Orașul de vacanță vs. orașul în care trăiești: cum se schimbă profilul urban al Constanței

Un oraș poate fi foarte cunoscut ca destinație turistică și, în același timp, să aibă o viață urbană care depinde în mare măsură de sezon. În cazul Constanței, această diferență este vizibilă mai ales în lunile de vară, când litoralul generează un flux important de turiști și activitate economică, și restul anului, când orașul funcționează în primul rând ca spațiu de locuire, muncă și servicii pentru comunitatea locală.

Dincolo de atractivitatea turistică, un oraș este folosit zilnic de cei care locuiesc aici. Pentru aceștia, experiența urbană este legată de accesul la servicii, locuri de muncă, spații publice, zone verzi, cultură, sport și alte activități care nu depind de sezonul estival.

În acest context se înscrie și proiectul de regenerare urbană propus de compania IULIUS la Constanța, pe 38 de hectare din amplasamentul unei foste platforme industriale. Proiectul este gândit ca o dezvoltare cu funcțiuni mixte, care să reunească într-o singură zonă spații pentru retail și servicii, birouri, cultură, educație, sport, recreere și zone verzi.

Un oraș turistic și nevoile locuitorilor permanenți

Profilul turistic al unui oraș nu garantează automat și diversitatea experiențelor urbane disponibile pe tot parcursul anului. Activitatea sezonieră poate concentra investițiile, locurile de muncă și consumul într-o perioadă relativ scurtă, în timp ce nevoile populației locale rămân constante.

Pentru locuitorii permanenți, un oraș funcțional presupune existența unor locuri care pot fi utilizate indiferent de sezon. Parcurile, zonele pietonale, spațiile culturale, restaurantele, centrele de servicii, spațiile de birouri și facilitățile sportive sunt exemple de funcțiuni care pot susține activitatea urbană și în afara perioadelor cu aflux turistic.

Această perspectivă este relevantă pentru Constanța, unde dezvoltarea unor noi zone urbane trebuie privită și prin raportare la utilizarea lor de către populația locală. Proiectul IULIUS propune tocmai combinarea mai multor funcțiuni pe un teren care, în prezent, nu este integrat în mod activ în viața urbană.

Ce presupune proiectul IULIUS Constanța

Proiectul este propus pe o suprafață de aproximativ 38 de hectare ocupată anterior de activități industriale ale Oil Terminal. Potrivit informațiilor prezentate de companie, terenul este neutilizat de mai bine de un deceniu, iar dezvoltarea presupune mai întâi un proces de bioremediere a terenului.

IULIUS a anunțat o investiție de peste 29 de milioane de euro pentru procesul de bioremediere, realizat cu participarea unor specialiști în domeniul mediului și al pedologiei. Procesul vizează atât solul, cât și apa subterană de pe amplasament.

Ulterior, terenul este propus pentru o dezvoltare urbană cu funcțiuni multiple. Investiția totală estimată de companie pentru proiect depășește 800 de milioane de euro.

Conceptul arhitectural este realizat de biroul internațional Foster + Partners și include spații comerciale și de servicii, clădiri de birouri, zone pentru cultură și educație, restaurante și cafenele, facilități sportive și de recreere, precum și spații destinate evenimentelor. Proiectul include, de asemenea, un parc și o grădină botanică.

Prin urmare, dezvoltarea propusă nu are o singură funcțiune dominantă, ci combină mai multe tipuri de activități. În principiu, un astfel de mix poate permite utilizarea unei zone urbane în momente diferite ale zilei și în perioade diferite ale anului. Efectul concret asupra activității urbane din Constanța va depinde însă de modul în care proiectul va fi realizat și utilizat.

De la platformă industrială la zonă urbană

Unul dintre elementele centrale ale proiectului este reconversia unei suprafețe care a avut anterior o funcțiune industrială.

În cazul terenurilor de acest tip, transformarea urbană presupune mai întâi rezolvarea problemelor asociate utilizării anterioare. Pentru amplasamentul de la Constanța, compania IULIUS a anunțat un proces de bioremediere care include investigații asupra solului și apei subterane și utilizarea unor soluții de tratare biologică. Compania a precizat că pentru acest proces au fost amenajate și laboratoare de specialitate.

În paralel, compania pregătește componenta verde a viitorului proiect. În localitatea Lazu a fost amenajată o pepinieră dendrologică destinată arborilor care urmează să fie utilizați în dezvoltarea de la Constanța. În 2025, IULIUS anunța că aici erau aclimatizați 1.100 de arbori aduși din Italia, iar numărul lor ar urma să ajungă treptat la 2.000.

