Noi reguli pentru zonele cu locuințe prea scumpe. Ce se schimbă pentru proprietari, chiriași și Airbnb

Comisia Europeană propune un nou cadru pentru zonele în care locuințele au devenit prea scumpe în raport cu veniturile. În anumite condiții, autoritățile ar putea introduce restricții privind închirierile pe termen scurt, locuințele secundare sau proprietățile neocupate. Propunerea nu interzice însă Airbnb și nu introduce plafoane pentru chirii.

UE pregătește noi reguli pentru zonele cu locuințe prea scumpe Foto: arhivă

„Affordable Housing Act”, prezentat de Comisia Europeană, stabilește criterii comune pentru identificarea zonelor aflate sub „housing stress” („presiune pe piața locuințelor”) și reguli privind măsurile pe care autoritățile le pot lua. Propunerea trebuie să parcurgă procedura legislativă europeană, astfel că regulile nu se aplică încă.

Când poate fi o zonă considerată „sub stres locativ”

O zonă poate fi un oraș, un cartier, o zonă metropolitană sau chiar o parte a acestora. Pentru ca o zonă să fie considerată de Comisia Europeană ca fiind afectată de o presiune severă pe piața locuințelor, trebuie îndeplinite anumite criterii.

Unul dintre cele mai importante este raportul dintre prețul unei locuințe și venitul disponibil pe cap de locuitor. Acesta trebuie să fie de cel puțin 8, ceea ce înseamnă că prețul unei locuințe medii este echivalentul a cel puțin opt ani de venit disponibil pe cap de locuitor.

În cazul în care raportul este cuprins între 8 și 10, autoritatea trebuie să arate și că accesibilitatea locuințelor s-a deteriorat în ultimii zece ani și că, fără intervenție, problema este puțin probabil să se reducă în următorii trei ani, ținând cont de evoluția populației, a cererii și a ofertei de locuințe.

Dacă raportul dintre prețul locuințelor și veniturile disponibile ajunge la 10 sau mai mult, nu mai este necesar ca autoritatea să demonstreze și deteriorarea acestui indicator în ultimii zece ani.

Prin urmare, faptul că locuințele sunt scumpe într-o anumită localitate nu ar permite automat introducerea unor restricții.

Airbnb nu este interzis la nivel european

Propunerea nu introduce o interdicție generală pentru închirierile pe termen scurt și nici nu acordă autorităților un drept nou de a le interzice.

În schimb, acolo unde legislația națională permite asemenea intervenții, autoritățile ar putea, în anumite condiții, să restricționeze închirierile pe termen scurt în proprietăți care nu reprezintă reședința principală a gazdei.

Pentru proprietarul care își închiriază ocazional propria locuință, situația este diferită de cea a celui care deține mai multe apartamente și le exploatează comercial în regim hotelier.

Chiar și într-o zonă aflată sub stres locativ, autoritatea trebuie să demonstreze că activitatea restricționată a avut un efect negativ semnificativ asupra disponibilității sau accesibilității locuințelor în ultimii cel puțin trei ani. Măsura trebuie să fie necesară, proporțională, limitată teritorial și să nu existe o alternativă mai puțin restrictivă la fel de eficientă.

Ce se poate întâmpla cu locuințele secundare

Propunerea permite, în anumite condiții, și măsuri privind proprietățile care nu sunt folosite ca reședință principală.

Pot intra astfel în discuție locuințele secundare, anumite proprietăți cumpărate ca investiție sau locuințele vacante. Comisia dă ca exemple posibile reguli privind utilizarea locuințelor ca proprietăți secundare, limitarea numărului acestora, declararea destinației intenționate înainte de cumpărare sau rezervarea unor locuințe pentru persoane care urmează să locuiască efectiv în ele, inclusiv pentru cumpărătorii primei locuințe.

O protecție importantă îi privește pe proprietarii existenți: condițiile referitoare la achiziția unei proprietăți nu ar urma să se aplice retroactiv locuințelor cumpărate înainte de intrarea în vigoare a unei asemenea măsuri.

Chiriile nu vor fi plafonate

Propunerea nu stabilește un plafon european pentru chirii și nu urmărește să armonizeze nivelul acestora între statele membre.

Comisia consideră însă că readucerea unor locuințe pe piața rezidențială pe termen lung ar putea crește oferta și, indirect, reduce presiunea asupra chiriilor și prețurilor.

Restricțiile ar fi limitate în timp

Măsurile adoptate într-o zonă aflată sub stres locativ nu ar putea fi permanente. Propunerea prevede o perioadă inițială de cel mult cinci ani, după care ar fi necesară o nouă evaluare.

Dacă nu mai sunt îndeplinite condițiile, măsura trebuie retrasă. Persoanele afectate ar urma să aibă și dreptul de a contesta în instanță inclusiv evaluarea prin care autoritatea a stabilit existența stresului locativ.

Problema principală rămâne lipsa locuințelor

Comisia subliniază că restricțiile nu rezolvă singure criza locuințelor. Cauza structurală este oferta insuficientă, la care se adaugă lipsa terenurilor, procedurile dificile de autorizare, lipsa forței de muncă, problemele de infrastructură și investițiile insuficiente.

De aceea, pachetul european este însoțit de o recomandare privind creșterea ofertei, inclusiv prin renovarea și reconversia clădirilor existente, împărțirea unor imobile în mai multe unități, readucerea locuințelor vacante pe piață și simplificarea procedurilor de autorizare.

Ce trebuie să știe proprietarii și chiriașii

Dacă va fi adoptată, propunerea legislativă nu va însemna că toate locuințele Airbnb vor putea fi interzise sau că proprietarii nu vor mai putea deține locuințe secundare. În zonele desemnate drept „sub stres locativ”, autoritățile competente ar putea însă introduce anumite restricții, dacă demonstrează că acestea sunt necesare și proporționale.

Pentru proprietarii care își închiriază ocazional propria reședință principală există o protecție explicită în propunere, în timp ce proprietarii care exploatează comercial mai multe locuințe în regim de închiriere pe termen scurt ar putea fi mai direct vizați.

Pentru chiriași, una dintre cele mai importante clarificări este că UE nu propune plafonarea chiriilor. Miza regulamentului este mai degrabă creșterea ofertei disponibile pentru locuirea pe termen lung și stabilirea unor reguli comune pentru situațiile în care autoritățile vor să intervină pe piețele locale aflate sub presiune.