De ce este Cluj-Napoca cel mai scump oraş din România. Explicaţiile unui experimentat specialist în imobiliare
0
Caritas, boom-ul de după încheierea epocii Funar, speculaţiile de dinaintea crizei din 2008 şi dezvoltarea industriei IT au avut un impact hotărâtor asupra pieţei imobiliare din Cluj, cea mai scumpă din România, a explicat pentru „Adevărul” Ramona Cuc, fondatoarea unei importante agenţii din oraş.
„Tunuri, ţepe, rechini şi alte dihănii. Manual de supravieţuire în imobiliare” este titlul cărţii scrise de Ramona Cuc, fondatoarea Grup de lux, una dintre primele agenţii imobiliare din Cluj, şi cea care a adus în România franciza RE/MAX - liderul mondial în imobiliare. Antreprenoarea a concentrat 25 de ani de experienţă în domeniu într-o serie poveşti captivante, relatate fără perdea, într-un stil alert, fără elemente tehnice sau teoretizări care să plictisească cititorul profan vis-a-vis de imobiliare.
„Adevărul” a întrebat-o pe Ramona Cuc cum a ajuns piaţa imobiliară din Cluj cea mai scumpă din România şi, chiar mai mult, a ajuns să fie comparată din perspectiva preţului cu oraşe precum Dubai.
Cel mai scump oraş din România
Adevărul: Subtitlul cărţii este „Manual de supravieţuire în imobiliare”. Spuneţi-ne câteva reguli importante pentru a supravieţui în imobiliare.
Ramona Cuc: Cartea nu face neapărat un ghidaj tehnic, pentru că informaţiile tehnice le găsesc agenţii imobiliari în reţea. De multe ori însă, partea practică de aplicare a lucrurilor învăţate îi omoară pe unii dintre agenţi, care nu se aşteaptă că oamenii pot fi în halul ăla de parşivi. Ei bine, pot. Se poate întâmpla să munceşti mult, cu dedicare şi, la final, să fii ocolit şi să nu ţi se recunoască munca. Chiar dacă piaţa s-a schimbat, şi s-a schimbat foarte mult la 30 de ani după Revoluţie, tipologia se păstrează. Pe de altă parte, şi agenţii imobiliari sunt oameni, şi agenţii pot fi setaţi greşit din punct de vedere al intenţiilor şi atunci, şi clienţii trebuie să fie pregătiţi să testeze calitatea umană a agentului. În final toţi suntem oameni, indiferent de domeniu de activitate.
A existat o greşeală mare pe care aţi făcut-o şi care v-a determinat să priviţi lucrurile altfel?
Nu pot să spun că a existat o primă greşeală sau una mare. Au existat multe, multe greşeli. Practic, cartea este despre eşecurile şi greşelile de-a lungul drumului spre succes. În final, toţi am parcurs drum bune şi rele ca să ajungem să avem rezultate. Marea majoritate a celor care au avut succes nu au cedat, nu au lăsat lucrurile baltă, chiar dacă s-au lovit de multe situaţii critice. Lucram cu editorul şi am zis hai să selectăm nişte categorii şi nişte tipologii de situaţii pe care le-am întâlnit şi reîntâlnit de-a lungul timpului. Cumva, de asta am decis să scriu şi cartea asta: dacă tot se repetă anumite situaţii la infinit, hai să facem ceva şi să micşorăm rata lor de apariţie. E absurd să apară aceeaşi greşeală şi să nu înveţi din ea. Nu pot să spun „asta e greşeala vieţii mele”, au fost multe mai mici şi mai mare, dar toate au fost lecţii.
Se vorbeşte astăzi despre piaţa imobiliară din Cluj, care ar fi exagerat de scumpă. Se fac comparaţii cu Dubai, cu castele din Franţa, cu oraşe din Anglia...
