Centralizarea proprietăților imobiliare mai așteaptă. E-Proprietatea, gata abia în 2027. Cu cât ar putea crește impozitele pe clădiri

E-Proprietatea sistemul informatic integrat, dezvoltat de Ministerul Finanțelor și Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF), care va centraliza toate datele despre proprietățile imobiliare din România, ar putea fi dat în folosință abia în 2027, susțin reprezentanții Ey România.

Cresc impozitele pe proprietate. Foto Shutterstock

În prezent, primăriile, ANAF și Oficiul de Cadastru (OCPI) dețin baze de date separate, ceea ce duce adesea la înregistrări incorecte sau incomplete. Dacă ai cumpărat, moștenit ori construit recent un imobil, ai putut observa că informațiile nu apar de fiecare dată sincronizate sau actualizate între instituții. Acest lucru creează dificultăți la plată, conduce la evaluări greșite și poate chiar amâna tranzacții deoarece documentele nu corespund realității din teren.

Prin e-Proprietatea, autoritățile integrează datele într-un singur cont digital. Statul urmărește să colecteze sumele corecte la buget, reducând pierderile cauzate de proprietăți neînregistrate sau declarate greșit. Pentru tine, schimbarea aduce mai mult control și trasabilitate. Poți rezolva rapid orice neconcordanță și previi sancțiunile cauzate de erori administrative.

Sistemul e-Proprietatea ar fi trebuit să devină funcțional de la 1 ianuarie 2026, însă specialiștii în taxe ai EY România au afirmat că va putea fi folosit cel mai devreme în 2027.

„O clădire o voi impozita pe baza valorii ei de piaţă. Pentru asta trebuie să ai o bază de date care să furnizeze această valoare de piaţă. Această bază de date s-a creat sau se va crea, de fapt, acesta este cuvântul corect în viitor, viitorul însemnând 2027, aşa cum arată lucrurile în momentul de faţă, din păcate.

De ce? Pentru că din 2022 şi până acum în primul rând au apărut obiecţii, foarte corecte de altfel, din partea ANEVAR, din partea Uniunii Notarilor, din partea autorităţilor locale, spunând "cum pot să am garanţia că valoarea aceea de piaţă este cea corectă", "cum pot să am garanţia că se va ajusta în mod corect, în viitor, în funcţie de cum fluctuează piaţa" şi "cum pot eu să mă asigur că platforma pe care o folosesc este una ok?".

Banca Mondială a venit şi a pus presiune şi a spus "indiferent ce comentaţi va trebui să aveţi sistemul de impozitare a proprietăţilor aşa cum trebuie făcut". Presiunea asta plus PNRR-ul a dus în cele din urmă, şi acesta este status quo-ul în momentul de faţă, la definirea eProprietate ca fiind obiectiv strategic naţional. Deci se va face, se va întâmpla în 2027. Întrebarea clară va fi "ok şi ce efect va avea pentru mine, contribuabil, această platformă şi acest sistem modificat de impozitare a proprietăţilor?". Şi răspunsul trist, dar adevărat, este următorul: efectul va fi unul mare. Probabil că ştiţi, pentru o persoană fizică va apărea o triplare a impozitului pe proprietăţi, pentru nişte clădiri de peste 2,5 milioane de lei", a spus Andra Caşu, la o întâlnire cu jurnaliştii.

Ea a declarat că la terenuri se aşteaptă o dublare a valorii impozitelor.

Guvernul a stabilit, în luna octombrie a anului trecut, prin ordonanţă de urgenţă, că actualul sistem de calcul al impozitului pe clădiri şi al impozitului pe teren se va menţine până la începutul anului 2026.

Astfel, Executivul a aprobat prorogarea termenului de intrare în vigoare a dispoziţiilor referitoare la impozitul pe clădiri şi impozitul pe teren prevăzute de OG nr.16/2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr.227/2015 privind Codul fiscal, abrogarea unor acte normative şi alte măsuri financiar-fiscale, de la data de 1 ianuarie 2025 la data de 1 ianuarie 2026.

Baza de impozitare crește de la 1.000 lei la 2.677 lei

Creșteri semnificative ale impozitelor pe clădiri, terenuri și mijloace de transport, în principal pentru persoane fizice, sunt incluse în proiectul de modificare a Codului fiscal din cel de-al doilea pachet legislativ pentru care guvernul și-a asumat răspunderea în Parlament.

Potrivit specialiștilor în fiscalitate de la PwC, sunt eliminate multe facilități privind taxele locale atât la persoane fizice, cât și la persoane juridice. 

