră că piața construcțiilor are nevoie de un control mai eficient al calității lucrărilor și de o responsabilitate mai clară a executanților, astfel încât cumpărătorii să poată verifica mai ușor istoricul tehnic al locuințelor.

„Mi se pare paradoxal că atunci când cumpărăm o mașină de 10.000 de euro, mulți dintre noi o ducem la service pentru o verificare tehnică. Dar când cumpărăm un apartament de 100.000 de euro, ne mulțumim uneori cu o vizionare și cu promisiunile vânzătorului”, avertizează Cosmin Răileanu.

Într-o tranzacție de zeci sau sute de mii de euro, verificarea făcută înainte de semnare poate însemna diferența dintre o investiție predictibilă și ani de cheltuieli neprevăzute.