Cum îți construiești istoricul financiar pentru un credit ipotecar

Un istoric financiar relevant pentru analiza unui credit ipotecar se construiește în timp, prin venituri documentabile, plăți efectuate la termen și un grad de îndatorare menținut sub control. Un cont curent folosit pentru încasarea veniturilor poate documenta regularitatea acestora, iar atunci când soliciți un credit ipotecar online, o parte din datele și documentele necesare poate fi transmisă prin fluxurile digitale oferite de instituție.

Foto: getty

Aprobarea unui dosar nu depinde de o singură lună și nici de un singur indicator. Instituția analizează împreună veniturile, obligațiile curente, istoricul de plată, gradul de îndatorare, avansul disponibil și propriile criterii de eligibilitate.

Unele elemente pot fi îmbunătățite înainte de cerere, de exemplu prin reducerea obligațiilor și evitarea unor noi întârzieri. Altele depind de trecerea timpului, motiv pentru care pregătirea începută din timp oferă mai mult spațiu pentru ajustări.

Ce înseamnă, concret, istoric financiar?

În sens practic, istoricul financiar relevant pentru un credit ipotecar are două componente: istoricul de creditare raportat în baze precum Biroul de Credit și profilul financiar analizat de creditor, care poate include veniturile, gradul de îndatorare și avansul. Nu toate aceste date provin din aceeași sursă și nu sunt evaluate printr-un singur scor.

În analiza unei cereri pot intra, în funcție de instituție:

• valoarea și regularitatea veniturilor încasate;
• vechimea la locul de muncă și tipul contractului;
• creditele active și ratele lunare aferente;
• limitele aprobate la carduri și descoperit de cont;
• întârzierile la plată din perioadele anterioare;
• raportul dintre obligațiile lunare și venitul net;
• economiile disponibile pentru avans și pentru costurile conexe.

Informațiile privind creditele și comportamentul de plată pot fi raportate de instituțiile participante la Biroul de Credit. Conform informațiilor publicate de Biroul de Credit, fiecare înregistrare de eveniment este păstrată în istoricul creditului timp de 4 ani de la data evenimentului. O întârziere mai veche poate fi, așadar, încă vizibilă dacă se află în această perioadă.

Ce rol are un cont curent în construirea istoricului?

Un cont curent poate ajuta la documentarea veniturilor și a fluxurilor de bani atunci când salariul sau alte venituri sunt încasate prin el. Contul nu reprezintă, în sine, istoricul de creditare și nu dovedește automat capacitatea de rambursare; aceasta este evaluată împreună cu obligațiile existente și celelalte date ale solicitantului.

În funcție de relația cu instituția și de datele disponibile, prin cont pot fi observate:

• frecvența și valoarea încasărilor lunare;
• continuitatea veniturilor pe o perioadă mai lungă;
• plățile recurente și ratele existente;
• plățile recurente și obligațiile achitate din cont;
• transferurile periodice către economii, dacă există;
• soldurile și tranzacțiile relevante pentru verificările efectuate de instituție, în limitele procesului de analiză.

Dacă veniturile sunt încasate în același cont de mai mult timp, verificarea lor poate fi mai simplă și, în unele situații, pot fi necesare mai puține documente. Existența unui cont curent nu compensează însă un grad de îndatorare ridicat, venituri insuficiente sau un istoric negativ de plată.

Cât timp durează construirea unui istoric solid?

Nu există o perioadă universală de 12 sau 24 de luni care să garanteze construirea unui istoric financiar „solid”. Unele elemente pot fi îmbunătățite în câteva luni, în timp ce informațiile raportate la Biroul de Credit pot rămâne vizibile timp de 4 ani de la data evenimentului. Pentru un credit ipotecar online sau solicitat prin alte canale, pregătirea este utilă cu cât începe mai devreme.