Potrivit proiectului prezentat de companie, aproximativ 100.000 de metri pătrați din viitoarea dezvoltare ar urma să fie reprezentați de spații verzi.

Ce înseamnă un proiect mixed-use pentru un oraș turistic

Conceptul mixed-use presupune reunirea mai multor funcțiuni într-o singură zonă. În cazul proiectului de la Constanța, acestea includ activități comerciale, servicii, birouri, cultură, educație, sport și recreere.

Din punct de vedere urban, un astfel de mix poate modifica modul în care este utilizat un teren și poate crea fluxuri de persoane diferite de cele generate de o dezvoltare cu o singură funcțiune. De exemplu, spațiile de birouri pot genera activitate în timpul zilei și în timpul săptămânii, în timp ce restaurantele, facilitățile de recreere sau spațiile pentru evenimente pot fi utilizate seara și în weekend.

Zonele verzi și spațiile publice au un alt tip de utilizare și nu sunt condiționate de existența unei activități comerciale. În cazul proiectului Constanța, acestea sunt integrate în planul general al dezvoltării, alături de clădiri și funcțiuni economice.

Pentru un oraș cu un profil turistic puternic sezonier, funcțiunile precum birourile, serviciile, cultura, sportul sau spațiile de recreere pot genera activitate și în afara lunilor de vară. În cazul proiectului IULIUS Constanța, această diversificare este inclusă în conceptul propus pentru fosta platformă industrială. Impactul efectiv asupra activității urbane va putea fi evaluat însă după realizarea și operaționalizarea proiectului.

Componenta de birouri și activitatea economică

Componenta de birouri este relevantă din perspectiva diferenței dintre un oraș vizitat și un oraș în care oamenii și lucrează.

IULIUS a dezvoltat deja spații de birouri clasa A în Iași, Timișoara și Cluj-Napoca, sub brandul United Business Center. Portofoliul companiei include 15 clădiri de birouri de clasă A, cu o suprafață cumulată de aproximativ 242.000 de metri pătrați, peste 170 de sedii de companii și aproximativ 29.500 de angajați, potrivit datelor furnizate de companie.

În Constanța, componenta de office este inclusă în conceptul viitoarei dezvoltări. Prezența unor spații de lucru într-un proiect cu funcțiuni multiple ar introduce o activitate care nu este legată direct de sezonul turistic.

Din acest punct de vedere, dezvoltarea nu trebuie privită exclusiv prin prisma consumului sau a agrementului. O zonă care include și spații pentru muncă poate genera un alt tip de flux urban și poate lega activitatea economică de celelalte funcțiuni ale proiectului.

Spațiile verzi și utilizarea zilnică a orașului

Calitatea spațiilor publice este un alt element care diferențiază un loc destinat în principal vizitatorilor de unul utilizat permanent de locuitori.

În portofoliul IULIUS există aproximativ 180.000 de metri pătrați de grădini urbane, realizate în cadrul proiectelor companiei din mai multe orașe. Potrivit informațiilor furnizate de companie, investițiile totale în aceste spații verzi se ridică la peste 20 de milioane de euro.

Pentru proiectul de la Constanța, componenta verde este prevăzută încă din etapa de concept. Parcul și grădina botanică propuse ocupă o parte importantă din suprafața dezvoltării și sunt gândite împreună cu celelalte funcțiuni.

Din perspectivă urbană, spațiile verzi pot avea utilizări care nu depind de programul magazinelor sau de sezonul turistic. Ele pot fi folosite pentru plimbare, sport, relaxare sau întâlniri și pot deveni spații de legătură între diferitele funcțiuni ale unei dezvoltări.

O nouă zonă în structura orașului

Conceptul propus pentru Constanța este realizat de biroul internațional de arhitectură Foster + Partners. Potrivit informațiilor prezentate de IULIUS, elaborarea proiectului a inclus sesiuni de lucru și consultări cu reprezentanți ai mediului de business, ai universităților, administrației publice și comunității.

Proiectul prevede și conectarea noii dezvoltări cu orașul prin infrastructură pentru pietoni, biciclete și trafic auto.

Aceste elemente sunt relevante deoarece dimensiunea unei dezvoltări de 38 de hectare face ca relația cu zonele din jur să fie la fel de importantă ca funcțiunile propriu-zise. Un proiect de această dimensiune nu funcționează izolat, ci devine parte din structura urbană existentă.

În cazul Constanței, una dintre întrebările legate de dezvoltarea viitoare este modul în care noua zonă va fi conectată la restul orașului și în ce măsură va fi utilizată de locuitorii din diferite cartiere, nu doar de cei care ajung acolo pentru o anumită activitate.