„Impozitarea proprietăților imobiliare este o măsură aflată de câțiva ani pe agenda executivului ca parte a angajamentului luat prin PNRR la capitolul reforma fiscală, fiind totodată o propunere înaintată și în analiza sistemului fiscal realizată de Banca Mondială. De altfel, există un act normativ care vizează modificarea impozitului pe clădiri, publicat încă din 2022, respectiv Ordonanța nr. 16/2022 care prevede determinarea valorii impozabile a clădirilor pe baza studiilor de piață. Aplicabilitatea acesteia a fost însă succesiv amânată, fiind justificată de necesitatea dezvoltării unui sistem informatic specific”, au explicat fiscaliștii. 

În contextul actual, având în vedere intenția Guvernului de a modifica regimul de impozitare aplicabil clădirilor, prevederile incluse în cel de-al doilea pachet legislativ al recentei reforme fiscale, deși nu complet neașteptate, generează implicații semnificative pentru toate categoriile de contribuabili.  

Majorarea bazei de impozitare cu 170% ar putea aduce foarte multe litigii

„Cea mai importantă modificare dintre cele ce vizează persoanele juridice o reprezintă, in opinia noastră, majorarea cu aproximativ 170% a valorii impozabile pe metru pătrat pentru terenuri deținute de persoane juridice pentru că va genera un impact fiscal semnificativ, în special, pentru companiile cu portofolii extinse de terenuri”, au declarat specialiștii PwC, precizând că această creștere poate afecta direct cash-flow-ul și planificarea bugetară, în contextul în care impozitul pe terenuri reprezintă o componentă fixă și recurentă a costurilor operaționale.   

„Având în vedere amploarea modificării, nu excludem ca această măsură să genereze un număr crescut de litigii privind anularea hotărârilor consiliilor locale (HCL), fiind cunoscut faptul că, în practică, unele instanțe au anulat în trecut hotărâri ale autorităților locale care nu erau fundamentate legal sau care aplicau majorări disproporționate. De asemenea, contribuabilii au contestat deciziile de impunere emise în baza unor astfel de HCL-uri, iar unele instanțe au admis cererile, anulând inclusiv obligațiile fiscale stabilite în mod nelegal. În plus, credem că la nivelul contribuabililor persoane juridice, redevine de actualitate, în contextul acestor modificări, posibilitatea reevaluării clădirilor deținute in proprietate, pentru asigurarea unei impozitări corecte, raportat la perioada curentă”, susțin experții, sintetizând principalele noutăți în funcție de categoria vizată: persoane fizice, persoane juridice, precum și aspectele relevante pentru sectorul agricol. 

La solicitarea „Adevărul”, experții PwC au explicat: „Creșterea este a bazei de impozitare care este cea la care se aplică o cotă de impozit. Pentru claritate, acum baza de impozitare este 1.000 lei și se majorează la 2677 lei, deci cu 170%. La această bază se aplică cota de impozit stabilită prin Hotărârea Consiliului local pe baza prevederilor Codului fiscal. Această cotă diferă de la o localitate la alta. Baza de impozitare nu este același lucru cu impozitul. Impozitul este rezultat din aplicarea unei cote la o bază de impozitare”.

Cum se calculează impozitul

Impozitul pe clădiri (în proprietatea persoanelor fizice) /teren (în proprietatea persoanelor fizice și juridice) se calculează prin aplicarea unei cote cuprinsă între 0,08% și 0,2% (stabilită de consiliile locale) asupra valorii de impozitare (aceasta se determină prin înmulțirea suprafeței clădirii/terenului cu valoarea impozabila /mp respectiv cu valoarea impozabila pe ha) a cladrilor / terenurilor stabilita prin codul fiscal.

Prin Pachetul 2 de măsuri fiscale s-a modificat valoarea impozabilă/mp a clădirilor, respectiv valoarea impozabilă/ha a terenurilor cu aprox. 170%. Spre exemplu, clădirile cu cadre din beton armat sau cu pereți exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic și/sau chimic în prezent au o valoare impozabilă de 1000 lei/mp, iar prin modificările din Pachetul 2 de măsuri fiscale, aceasta crește la 2677 lei/mp).

1. Modificări care vizează persoanele fizice  

• Se majorează valoarea impozabilă pe mp pentru clădirile rezidențiale cât și pentru terenuri, cu circa 170%, spun experții PwC. Cota de impozit nu poate fi mai mică decât cea stabilită pentru anul 2025. 