În lunile dinaintea cererii poți urmări:

• documentarea constantă a veniturilor eligibile;
• reducerea sau închiderea limitelor de credit nefolosite;
• acumularea unei părți semnificative din avans;
• evitarea unor noi întârzieri la obligațiile de credit;
• reducerea numărului de credite active de valoare mică;
• constituirea unei rezerve separate pentru costurile conexe.

Anumite elemente nu pot fi accelerate. Vechimea la locul de muncă, istoricul recent al veniturilor și expirarea perioadei de păstrare a unor evenimente în evidențe depind de trecerea timpului. De aceea, momentul depunerii cererii trebuie raportat la situația financiară reală, nu la un calendar fix.

Ce afectează negativ un dosar de creditare?

Un dosar poate fi afectat de întârzieri la obligațiile de credit, un grad de îndatorare ridicat, venituri insuficient documentate sau alte elemente care cresc riscul de rambursare. Ponderea fiecărui factor diferă în funcție de produs, instituție și profilul solicitantului.

Pot influența negativ evaluarea, în funcție de caz:

• întârzierile la rate sau la alte obligații de credit raportate;
• un nivel ridicat al obligațiilor lunare raportat la venitul eligibil;
• limitele active la carduri de credit sau descoperit de cont, dacă sunt luate în calcul;
• utilizarea intensă a produselor de creditare, în combinație cu alte obligații;
• acumularea mai multor credite noi într-un interval scurt;
• vechimea redusă sau instabilitatea veniturilor, atunci când sunt relevante pentru criteriile instituției;
• veniturile care nu pot fi documentate conform cerințelor creditorului.

Și solicitările recente de credit pot conta în anumite modele de evaluare. În cazul FICO® Score de la Biroul de Credit, numărul de interogări și creditele acordate în ultimele 6 luni se numără printre factorii luați în calcul. Acest lucru nu înseamnă că mai multe cereri duc automat la respingere; decizia finală aparține creditorului și folosește propriile criterii de analiză.

Cum îți pregătești avansul și economiile?

Avansul reprezintă partea din prețul locuinței acoperită din surse proprii. Constituirea lui din timp reduce suma care trebuie finanțată și ajută la pregătirea costurilor inițiale ale achiziției. Pe lângă avans, este util să existe sume separate pentru cheltuielile conexe și pentru situații neprevăzute.

În bugetul pregătit dinainte ar trebui să intre:

• avansul propriu-zis, acumulat treptat;
• costul evaluării imobilului;
• taxele notariale și înscrierea garanției;
• asigurarea obligatorie a locuinței;
• comisionul de analiză a dosarului;
• eventualele cheltuieli de mutare și amenajare;
• o rezervă de urgență, care nu se consumă la achiziție.

Economisirea într-un cont separat, alimentat periodic, ajută la acumularea avansului și la separarea acestei sume de bugetul curent. Un astfel de obicei nu garantează aprobarea și nu înlocuiește istoricul de creditare, dar poate face pregătirea bugetului mai clară.

Ce verifici înainte de a depune cererea?

Verificarea începe cu propria situație, nu cu ofertele disponibile. Înainte de a compara dobânzi, merită să știi ce grad de îndatorare ai, ce sumă poți susține lunar și dacă există elemente în istoric care necesită timp pentru a fi remediate.

Înainte de depunerea cererii:

• verifică ce credite și limite active ai și care sunt ratele lunare;
• solicită informațiile din evidențele privind istoricul tău de plată;
• calculează rata pe care o poți susține în lunile cu cheltuieli mai mari;
• asigură-te că veniturile sunt documentabile;
• verifică dacă datele tale personale sunt actualizate;
• estimează costurile conexe, nu doar rata;
• simulează mai multe variante de sumă și perioadă.

Un credit ipotecar online poate fi, în funcție de instituție, simulat înainte de depunerea unei cereri formale. O simulare informativă care nu presupune o interogare a Biroului de Credit permite estimarea ratei și a costului total pentru mai multe combinații de sumă și perioadă, fără a echivala cu o cerere de finanțare.