Nu numai azi se fac astfel de comparaţii, tot timpul s-au făcut. De când eu funcţionez în imobiliare s-au făcut astfel de comparaţii: „Bine, dar la Paris e aşa, în Austria e aşa”. Acum se compară cu Dubai şi cu nu mai ştiu ce. Comparaţii s-au făcut şi se vor face întotdeauna. Părerea mea este că piaţa se va autoregla în funcţie de cerere şi ofertă. Putem să comparăm oricât, dar compari mere cu pere. Au nişte lucruri în comun, dar nu sunt identice. Piaţa din Cluj nu e piaţa din Dubai. Am mai întâlnit situaţii în care oamenii se întrebau: cum poate să fie preţul unui apartament atâta şi preţul casei atâta. Nu se poate face această comparaţie, pentru că sunt mici similitudini. Piaţa clujeană da, putem să spunem că e scumpă, dar totul e relativ, depinde din ce sens ne uităm la ea.
Specula dinainte de 2008: se cumpărau en gros apartamente noi pentru a le revinde
Când vorbim despre preţuri din ce sens ar trebui să ne uităm la ea?
E o piaţă locală, care are o mulţime de considerente pe care trebuie să le iei în calcul pentru a estima dacă e exagerată sau nu. Câtă vreme se construieşte foarte mult în continuare, pentru cine se construieşte? Din moment ce dezvoltatorii construiesc şi vând, înseamnă că există cerere. Şi mereu a fost aşa. Sigur, sunt fluctuaţii, sunt deviaţii, cum a fost şi criza din 2008. Ne-am dat seama că exista cerere atunci, dar nu a fost 100% reală, a fost multă speculă acolo. Şi astăzi există multă speculă, dar cererea e uşor mai concretă. Utilizatorul final e mai vizibil în momentul acesta. Nu e cererea aia artificială cum era până în 2008, când cumpărau şi revindeau rapid. Acum este, totuşi, mai sănătoasă, mai reală cererea. Nu pot spune nici eu, nici altcineva că cererea va rămâne în aceeaşi balanţă cu oferta. Depinde de atât de multe, de contextul internaţional, de apariţia unor situaţii naţionale, internaţionale. Cine ar fi prognozat apariţia unei pandemii acum un an jumate.
În Cluj, foarte mulţi oameni dau vina pe agenţiile imobiliare pentru creşterea preţurilor...
Oamenii au tendinţa întotdeauna să dea vina pe cineva. Am auzit dintotdeauna asta, că agenţii vor să crească preţurile. În general, un agent trebuie să fie pregătit să facă evaluarea de piaţă a proprietăţii pe care o ia în portofoliu. De cele m multe ori, în peste 90% din cazuri proprietarii cer peste preţul pieţei, ca să aibă de unde să lase. Dacă vecinul a cerut 10 lei, ei neapărat vor cere 11 lei. Agentul trebuie să livreze analiza privind valoarea de piaţă a imobilului şi să discute cu proprietarul. Dacă preţul este mult peste valoare de piaţă, agentul ajunge să muncească în gol şi proprietatea nu se vinde. Noi recomandăm agenţilor să nu ia în portofoliu proprietăţi la suprapreţ. Pe de altă parte, sunt şi agenţi care se gândesc „o iau, o ţin pe raft, dacă vine cineva să cumpere bine, dacă nu, tot bine”.
Vedeţi similitudini cu criza din 2008?
Nu prea. Ce puteam să compar este poveste numită categoria cumpărătorilor, care atunci luau en gros apartamente noi, practic le antecontractau pentru a le revinde mai scump când erau gata. Categoria aceasta de speculanţi nu era de neglijat la vremea respectivă. Acum, nu mai e aşa. În continuare va exista această categorie de oportunişti/speculanţi, dar nu aşa de consistentă ca în 2008. Ritmul e destul de alert în imobiliare şi în ceea ce priveşte creşterea preţurilor. Dar dacă ne uităm la creşterea economică, Clujul a crescut pe mai multe planuri, nu numai în imobiliare. Dacă există cerere, înseamnă că există potenţial.
După epoca Funar, Cluj a devenit interesant pentru investitori
Au fost evoluţii pe piaţa clujeană care v-au surprins.
