Un proprietar implicat poate face diferenţa?

Mult prea mulţi proprietari consideră că nu au posibilitatea de a realiza demersuri împotriva asociaţiei de proprietari sau că nu pot sancţiona derapajele din activitatea curentă a asociaţiei, având impresia că legislaţia nu îi ajută.

Din cauza lipsei de informare sau a denaturării posibilităţilor puse la dispoziţia proprietarului de către legiuitor, s-a ajuns la un abandon al proprietarului în faţa organelor de conducere ale asociaţiei de proprietari.

1. Accesul proprietarului la toate actele asociaţiei

Există o astfel de procedură pusă la dispoziţie de legiuitor în favoarea proprietarului, procedură regăsită şi reglementată de art. 28 din Legea nr. 196/2018, privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

Ce trebuie să facă proprietarul:

a) să formuleze o solicitare scrisă în care să menţioneze care sunt documentele dorite a fi studiate sau pe care le doreşte în fotocopie;

b) depune cererea la preşedinte sau o transmite către Asociaţia de Proprietari şi primeşte număr de înregistrare (pentru a face dovada înregistrării actului);

c) aşteaptă un termen de 10 zile în care preşedintele are obligaţia unui răspuns şi punerii la dispoziţie a actelor solicitate.

Ce trebuie să cunoască proprietarul:

a) accesul la actele asociaţiei nu este condiţionat de deţinerea calităţii de membru;

b) contravaloarea serviciului de fotocopiere este suportat de către proprietar;

c) solicitarea trebuie să fie una rezonabilă (adică să nu se solicite sute de acte);

d) preşedintele va pune la dispoziţia proprietarului actele cu respectarea normelor privind protecţia datelor cu caracter personal.

Cum sancţionează proprietarul lipsa de reacţie a asociaţiei:

În condiţiile în care textul de lege face trimitere la “obligaţia” asociaţiei, proprietarul care nu a primit actele solicitate şi a realizat întrega procedură, se poate adresa instanţei de judecată cu cerere având ca obiect obligaţia de a face.

2. Posibilitatea proprietarului de a contesta lista de plată

Există şi o astfel de procedură pusă la dispoziţia proprietarului de către legiuitor, posibilitate regăsită în cadrul art. 28 alin. 3 din Legea nr. 196/2018.

Ce trebuie să facă proprietarul:

a) contestarea listei de plată se realizează în scris cu arătarea motivelor şi cu trimitere la suma sau sumele contestate;

b) actul se depune la preşedinte pentru a primi număr de înregistrare (dacă nu este primit actul se remite către asociaţia de proprietari prin Poştă sau curier ori prin intermediul unui executor judecătoresc);

c) aşteaptă un termen de 10 zile în care preşedintele are obligaţia de a răspunde.

Ce trebuie să cunoască proprietarul:

a) realizarea contestaţiei nu este condiţionată de deţinerea calităţii de membru;

b) termenul de răspuns al asociaţiei prin preşedinte este de 10 zile iar răspunsul trebuie să fie unul realizat în scris;

c) un astfel de demers face dovada nemulţumirii proprietarului pentru o anumită repartizare sau cu privire la o anumită decizie;

d) neplata cotelor de întreţinere (total sau parţial) nu echivalează cu o contestare a listei de plată;

e) nerealizarea unei astfel de proceduri nu echivalează cu imposibilitatea de a mai solicita ulterior sau unei instanţe de judecata analizarea modului de repartizare sau verificarea legalităţii distribuirii unei sume în lista de plată.

Cum sancţionează proprietarul lipsa de reacţie a asociaţiei:

În condiţiile în care textul de lege stabileşte obligaţia preşedintelui asociaţiei în a realiza un răspuns scris în acel termen de 10 zile, dacă asociaţia nu realizează un răspuns scris şi tratează cu indiferenţă solicitarea proprietarului, se poate adresa instanţei de judecată cu o cerere având ca obiect obligaţia de a face.

3. Posibilitatea proprietarului de a solicita şi obţine recalcularea listei de plată

Există şi o astfel de procedură, ceva mai complicată, pusă la dispoziţia proprietarului. Procedura are în vedere posibilitatea obţinerii, de cele mai multe ori în faţa unei instanţe de judecată, a recalculării cotelor de întreţinere prin eliminarea unor costuri care nu sunt datorate de către proprietar.

