Frână pe piața imobiliară. Majorarea TVA și teama de criză au prăbușit volumul creditelor ipotecare

Pe fondul scăderii puterii de cumpărare și al îngrijorărilor tot mai accentuate privind o nouă criză economică globală, românii devin tot mai reticenți în a contracta credite ipotecare. Această tendință începe să se reflecte atât în dinamica pieței imobiliare, cât și în evoluția creditării.

Creditarea a scăzut dramatic. Foto arhivă

Volumul creditelor ipotecare acordate anual de băncile din România, inclusiv refinanțările, a crescut de aproape trei ori între 2021 și 2025. Totuși, după majorarea TVA la 21% la 1 august 2025, s-a înregistrat o scădere de 6% într-un interval de șapte luni, potrivit datelor raportate de Banca Națională a României. Potrivit acestor date, piața imobiliară traversează, la rândul ei, o perioadă de contracție, vizibilă în scăderea numărului de tranzacții cu locuințe.

Tendința a început în septembrie 2025, la o lună după eliminarea cotei reduse de TVA de 9% și majorarea cotei standard de la 19% la 21%. Datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) arată că în 2024 au fost tranzacționate aproape 169.000 de locuințe, cu 6,6% mai multe decât în 2023, însă în 2025 numărul a scăzut cu 5,4%, la aproape 160.000.

În primele opt luni din 2025, piața a avut o evoluție similară cu cea din 2024, cu o ușoară creștere de 0,4%, până la aproape 106.000 de tranzacții. Însă din septembrie 2025, numărul tranzacțiilor a scăzut lunar comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent. Astfel, între septembrie 2025 și martie 2026 au fost tranzacționate 84.242 de locuințe, în scădere cu 15,8% față de cele 100.097 din intervalul similar anterior.

Pe de altă parte, în primele șapte luni ale anului, numărul de potențiali cumpărători care au contactat vânzătorii a crescut cu 2%, însă între august 2025 și martie 2026 s-a înregistrat o scădere anuală de 8%.

Evoluția creditelor ipotecare în raport cu tranzacțiile

Scăderea tranzacțiilor se reflectă și în dinamica creditării. Potrivit BNR, valoarea creditelor noi și de refinanțare a crescut de la 21 miliarde lei în 2021 la 58,2 miliarde lei în 2025. Totuși, după majorarea TVA, tendința s-a inversat: în primele opt luni din 2025 s-au acordat credite în valoare de 39,7 miliarde lei (+29,6% față de 2024), dar în perioada septembrie 2025 – februarie 2026 valoarea acestora a scăzut la 26,9 miliarde lei, cu 6,3% mai puțin față de perioada similară anterioară.

O parte importantă a volumului de credite ipotecare provine din refinanțări, strategie utilizată atunci când dobânzile noi sunt mai mici decât cele existente. Dacă se analizează soldul total al creditelor pentru locuințe – care reflectă mai fidel creditele noi – creșterea este mult mai modestă.

Astfel, deși volumul creditelor noi și refinanțărilor a crescut cu 177% între 2021 și 2025, soldul total a avansat cu doar 16,5%, de la 100,7 miliarde lei la 117,3 miliarde lei. Diferența de peste 7 miliarde lei reprezintă aproximativ 12% din totalul creditelor ipotecare acordate în 2025.

Reprezentanții platformei imobiliare spun că o treime dintre cei interesați de achiziția unei locuințe au amânat sau au renunțat la decizie după modificările fiscale din 2025, deși interesul rămâne prezent, mulți așteptând condiții mai bune de finanțare.

Dobânzile, relativ stabile

În ciuda scăderii creditării în a doua parte a lui 2025, dobânzile au avut variații limitate. Indicele IRCC a atins 5,99% în 2024 și 6,06% în 2025. Dobânda anuală efectivă (DAE) a fost de 7,41% în 2022, 7,9% în 2023, 7,79% în 2024 și 7,48% în 2025.

Un sondaj din octombrie 2025 arată că 22% dintre potențialii cumpărători au amânat achiziția din cauza creșterii TVA, iar 11% au renunțat complet. În total, o treime dintre respondenți și-au schimbat planurile.

Un alt sondaj, din decembrie 2025, indică faptul că 43% dintre respondenți se așteptau la scăderea dobânzilor în 2026, tendință reflectată parțial și în datele BNR de la începutul anului.

Inflația și contextul global influențează deciziile

Așteptările privind dobânzile au fost susținute inițial de prognozele BNR privind scăderea inflației, ceea ce ar fi permis reducerea dobânzii de politică monetară (6,5% din august 2024). Însă izbucnirea conflictului din Iran, la 28 februarie 2026, a dus la scumpirea carburanților și la revizuirea în creștere a prognozelor de inflație.

Inflația a ajuns la 9,87% în martie 2026, a opta lună consecutivă de creștere, iar pragul de 10% ar putea fi depășit. BNR a revizuit prognoza pentru finalul anului 2026 la 3,9% (±2%), însă această țintă devine incertă în actualul context geopolitic.

Costul vieții și impactul asupra pieței

Toate aceste evoluții au loc într-un context în care costul vieții rămâne un factor esențial în deciziile de cumpărare. Indexul Storia arată că orașele cu prețuri imobiliare mai ridate sunt și cele unde locuitorii percep costul vieții ca fiind mai ridicat.

De exemplu, Cluj-Napoca are cel mai mare scor imobiliar (53,47), dar un scor scăzut privind costul vieții (55,44). Bucureștiul se situează pe locul doi ca prețuri (32,29), cu o percepție medie a costului vieții (59,51). În schimb, orașe precum Sibiu, Râmnicu Vâlcea sau Brașov oferă un echilibru mai bun între prețuri și percepția costurilor.

În general, acolo unde prețurile sunt mai mari, presiunea resimțită de locuitori nu se limitează la locuințe, ci se extinde asupra întregului cost de trai. În același timp, prețurile reflectă și accesul la infrastructură, transport și servicii — factori tot mai importanți în decizia de achiziție.