Mai scumpe, mai dotate, dar mai mici: cum s-au schimbat apartamentele noi din București în trei ani

Apartamentele noi din București sunt mai scumpe decât în urmă cu trei ani, chiar dacă suprafața utilă medie a locuințelor scoase la vânzare s-a redus: din 2023 până la începutul lui 2026, prețul mediu a crescut cu aproape 50%, în timp ce suprafața utilă a locuințelor a scăzut cu până la 4%. În același timp, apartamentele au venit cu mai multe dotări și facilități, de la încălzire în pardoseală și aer condiționat până la spații verzi, locuri de joacă, săli de fitness și panouri fotovoltaice.

Dezvoltatorii construiesc apartamente mai mici Foto: arhivă

Scumpirea locuințelor a schimbat însă și efortul financiar necesar pentru cumpărare, mai ales în cazul celor care apelează la credit ipotecar. În ultimii trei ani, veniturile necesare pentru obținerea finanțării au crescut cu câteva mii de lei, astfel că diferența față de 2023 este vizibilă chiar și în cazul locuințelor de dimensiuni mai mici.

Apartamente mai mici, dar cu mai multe dotări

Suprafața utilă medie a apartamentelor noi listate la vânzare s-a redus în ultimii trei ani cu până la 4% în București și cu până la 5% în restul țării. Potrivit Imobiliare.ro, ajustarea suprafețelor apare într-o perioadă în care costurile de construcție, modificările fiscale și problemele legate de forța de muncă au pus presiune asupra dezvolt menționau încălzirea în pardoseală, în timp ce în 2026 ponderea a ajuns la aproape 80%. Aerul condiționat a devenit, de asemenea, o dotare obișnuită, iar videointerfonul este întâlnit tot mai frecvent în proiectele dezvoltatorilor.

În același timp, locuințele noi au devenit mai bine echipate. În 2023, mai puțin de jumătate dintre anunțurile analizate menționau încălzirea în pardoseală, în timp ce în 2026 ponderea a ajuns la aproape 80%. Aerul condiționat a devenit, de asemenea, o dotare obișnuită, iar videointerfonul este întâlnit tot mai frecvent în proiectele noi.

Schimbarea nu se limitează la interiorul apartamentului. Aproximativ jumătate dintre proiectele noi au cel puțin un loc de joacă, peste o treime dispun de sală de fitness, iar 16% oferă acces la piscină. În ceea ce privește siguranța, 84% dintre proiecte menționează servicii de pază, iar aproape 70% dispun de supraveghere video.

Prețurile au crescut cu aproape 50% din 2023

În București, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi a crescut cu aproape 50% de la începutul lui 2023 până la începutul anului 2026. Creșterea nu s-a oprit însă aici: până în septembrie 2026, prețul de listare al locuințelor din blocuri noi a mai avansat cu aproape 3% față de ianuarie.

În acest context, suprafața mai mică poate fi privită ca una dintre modalitățile prin care dezvoltatorii încearcă să păstreze locuințele într-o anumită zonă de preț, în condițiile în care costurile de dezvoltare au crescut. În paralel, proiectele au investit mai mult în dotări și în spațiile comune.

Oferta s-a concentrat tot mai mult în ansamblurile de mari dimensiuni. În 2023, 62% dintre apartamentele noi disponibile proveneau din proiecte cu peste 60 de unități listate. În 2026, proporția a ajuns la 83%.

Locuințele noi vin cu mai multe facilități, iar parcarea se plătește separat

Una dintre schimbările vizibile este dezvoltarea conceptului de comunitate rezidențială. Proiectele noi includ tot mai des spații verzi, zone de sustenabilitate a devenit mai prezentă. Ponderea apartamentelor noi din proiecte care dispun de panouri fotovoltaice a crescut de la 3% în 2023 la 18% în 2026. Spațiile verzi sau parcurile private sunt menționate în 31% dintre proiectele analizate, față de 16% în urmă cu trei ani, iar stațiile de încărcare pentru mașini electrice au crescut de la 1% la 9 apartamentului. Parcarea este vândută în prezent aproape întotdeauna separat, ceea ce înseamnă o cheltuială suplimentară pentru persoanele care au pentru copii, facilități sportive și comerciale și, în unele cazuri, servicii medicale.

Și componenta de sustenabilitate a devenit mai prezentă. Ponderea apartamentelor noi din proiecte care dispun de panouri fotovoltaice a crescut de la 3% în 2023 la 18% în 2026. Spațiile verzi sau parcurile private sunt menționate în 31% dintre proiectele analizate, față de 16% în urmă cu trei ani, iar stațiile de încărcare pentru mașini electrice au crescut de la 1% la 9%.

Pentru cumpărător există însă și costuri care nu mai sunt incluse neapărat în prețul apartamentului. Parcarea este vândută în prezent aproape întotdeauna separat, ceea ce înseamnă o cheltuială suplimentară pentru persoanele care au nevoie de un loc de parcare.

Veniturile au crescut, dar și suma necesară pentru credit

Scumpirea locuințelor s-a reflectat direct în venitul necesar pentru accesarea unui credit ipotecar. Potrivit calculelor Imobiliare.ro Finance, salariul mediu net a crescut cu aproape 37% de la începutul lui 2023, în timp ce venitul necesar pentru finanțarea unui apartament nou cu două camere a crescut cu aproximativ 35%.

Diferența dintre cele două evoluții arată că majorarea veniturilor a compensat în mare parte creșterea necesarului de venit pentru accesarea finanțării, însă nivelul de venit solicitat de bănci este în prezent considerabil mai mare decât în urmă cu trei ani.

Pentru o garsonieră într-un bloc recent finalizat din București, prețul mediu era de aproximativ 65.170 de euro la începutul lui 2023. În scenariul analizat, cu un avans de 15%, un credit pe 30 de ani și un grad maxim de îndatorare de 45%, venitul net lunar necesar era de 4.776 de lei. În august 2026, pentru aceeași categorie de locuință, venitul necesar ajunsese la 6.512 lei.

Diferența este și mai vizibilă în cazul apartamentelor cu două și trei camere. Pentru un apartament nou cu două camere, venitul net lunar necesar a crescut de la 7.163 de lei în 2023 la 9.678 de lei în august 2026. Pentru un apartament cu trei camere, venitul necesar a urcat de la peste 10.400 de lei la mai mult de 14.000 de lei.