Impactul TVA asupra pieței imobiliare: Analiză detaliată

Piața imobiliară traversează unul dintre cele mai importante momente de inflexiune fiscală din ultimii ani. De la 1 august 2025, TVA-ul pentru locuințele noi a crescut de la 9% la 21%, iar impozitul pe proprietate va fi recalculat după valoarea reală de piață.

Ce este TVA-ul imobiliar?

TVA (Taxa pe Valoarea Adăugată) este un impozit indirect aplicat tranzacțiilor cu bunuri și servicii, inclusiv vânzarea locuințelor noi. Până în vara lui 2025, Codul Fiscal prevedea:

●     TVA redus de 9% pentru locuințele noi de până la 120 mp, cu un preț de maxim 600.000 lei (exclusiv TVA). 

●     TVA standard de 19% pentru restul locuințelor noi și pentru toate tranzacțiile dintre persoanele juridice.

Schimbările legislative din 2025

1       Cota de 9% dispare pentru locuințele noi: de la 1 august 2025, toate tranzacțiile imobiliare vor fi taxate cu 21% TVA, cu excepția căminelor sociale și a centrelor de îngrijire. 

2       Perioadă de tranziție până la 31 iulie 2025, pentru antecontracte și avansuri de minim 20%: 

○      Antecontract semnat până la 31 iulie 2025. 

○      Avans plătit de cel puțin 20%. 

○      Livrarea imobilului până la 31 iulie 2026.

3       TVA-ul standard crește de la 19% la 21% pentru toate serviciile și bunurile.

Impozitul pe proprietate: Modificări și efecte

Începând cu 2026, impozitul pe proprietate va fi recalculat la valoarea de piață a imobilelor, nu la valoarea impozabilă actuală. Consecințe:

●     Creștere semnificativă pentru clădirile din marile orașe. 

●     Ajustări diferite pe județe: mediul rural va plăti mai puțin, orașele mari – semnificativ mai mult. 

●     Necesitatea consultării platformei e-Proprietatea pentru estimări personale.

Impactul TVA asupra cererii de locuințe

●     Accesibilitate redusă: un apartament de 100.000 € fără TVA costa 109.000 € (TVA 9%), iar după majorare va costa 121.000 € (TVA 21%). 

●     Cerere în scădere: o analiză Imobiliare.ro arată că tranzacțiile au scăzut deja cu aproape 9% în primele luni din 2025. 

●     Tinerii la prima casă: plafonul programului Noua Casă rămâne neschimbat, dar TVA-ul mai mare reduce numărul locuințelor eligibile.

Exemple de costuri suplimentare

Riscuri economice și sociale

●     Blocaj tranzacțional: cumpărători amânați sau retrași. 

●     Presiune pe piața chiriilor: cererea de închiriere crește, iar tarifele urcă. 

●     Inechitate socială: afectează clasa medie și tinerii cu venituri moderate. 

●     Impact bugetar invers: scăderea tranzacțiilor poate reduce încasările totale.

Tendințe pe piața imobiliară post-2025

●     Concentrare pe proiecte premium: segmentul high-end rămâne stabil. 

●     Reorientare către segmentul vechi: alternative fără TVA. 

●     Digitalizare&transparență: e-Proprietatea și instrumentele online cresc în importanță. 

●     Parteneriate public-private: dezvoltarea locuințelor sociale.