Asociația de Proprietari de la cine recuperează penalitățile aplicate de furnizori și prestatori?

Majoritatea proprietarilor ar nominaliza restanțierii ca fiind cei care urmează a suporta o astfel de penalitate. Dacă nu își achită cota de contribuție, asociația nu are disponibil pentru a achita facturile și prin urmare un astfel de restanțier trebuie să suporte și eventualele penalități aplicate asociației.

Trebuie să avem în vedere, în cadrul desfășurării activității curente din cadrul asociației, rolul administratorului sau președintelui asociației. Atât administratorul cât și președintele pot fi mandatați să realizeze plățile facturilor și/sau să mențină relația cu furnizorii și prestatorii de servicii.

1. Președintele asociației realizează plățile

În ipoteza în care plățile sunt realizate de către președintele asociației, adică acesta face plățile în numele și pe seama asociației, responabilitatea cu privire la realizarea plăților în termen și în integralitate îi apaține. Mai concret: în situația în care adunarea generală a hotărât ca plățile aferente facturilor emise pe numele asociației sunt realizate de către președinte, acesta va răspunde dacă nu realizează plățile la timp și în integralitate.

În baza hotărârii adunării generale președintele a fost mandatat să urmărească și să realizeze aceste plăți, de unde rezultă că și-a asumat responsabilitatea și urmează a răspunde pentru eventualele prejudicii aduse asociației. Dacă realizează plata cu întârziere, urmează a suporta el și doar el contravaloarea eventualelor penalități. Nu vor suporta aceste penalități proprietarii prin distribuirea în lista de plată și nici restanțierii.

În situatia în care asociația nu are disponibil, președintele nu are cum să răspundă, fiind în imposibilitatea de a realiza plățile la scadență.

2. Administratorul asociației realizează plățile

În ipoteza în care plățile sunt realizate de către administatorul asociației, adică acesta face plățile în numele și pe seama asociației, în baza contractului de prestări servicii sau în baza contractului individual de muncă, realizarea plăților la termen și în integralitate cade în sarcina acestuia. Izvorul obligației este reprezentat de contractul încheiat de către acesta cu asociația de proprietari și prin urmare răspunderea acestuia este una contractuală (în cazul unui contract de prestări servicii) sau una în raport de contractul de muncă (în cazul CIM – imputarea sumei).

În situația în care din neglijență, indiferență, lipsă de implicare etc administratorul nu realizează plata la timp iar furnizorul aplică o penalitate, aceasta (penalitatea) reprezintă un prejudiciu pentru asociația de proprietari. Un astfel de prejudiciu nu poate fi recuperat prin lista de plată de la proprietari, ci trebuie suportat de cel care avea obligația asumată contractual în a se îngriji ca plățile sa fie realizate la timp.

Și în acest caz, în situația în care asociația nu are disponibil din care să fie realizate plățile, administratorul nu poate răspunde, fiind înlăturată vinovăția (un element al răspunderii).

3. Plățile nu pot fi realizate din cauza restanțierilor

Primul gând ar fi acela că, în situația în care există aplicate penalități și asociația are restanțieri, aceștia trebuie să suporte aceste penalități. Doar că, în ecuație intră și fondul de fulment și modul în care asociația face dovada repartizării unei astfel de sume.

Dacă există un fond de rulment îndestulator, acesta va susține plățile și prin urmare nu vor fi aplicate penalități chiar daca există restanțieri. Am punctat acest aspect pentru a înțelege importanța unui astfel de fond pe de o parte, iar pe de altă parte obligativitatea acestui fond cade în sarcina asociației și ieșirea din pasivitate și corelarea unui astfel de fond cu necesitățile concrete ale fiecărei asociații cade în sarcina comitetului (comitetul este cel care realizează bugetul de venituri și cheltuieli).

În ipoteza în care există restanțieri iar furnizorul aplică o penalitate, asociația are deschisă calea solicitării de la acești restanțieri în a suporta un astfel de cost.

Pentru ca cei interesați să înțeleagă ce trebuie făcut, voi face trimitere la o reținere a unei instanțe de judecată care a respins o astfel de solicitare, cu următoarea motivare:

“Reclamanta (Asociația de Proprietari) nu a prezentat modul în care a fost calculat debitul pretins cu acest titlu (penalități aplicate de către furnizor), creanţa neavând caracter cert. Asociaţia ar fi trebuit să dovedească existenţa şi întinderea penalităţilor solicitate de furnizori, numărul restanţierilor din imobil la plata cotelor de întreţinere, întinderea acestor restanţe şi modul de calcul a sumei ce revine la plată proprietarilor care înregistrează restanţe.”

În aceste condiții, nu este suficient pentru a recupera o astfel de penalitate de la restanțieri, ca asociația să fie în imposibilitate de a achita facturile la timp și a repartiza restanțierilor penalitățile aplicate ca urmare a achitării cu întârziere a facturilor, fiind necesar ca administratorul să realizeze distribuția ținând seama de numărul restanțierilor și de procentul pe care fiecare astfel de restanțier îl deține în raport cu totatul restanțelor la nivelul asociației.