Ce se întâmplă cu locuința cumpărată prin credit la divorț. Când rămâne bun propriu și când se împarte între soți

Cumpărarea unei locuințe prin credit ipotecar este, pentru multe familii, cea mai importantă decizie financiară. Problemele apar însă atunci când soții divorțează, unul dintre ei decedează sau este necesară împărțirea patrimoniului: cui aparține, de fapt, casa? Contează cine a semnat creditul? Dar cine a plătit ratele? O analiză a avocatei Mirabela Niculi, publicată pe juridice.ro, răspunde pe larg la aceste întrebări.

Ce se întâmplă cu locuința cumpărată prin credit la divorț Foto: Shutterstock

Răspunsul depinde în primul rând de data la care a fost dobândit imobilul și de regimul matrimonial aplicabil soților. În lipsa unei convenții matrimoniale, soții sunt supuși, de regulă, regimului comunității legale de bunuri.

Cu alte cuvinte, bunurile cumpărate în timpul căsătoriei sunt prezumate a fi comune, chiar dacă în actele bancare sau în contractul de vânzare apare numai unul dintre soți. În schimb, o locuință achiziționată înaintea căsătoriei rămâne, în principiu, bunul propriu al persoanei care a cumpărat-o.

Casa cumpărată înainte de căsătorie nu devine automat bun comun

O situație frecventă este aceea în care unul dintre soți a cumpărat un apartament înainte de căsătorie, printr-un credit pe termen lung. După nuntă, ratele sunt achitate din veniturile familiei, uneori timp de mulți ani.

Plata ratelor din banii obținuți în timpul căsătoriei nu transformă însă automat locuința într-un bun comun. Proprietatea a fost dobândită înainte de căsătorie, astfel că imobilul rămâne, ca regulă, bun propriu al soțului care l-a cumpărat.

Aceasta nu înseamnă că celălalt soț nu poate cere nimic la divorț. Dacă ratele, dobânzile și costurile legate de credit au fost plătite din veniturile comune ale familiei, poate apărea un drept de creanță. Practic, la lichidarea regimului matrimonial, trebuie analizat în ce măsură banii comuni au fost folosiți pentru achitarea unei datorii personale, legate de un bun care aparținea doar unuia dintre soți.

Într-un astfel de caz, miza nu este obținerea unei cote de proprietate asupra apartamentului, ci recuperarea unei sume de bani care reflectă contribuția financiară a comunității de bunuri. Pentru aceasta, sunt importante contractul de credit, graficul de rambursare, extrasele de cont, ordinele de plată și documentele privind veniturile soților.

Situația se schimbă atunci când imobilul este cumpărat după căsătorie. În acest caz, locuința este, de regulă, bun comun în devălmășie, chiar dacă numai unul dintre soți este menționat ca împrumutat în contractul de credit sau ca titular al contului din care se plătesc ratele.

Dacă locuința este cumpărată în timpul căsătoriei, regula este alta

Calitatea de debitor în relația cu banca nu stabilește singură proprietatea dintre soți. Ea are consecințe importante în raportul cu creditorul, însă nu înlătură automat regulile comunității legale de bunuri.

De asemenea, faptul că ratele au fost plătite mai ales din salariul unuia dintre soți nu înseamnă, prin el însuși, că locuința îi aparține exclusiv acestuia. Veniturile profesionale realizate în timpul căsătoriei intră, în principiu, în patrimoniul comun.

Există totuși excepții. De exemplu, dacă unul dintre soți a folosit pentru avans bani proveniți dintr-o moștenire, dintr-o donație primită doar de el sau din vânzarea unei locuințe pe care o deținea înainte de căsătorie, această contribuție poate avea relevanță la partaj. Soțul respectiv trebuie însă să poată dovedi atât proveniența proprie a banilor, cât și utilizarea lor efectivă pentru cumpărarea imobilului.

Creditul „Prima Casă” sau „Noua Casă” nu schimbă regula privind proprietatea

Locuințele cumpărate prin programele guvernamentale „Prima Casă” și „Noua Casă” ridică deseori întrebarea dacă faptul că unul dintre soți este singurul beneficiar eligibil al programului îi oferă automat proprietatea exclusivă asupra imobilului.

Răspunsul este, în principiu, negativ. Dacă locuința este cumpărată în timpul căsătoriei, iar soții nu au ales prin convenție matrimonială un alt regim patrimonial, imobilul este de regulă bun comun. Faptul că numai unul dintre soți a solicitat creditul, a semnat documentele ori a îndeplinit condițiile programului produce efecte mai ales în relația cu banca, cu Fondul Național de Garantare și cu statul.

Totuși, partajul unei astfel de locuințe poate fi mai dificil decât în cazul unui credit ipotecar obișnuit. Imobilul este grevat de ipoteci, iar legislația specială prevede restricții privind vânzarea sau constituirea unor noi sarcini, în special în perioada inițială a finanțării.

Dacă unul dintre foștii soți vrea să păstreze locuința și să preia creditul, nu este suficient acordul dintre cei doi. Este necesar și acordul băncii, iar în funcție de mecanismul de garantare pot deveni relevante și formalitățile în raport cu instituțiile implicate în program. În lipsa acceptării de către creditor a preluării datoriei, foștii soți pot rămâne obligați față de bancă, chiar dacă instanța atribuie locuința numai unuia dintre ei.

Vânzarea imobilului poate fi, la rândul său, condiționată de respectarea regulilor programului și de stingerea anticipată a creditului. Aceste limitări nu împiedică stabilirea drepturilor dintre soți, dar pot întârzia sau complica punerea efectivă în aplicare a partajului.

Valoarea care se împarte nu este, de regulă, prețul integral al locuinței

Un alt aspect important este stabilirea valorii reale care trebuie împărțită. Dacă imobilul valorează astăzi mai mult decât la momentul cumpărării, dar există încă un credit de rambursat, analiza nu pornește de la valoarea brută de piață.

În practică, trebuie luate în calcul valoarea actuală a locuinței și soldul rămas de plată către bancă. Diferența dintre acestea reprezintă valoarea netă care poate fi avută în vedere la partaj.

La fel, atunci când unul dintre soți a contribuit cu fonduri proprii la avans sau când banii comuni au fost utilizați pentru achitarea creditului aferent unui bun propriu, instanța poate analiza contribuția în raport cu valoarea actuală a imobilului. Discuția nu se rezumă întotdeauna la suma nominală plătită cu ani în urmă, mai ales într-o piață imobiliară în care valoarea locuințelor poate crește semnificativ.

Concluzia este că nu persoana care figurează singură în contractul de credit decide, de una singură, statutul juridic al locuinței. Data cumpărării, sursa banilor folosiți pentru avans și rate, existența unei convenții matrimoniale, soldul creditului și regulile speciale ale finanțării sunt elementele care pot schimba substanțial rezultatul unui partaj.