Au fost câteva trend-uri evidente. Creşterea bruscă a preţurilor din 2005, 2006, 2007, până la criza din 2008. A fost o creştere accelerată. De ce? După o perioadă în care investiţiile au fost blocate, s-a schimbat primarul şi lucrurile au început să se mişte, iar Clujul a devenit interesant pentru investitori, în special pentru cei din Bucureşti.
Şi Caritasul a declanşat o criză. Ieşeau oamenii cu o grămadă de bani şi totul se cumpăra instant. Oamenii cumpărau în draci şi apoi, după ce s-a terminat Caritasul, s-au oprit achiziţiile. Eu am intrat în imobiliare chiar după Caritas. Piaţa era haotică atunci. Un apartament de 3 camere era 50-60 -70 de milioane de lei adică vreo 10-15.000 mărci. Erau acele apartamente cumpărate de la stat, pentru care se plăteau ultimele rate, astfel apartament cumpărate cu 200 şi ceva de mii de lei se vindeau instant la zeci de milioane. A fost o detezaurizare a acestei ţări. De asemenea, s-a dat legea caselor naţionalizate, prin care s-au demarat vânzările către chiriaşi, iar apoi a intrat în vigoare legea retrocedării acestor case, lucru care a născut o grămadă de drame. S-au făcut multe lucruri cu ochii închişi în România în acest domeniu. O etapă ciudată a fost şi perioada de după criză, 2009- 2012, când piaţa a fost în stagnare. Marele avantaj, care ne-a permis să rezistăm pe piaţă, în timp ce 80% dintre agenţiile imobiliare au dispărut, au fost procesele de relocare ale firmelor către sedii mai mici. Industria IT a influenţat şi va influenţa piaţa imobiliară a Clujului. E adevărat că a avut ca efect creşterea preţurilor, dar şi viaţa e mult mai bună. Totul e la pachet, nu poate fi ceva bun fără ceva rău. Vă dau un exemplu, am luat o căsuţă în Capul Verde, o zonă în care în ultimii ani s-a dezvoltat turismul. Au început să vină turiştii, să cumpere case acolo, iar acum, localnicii sunt nemulţumiţi că au crescut creţurile şi ei nu-şi mai permit. Lucrurile vin la pachet. Aşa şi la Cluj, viaţa este scumpă, dar şi nivelul de trai e mai sus decât în orice alt oraş din ţară.
Daţi-ne un sfat pentru potenţialii investitori...
Acum lucrurile nu sunt atât de riscante. Totul e mult mai la vedere, mai uşor de verificat, inclusiv cărţile funcţia. Nu mai e atât de complicat să afli cine sunt proprietarii, istoricul construcţiei, situaţia juridică. Pentru cei ce doresc să investească, dacă nu au experienţă, sugestia mea este să lucreze cu un profesionist, deoarece, în orice domeniu, un profesionist e mai bun decât tine, deoarece acesta e jobul lui, în fiecare zi se ocupă cu asta. Recomandarea, în primul şi primul rând, ar fi să lucreze cu un profesionist selectat după mai multe criterii de alegere. Sigur vor găsi acel profesionist în care să aibă încredere. În al doilea rând, dacă vrea să investească trebuie să vadă contextul mai larg, contextul economic , comercial, tendinţele economice în oraş, ca să vadă în ce direcţie se duce cu investiţia. Dacă vrei să investeşti într-un domeniu total necunoscut, e bine să faci un pic de cercetare înainte. Nu trebuie să faci pasul, doar pentru că nişte cifre arată bine, uneori acele cifre arată bine pentru că sunt pregătite să arate bine. Când se doreşte să se cumpere ceva, să se facă măcar o mică analiză, regula celor trei: trei variante de proprietăţi similare, pentru a avea siguranţa că concluzia e bazată pe ceva real.
Vă recomandăm să mai citiţi:
Efectul pandemiei pe piaţa imobiliară: pensiune cu piscină la preţ de apartament
Se încarcă comentariile...