În ansamblul său Legea nr. 196/2018 prevede o astfel de posibilitate, în condiţiile în care în cadrul listelor de plată lunare nu pot fi transpuse sume care nu au un corespondent în acte contabile sau hotărâri ale adunării generale.

Ce trebuie să facă proprietarul:

a) realizează o solicitare scrisă adresată asociaţiei, solicitare în care arată motivele şi sumele nedatorate sau care nu au nicio justificare dar regăsite în lista de plată;

b) în funcţie de complexitatea aspectelor ridicate, acordă un termen în care să fie emis un răspuns şi/sau realizată regularizarea în cadrul listei de plată (să fie avut în vedere termenul de afişare pentru următoarea listă de plată); termenul nu poate fi mai mic de 10 zile;

c) aşteaptă răspunsul asociaţiei sau aşteaptă următoarea listă de plată pentru a putea observa dacă s-a realizat regularizarea/eliminarea sumei etc.

Ce trebuie să cunoască proprietarul:

a) în situaţia în care asociaţia de proprietari prin comitet nu aprobă regularizarea/eliminarea etc, singura modalitate posibilă este sesizare instanţei de judecată;

b) autoritatea publică locală (Serviciul de Relaţii cu Asociaţiile de Proprietari) nu poate emite un act prin care să oblige asociaţia să facă sau să nu facă ceva legat de regularizarea şi/sau eliminarea din lista de plată a unor sume;

c) proprietarul care ajunge în faţa instanţei de judecată se prea poate să aibă nevoie de o expertiză contabilă judiciară care să concluzioneze că respectiva sumă nu este datorată;

d) este un demers care presupune timp şi bani, dar există, iar proprietarii apelează la o astfel de procedură (ex. pentru eliminarea din lista de plată a unor debite avute de către fostul proprietar; pentru ştergerea datoriilor în cazul apartamentelor vândute la licitaţie publică; pentru ştergerea unor sume introduse fără a exista o hotărâre de adunare generală);

e) este demersul prin care proprietarul poate solicita obligarea asociaţiei nu doar la recalcularea listelor de plată dar şi la obligarea acesteia în a returna către proprietar sumele achitare dar care nu au o justificare legală.

Cum sancţionează proprietarul lipsa de reacţie a asociaţiei:

În situaţia în care asociaţia de proprietari rămâne în pasivitate faţă de solicitarea proprietarului iar sumele de plată se menţin în lista de plată, DUPĂ O CORECTĂ ŞI OBIECTIVă evaluare şi analiză, proprietarul se poate adresa instanţei de judecată cu o cerere în vederea recalculării listelor de plată şi eventual obligarea asociaţiei la restituirea sumelor achitate şi care nu au nicio justificare.

4. Posibilitatea proprietarului de a contracta o expertiză contabilă  

Este o posibilitate pusă de legiuitor la îndemâna proprietarului, posibilitate apărută ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 196/2018. Textul de lege pe care se fundamentează o astfel de procedură este reprezentat de art. 81.

Ce trebuie să facă proprietarul:

a) să semneze un contract cu un profesionist şi care este abilitat în a realiza o astfel de lucrare;

b) să notifice asociaţia în vederea predării actelor pentru a se putea realiza expertiza;

c) să încheie un proces verbal de predare primire şi să ridice actele pentru perioada avută în vedere de expertiză;

d) să lase expertul să-şi realizeze lucrarea într-un mod obiectiv (această lucrarea este şi rămâne una extrajudiciară);

 Ce trebuie să cunoască proprietarul:

a) costul unei astfel de expertize este susţinut de către proprietar şi are rolul de a clarifica existenţa sau nu a unor derapaje în cadrul asociaţiei;

b) în situaţia în care se constată că există sume fără acoperire şi că proprietarul a suferit un prejudiciu, expertiza stă la baza sesizării instanţei de judecată;

c) expertiza este şi rămâne una extrajudiciară; dacă se ajunge la instanţa de judecată, se va numi un expert judiciar care va realiza o nouă expertiză; în această fază proprietarul poate solicita încuviinţarea unui expert parte;

d) o astfel de expertiză poate fi contractată şi susţinută financiar de mai mulţi proprietari pentru a putea demonstra în cadrul adunării generale că anumite aspecte din activitatea financiar contabilă a asociaţiei nu sunt conform normelor legale aplicabile.