Piaţa de terenuri, cel mai mare avans de la recesiunea din 2008

Piaţa de terenuri continuă să înregistreze interes crescut, consideră analiştii Colliers, precizând că anul 2021 se anunţă a fi unul dintre cei mai buni de după recesiunea din 2008

Piaţa terenurilor a rămas activă în primul semestru din 2021 în ceea ce priveşte intenţiile de cumpărare, continuând tendinţele de anul trecut şi indicând o perspectivă bună pentru restul anului, chiar dacă unele tranzacţii ar putea să nu fie încheiate în 2021 pe fondul obligaţiilor asumate în pre-contractele semnate, majoritatea legate de aspecte urbanistice, arată raportul Colliers privind evoluţia pieţei imobiliare în primul semestru din 2021.

În general, în ceea ce priveşte volumul tranzacţiilor, care include şi pe cele aflate în stadiul de pre-contract cu anumite obligaţii de îndeplinit pentru finalizare, consultanţii Colliers apreciază că 2021 se anunţă a fi unul dintre cei mai buni ani pentru piaţa terenurilor de la recesiunea din 2008. Retailerii şi dezvoltatorii de rezidenţial sunt mai activi ca oricând, în timp ce, din sectoarele care încă au nevoie de mai multă claritate privind evoluţia viitoare (în special birouri şi hoteluri), doar câţiva jucători mai sunt în expectativă, restul reîncepând căutările de terenuri pentru proiecte noi. În mod cert, există un sentiment de optimism general în ceea ce priveşte perspectivele economiei româneşti pentru următorii ani.

Oferta de terenuri rămâne consistentă şi vine de la diferite categorii de vânzători, dar apar unele schimbări generate de contextul actual. De exemplu, asocierile sunt mai des întâlnite, deoarece mulţi dezvoltatori, în special în sectorul rezidenţial, urmăresc să împartă riscurile unui nou proiect, în timp ce proprietarii de terenuri care nu au nevoie imediată de lichidităţi sunt interesaţi să beneficieze de o parte din profiturile din dezvoltare. Un aspect important care influenţează atât oferta, cât şi planurile pe termen scurt şi mediu ale investitorilor este legat de incertitudinile privind situaţia urbanistică. Schimbările din administraţia publică din anumite zone au dus la blocaje, cum ar fi întârzieri în numirea arhitecţilor şefi în unele oraşe sau îngheţarea planurilor urbanistice zonale în 5 sectoare din Bucureşti. Cu toate acestea, lucrurile evoluează spre bine/ spre mai multă claritate în majoritatea oraşelor, cu excepţia Bucureştiului, unde lucrurile se mişcă mai lent, păstrând sentimentul de incertitudine şi pentru următoarele luni. 

„Până acum, anul 2021 a înregistrat câteva tranzacţii importante finalizate, dar lipsa unui volum mai bogat nu are legătură cu cererea pentru terenuri, care este la un nivel ridicat, ci cu blocajele din zona urbanistică şi nevoia investitorilor de  mai multă claritate în acest sens. În majoritatea cazurilor, preţurile au fost destul de stabile în ultimii 1-2 ani, deşi pentru locaţiile foarte bune, unde concurează, mai nou, mai mulţi potenţiali cumpărători, se primeşte un bonus de preţ, uneori semnificativ, pentru a obţine cele mai bune loturi de teren. De asemenea, am văzut cum unele platforme mari, care au fost tranzacţionate anul trecut, sunt revândute în 2021 la preţuri mai mari, dar împărţire în loturi mai mici; nu am numi acest lucru o nouă tendinţă, ci mai degrabă o conjunctură interesantă", spune Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers.

În prima jumătate a anului, dezvoltatorii de retail au avut cel mai mare apetit pentru achiziţia de terenuri şi au fost mult mai activi şi în afara Capitalei. Consultanţii Colliers au observat interes din partea unei categorii largi de cumpărători, de la diverşi operatori de retail (hipermarketuri / supermarketuri, magazine de bricolaj etc.) până la dezvoltatori de parcuri de retail - atât proiecte de mari dimensiuni, cât şi centre comerciale de tip strip mall în oraşe mici sau în zonele rezidenţiale cu creştere rapidă din oraşele mari. 

„Este de remarcat şi faptul că, fără îndoială, cele mai dinamice segmente de retail sunt cele care nu beneficiază atât de mult de comerţul electronic aflat în plină ascensiune (de ex. bunurile din partea inferioară a gamei de preţuri sau proiectele din oraşele mai mici).

Având în vedere rapiditatea cu care se mişcă lucrurile în zona de retail, observăm investitori care se re-activează pe piaţă, dar şi alţii care intră acum pe acest segment pentru a-şi diversifica portofoliul de investiţii. În ceea ce priveşte sectorul terenurilor pentru rezidenţial, tendinţele de anul trecut sunt încă valabile şi există un mare interes din partea multor tipuri de cumpărători care caută să profite de randamentele atractive, deşi piaţa devine mult mai aglomerată.

Pe de altă parte, se cauta o gamă largă de terenuri, de la parcele mai mici în zonele centrale (pentru proiecte pe segmentele superioare de preţ), la foste platforme industriale (pentru proiecte de mari dimensiuni şi funcţiuni  mixte) sau parcele mari aflate la marginea sau în afara oraşului, în zona metropolitană (în special pentru proiecte de cartiere de case cu facilităţile necesare)", explică Sînziana Oprea.

Cel mai mare interes pentru sectorul rezidenţial este legat de Bucureşti, dar există un apetit tot mai mare pentru acest sector şi în oraşele regionale în dezvoltare. Investitorii mari, inclusiv cei instituţionali, caută proiecte cu destinaţie mixtă în afara Bucureştiului, mai ales pentru mixul rezidenţial - retail. În acelaşi timp, unii dezvoltatori activi în marile oraşe regionale intră pe piaţa rezidenţială atractivă din Bucureşti, mulţi dintre ei căutând asocieri cu proprietari de terenuri pentru a-şi minimiza riscurile.

În ceea ce priveşte birourile, chiar dacă segmentul este departe de a-şi fi găsit echilibrul şi predictibilitatea, pe fondul realităţilor post-pandemice de pe piaţa forţei de muncă, legate în principal de regimul de muncă hibrid, există un fel de dezgheţ. Mulţi dezvoltatori încep să caute terenuri pentru noi proiecte în Bucureşti, în special în zone foarte bune. Când vor finaliza un nou proiect, în 3-4 ani - cumpărarea unui teren, obţinerea tuturor aprobărilor necesare, construirea efectivă a acestuia - scena birourilor din Bucureşti cel mai probabil se va fi stabilizat şi chiar va fi început să crească din nou.