Cum îți reduci gradul de îndatorare înainte de cerere?

Gradul de îndatorare este raportul dintre obligațiile lunare eligibile și veniturile luate în calcul de creditor. El poate scădea prin reducerea obligațiilor lunare și, în funcție de regulile instituției, prin creșterea veniturilor eligibile și documentabile. Limitele active la carduri sau descoperit de cont pot conta chiar dacă nu sunt utilizate integral.

Măsurile care pot reduce obligațiile luate în calcul includ:

• închiderea cardurilor de credit pe care nu le mai folosești;
• reducerea limitei aprobate acolo unde nu vrei să închizi produsul;
• renunțarea la descoperitul de cont, dacă nu este necesar;
• rambursarea anticipată a creditelor mici, cu sold apropiat de zero;
• evitarea unor achiziții noi în rate în lunile dinaintea cererii;
• consolidarea mai multor obligații într-una singură, dacă este avantajos.

După închiderea sau modificarea unui produs de credit, actualizarea informațiilor în evidențe poate necesita un anumit interval. Înainte de depunerea cererii, este util să verifici dacă modificarea apare în raportul tău. Închiderea unui produs nu garantează aprobarea, ci modifică doar una dintre componentele analizate.

Ce nu se poate corecta rapid?

Unele elemente nu pot fi schimbate imediat, deoarece depind de trecerea timpului sau de acumularea unui istoric nou. Identificarea lor dinainte ajută la stabilirea unui calendar realist pentru cerere.

Pot necesita timp:

• expirarea perioadei în care un eveniment raportat rămâne în istoricul de credit;
• acumularea vechimii la locul de muncă;
• construirea unei perioade mai lungi de venituri și economii documentabile;
• stabilizarea și documentarea unui venit din activități independente;
• reducerea soldului unui credit aflat la început de perioadă.

În astfel de situații, amânarea cererii poate fi utilă dacă permite îmbunătățirea unor date relevante pentru analiză. O cerere respinsă nu blochează automat o solicitare ulterioară, dar o nouă cerere trebuie evaluată în raport cu motivele respingerii și cu eventualele schimbări intervenite între timp.

Întrebări frecvente

Pot obține o finanțare imobiliară fără istoric de creditare?

Da, este posibil, în funcție de criteriile creditorului. Lipsa unui istoric de creditare nu este același lucru cu un istoric negativ, iar analiza se poate baza pe venituri, stabilitatea lor, gradul de îndatorare, avans și celelalte condiții ale produsului.

Cât timp rămân vizibile întârzierile la plată?

Conform Biroului de Credit, fiecare înregistrare de eveniment este păstrată în istoricul creditului timp de 4 ani de la data evenimentului. Pentru a vedea exact ce informații sunt asociate profilului tău, poți solicita raportul propriu de la Biroul de Credit.

Ajută dacă îmi încasez salariul în același cont?

Poate ajuta la verificarea veniturilor, mai ales dacă acestea sunt încasate constant în contul folosit la instituția de la care soliciți finanțarea. Un cont curent poate simplifica documentarea fluxurilor, dar nu garantează aprobarea și nu înlocuiește analiza istoricului de creditare.

Contează limitele de credit pe care nu le folosesc?

Pot conta. În funcție de regulile aplicabile și de modul de calcul al creditorului, limitele aprobate la carduri de credit sau descoperit de cont pot fi incluse în evaluarea gradului de îndatorare chiar dacă nu sunt utilizate integral.

Cu cât timp înainte ar trebui să încep pregătirea?

Nu există un interval unic valabil pentru toți solicitanții. Este util să începi suficient de devreme pentru a acumula avansul, a reduce obligațiile și a verifica informațiile din istoricul de creditare. Unele evenimente raportate la Biroul de Credit rămân vizibile timp de 4 ani, astfel că anumite elemente nu pot fi schimbate doar prin câteva luni de pregătire.