Trecerea unui teren din extravilan în intravilanul unei localităţi

Dan BorbelyAvocat

Dezvoltarea unui proiect imobiliar în România este una dintre cele mai sigure şi profitabile afaceri pe care un investitor străin o poate face. Cel mai sigur mod de a evita neplăcerile care pot apărea pe parcursul derulării proiectului este apelarea la serviciile unei agenţii imobiliare sau case de avocatură recunoscute pentru calitatea serviciilor oferite.
La cumpărarea unui teren situat în extravilan trebuie să ţineţi cont de câteva aspecte care vă ajută să faceţi o achiziţie bună. În primul rând, verificaţi autenticitatea actelor de proprietate. Cereţi o copie legalizată a dosarului cadastral pentru terenul pe care doriţi să-l achiziţionaţi. Este foarte important să vedeţi care sunt punctele de contur ale suprafeţei de teren pe care o cumpăraţi. Ulterior pot apărea litigii privitoare la amplasamentul terenului achiziţionat. Punctele de contur din dosarul cadastral sunt cheia rezolvării acestei probleme.
Solicitaţi un răspuns oficial în scris de la Comisia de aplicare a Legii nr. 18/1990 care funcţionează în cadrul primăriei cu privire la eventualele cereri de retrocedare a terenului. Verificaţi planurile reţelei edilitare şi asiguraţi-vă că terenul nu este subtraversat de conducte care ar putea duce la imposibilitatea construirii unei clădiri.
Avantajul achiziţionării unui teren situat în extravilan este preţul care poate ajunge de până la zece ori mai mic decât al unui teren aflat în intravilan. După ce aţi devenit fericitul proprietar al terenului, mai aveţi de făcut un pas - trecerea acestuia în intravilan. Nu întotdeauna este posibil ca un teren agricol să poată fi transformat în intravilan. Decizia aparţine oficiilor de cadastru agricole în raza cărora se află terenurile. Sunt foarte rare cazurile în care decizia nu este favorabilă. Pentru trecerea în intravilan a terenului trebuie să plătiţi o taxă cuprinsă între de două ori şi patru ori valoarea terenului, adică preţul de cumpărare. Diferenţa de preţ a taxei este calculată în funcţie de calitatea solului. Cu cât acesta este mai sterp, cu atât taxa este mai mică. Înainte de trecerea în intravilan, trebuie să obţineţi cadastrul şi intabularea terenului. După intabulare, următorul pas este depunerea unei cereri la primărie, prin care se cere trecerea terenului din extravilan în intravilanul localităţii. Pentru un teren mai mare este nevoie de un plan urbanistic zonal, aprobat de consiliul local, în care să se specifice viitoarea destinaţie a construcţiilor. Prin planul de urbanism zonal se extinde intravilanul localităţii prin cuprinderea terenului respectiv. Planul de urbanism zonal (PUZ) este întocmit fie de primărie, dacă este direct interesată şi are şi fondurile necesare, fie de proprietar, cu ajutorul unui arhitect. Întocmirea PUZ-ului se face, de regulă, între 4 şi 6 luni, dar poate ajunge şi la 12 luni. Dacă demersurile legale pentru trecerea terenului în intravilan nu sunt încheiate şi între timp terenul trece în proprietatea altei persoane, cumpărătorul nu va obţine un teren în intravilan, ci unul tot în extravilan. Trecerea în intravilan a unui teren se face şi prin elaborarea unui plan de urbanism general întocmit de către primăria localităţii respective. Planul de urbanism general (PUG) are rolul de a extinde intravilanul localităţii, dar se întocmeşte la intervale de timp mai mari, respectiv 2-3 ani. Dacă nu vă grăbiţi, puteţi aştepta întocmirea unui PUG. Pentru unii, o veste bună, pentru alţii, o veste rea este eliminarea taxei percepute pentru scoaterea terenului din intravilanul agricol şi trecerea lui în intravilanul construibil.
Această taxă putea ajunge şi la 400% din valoarea de achiziţie a terenului. Sunt şi opinii conform cărora eliminarea taxei va da frâu liber speculanţilor care fac afaceri cu terenuri, astfel încât acestea vor fi vândute şi revândute până preţurile lor vor fi supraevaluate. Sperăm ca aceste informaţii să vă fie utile la demararea unui proiect imobiliar. În numărul viitor vom continua cu lista aprobărilor care trebuie obţinute pentru ridicarea unor construcţii.