• Valoarea impozabilă pentru mijloacele de transport înmatriculate înregistrează o majorare între 5% și 146%, în funcție de norma de poluare (inclusiv pentru hibride). Se introduce un impozit fix de 40 lei/an pentru mașini electrice. 

• Crește impozitului special pe bunurile imobile și mobile de valoare mare (clădiri rezidențiale cu o valoare impozabilă mai mare de 2,5 milioane lei și autoturisme cu o valoare de achiziție mai mare de 375.000 lei) de la 0,3% la 0,9%. Pentru bunurile imobile, baza de impozitare la care se aplică cota de 0.9% o reprezintă valoarea impozabilă stabilita pentru taxele locale, care înregistrează o creștere semnificativă așa cum am menționat mai sus. 

• Se abrogă reducerile suplimentare pentru impozitul pe clădire acordate în funcție de vechimea construcției. 

• Se abrogă facilitățile pentru terenurile utilizate pentru servicii turistice. 

• Se elimină scutirile/reducerile proprietăți deținute de persoane cu venituri mici, donatori de sânge, persoane cu handicap și pentru anumite terenuri (e.g. degradate, poluate, fond forestier tânăr, terenuri din situri arheologice, terenuri extravilane din arii naturale protejate). 

• Se reduc facilitățile pentru impozitul pe clădiri destinat activităților sportive. 

2. Modificări care vizează persoanele juridice 

• Se majorează valoarea impozabilă pe mp pentru terenuri cu circa 170%, spun experții PwC. 

• Valoarea impozabilă pentru mijloacele de transport înmatriculate înregistrează o majorare între 5% și 146%, în funcție de norma de poluare (inclusiv pentru hibride).  

• Se introduce un impozit fix de 40 lei/an pentru autovehiculele electrice. 

• Se elimină o serie de scutiri pentru anumite categorii de clădiri, precum cele deținute de fundații culturale/umanitare, instituții sub coordonarea Ministerului Educației sau federații sportive. 

• Se introduc noi categorii de clădiri și terenuri scutite (e.g. clădiri noi și terenul aferent din investiții în industria prelucrătoare, depozitare si logistică - scutire pe 2 ani de la recepție). 

• Se abrogă facilitățile pentru terenurile folosite pentru servicii turistice. 

• Consiliile locale nu mai pot acorda scutiri/reduceri pentru terenuri ale unor categorii speciale (terenuri din situri arheologice, terenuri extravilane din arii naturale protejate etc.). 

• Pentru terenurile intabulate pe cheltuială proprie, scutirea se acordă pe 2 ani (față de 5 ani anterior doar pentru extravilane). 

• Se elimină scutirile pentru anumite mijloace de transport (ale instituțiilor educaționale, pentru transport stupi, pentru intervenții de urgență, autovehicule electrice și autovehicule second-hand înregistrate ca stoc de marfă). 

• Pentru navele fluviale și bărcile din Delta Dunării, reducerea este de maxim 50% (față de scutire totală anterior). 

3. Modificări care afectează sectorul agricol 

• Se abrogă cota fixa de 0.4% pentru clădirile care sunt utilizate pentru activități din domeniul agricol.  

•  S-a eliminat scutirea privind impozitul pe clădiri pentru sere/solare/silozuri, care mai pot beneficia de o reducere de maxim 50%. 

• Crește nivelul impozitării pentru sectorul agricol, descurajând investițiile în acest domeniu. Reamintim că potrivit legislației curente se datorează un impozit de 80% pentru terenurile agricole care se vând înainte de împlinirea a 8 ani de la momentul achiziției.  

Modificările propuse în cel de-al doilea pachet legislativ privind impozitele locale marchează o schimbare substanțială în politica fiscală, cu efecte directe asupra tuturor categoriilor de contribuabili. Majorările semnificative ale valorilor impozabile și eliminarea unui număr considerabil de facilități fiscale conduc la o creștere accentuată a presiunii fiscale, în special pentru persoanele fizice. În paralel, măsurile de protecție introduse sunt limitate și vizează preponderent investițiile noi în anumite sectoare economice.  

„În acest context, este esențial ca toți contribuabilii – fie persoane fizice, juridice sau din sectorul agricol – să analizeze cu atenție noile prevederi și să evalueze impactul asupra propriilor obligații fiscale. Totodată, autoritățile locale vor trebui să-și adapteze politicile de impozitare și să asigure o implementare coerentă, în concordanță cu noile reglementări”, au informat experții.