Iluzia prețurilor de pe internet: Cum afli, de fapt, cât valorează o casă. Greșelile majore care blochează tranzacțiile imobiliare

Piața imobiliară traversează un moment de blocaj parțial, cauzat de o prăpastie tot mai adâncă între așteptările vânzătorilor și bugetele cumpărătorilor. În timp ce proprietarii stabilesc prețuri optimiste, influențați de alte anunțuri online, clienții au tendința de a subevalua proprietățile. Specialiștii în domeniu consultați de „Adevărul” explică mecanismele prin care se poate ajunge la „prețul corect”, singurul punct în care tranzacția devine posibilă.

Conferinta de presa cu ocazia Salonului Imobiliar București. FOTO: Inquam Photos

Stabilirea valorii reale a unui imobil a devenit o misiune dificilă chiar și pentru profesioniști, într-o piață lipsită de transparență asupra prețurilor finale de tranzacționare. Majoritatea vânzătorilor cad în capcana comparării propriei locuințe cu anunțurile active pe site-urile de profil, fără să știe că acele sume sunt doar simple dorințe, nu realități parafate la notariat.

Iluzia prețurilor de listare 

Una dintre principalele erori pe care le fac proprietarii este raportarea exclusivă la oferta existentă în piață. Șerban Trîmbițașu, agent imobiliar, atrage atenția asupra pericolului pe care îl reprezintă formarea prețului pe baza „vecinilor” de pe site-urile de anunțuri. Acesta explică faptul că un vânzător persoană fizică are acces limitat la informație, el vede doar ce este listat, dar nu are cum să știi ce imobile s-au vândut, la ce prețuri, cât au stat pe piață până la vânzare și cât s-a negociat din prețul inițial. Lipsa accesului la datele reale duce la o creștere artificială a prețurilor.

„Dacă te raportezi doar la ce este la vânzare, prețurile pot crește artificial. Ca proprietar, să spunem că ai un apartament cu două camere, pentru care îți dorești 100.000 de euro. Vezi că doi vecini cer 100.000 și 102.000. Fiind implicat emoțional, ajungi să crezi că al tău valorează 105.000. În realitate, îl ajuți pe cel care cere 100.000 să vândă primul. După ce acela se vinde, rămân în piață cel la 102.000 și cel la 105.000. Mai apare un proprietar nou, care vede aceste prețuri și listează la 110.000. Și tot așa. În felul acesta, prețurile cresc artificial”, detaliază Șerban Trîmbițașu.

Pentru a evita această spirală, agenții imobiliari utilizează instrumente plătite, unde breasla actualizează datele la vânzarea unui imobil, oferind acces la prețul de listare, numărul de zile petrecute în piață și prețul final.

Aceeași perspectivă este împărtășită și de Amalia Tudor, agent imobiliar, care subliniază că strategia de a cere mai mult „pentru a avea de unde lăsa” este adesea o greșeală. 

„Vânzătorii vor să fie siguri că obțin cel mai bun preț pentru proprietatea lor, ceea ce este firesc. De aceea, uneori, sunt tentați să ceară un preț mai mare, în ideea că vor avea loc de negociere. Pericolul este însă că s-ar putea să nu aibă cu cine negocia. Cumpărătorii folosesc, de cele mai multe ori, prețul ca principal filtru în căutări, iar o proprietate supraevaluată poate nici măcar să nu apară în rezultatele lor. Noi, agenții imobiliari, considerăm că proprietățile deja vândute sunt cele mai valoroase comparabile într-o analiză comparativă de piață. Ele arată la ce prețuri au reușit alți proprietari să încheie tranzacții. Pe baza acestor repere și a ajustărilor aplicate în funcție de diferențele dintre proprietăți, putem stabili o marjă de preț cât mai apropiată de realitatea pieței”, explică Amalia Tudor.

Ea avertizează că un imobil care stă prea mult pe piață devine o „proprietate pătată”. Dacă în primele săptămâni de la listare telefonul nu sună și nu există cereri de vizionare, deși expunerea este corectă, acesta este un semn clar al supraevaluării. Mai mult, reducerile succesive de preț ulterioare nu sunt privite cu ochi buni de către potențialii clienți, motiv pentru care prețul de start trebuie cântărit cu maximă atenție.

„Un semn de alarmă pe care îl pot urmări vânzătorii este nivelul de interes al cumpărătorilor. Dacă în primele zile sau săptămâni nu primesc telefoane sau cereri de vizionare – în condițiile în care proprietatea este expusă corespunzător în piață și potențialii cumpărători au aflat de ea – atunci este un indiciu clar că prețul este prea mare și ar trebui luată în calcul o ajustare. Pe de altă parte, nici reducerile succesive de preț nu sunt binevenite. Ele pot crea impresia că proprietatea are o problemă sau că vânzătorul este presat să vândă. De aceea, stabilirea prețului de listare trebuie analizată și cântărită atent încă de la început”, arată Amalia Tudor.

Matematica ajustărilor: etajul și renovările

Dacă accesul la bazele de date ale agenților nu este posibil, vânzătorii pot încerca o variantă mai complicată, sugerată de Șerban Trîmbițașu: solicitarea unei opinii de la notariatele din zonă, care dețin istoricul tranzacțiilor din ultimele șase luni, deși aceștia nu au obligația de a furniza datele. Odată aflat un preț de referință al zonei, valoarea apartamentului trebuie ajustată matematic, în funcție de minusurile sau plusurile specifice. Șerban Trîmbițașu oferă câteva repere procentuale clare:

„Dacă afli prețurile reale de tranzacționare, poți face ajustări corecte. De exemplu, ultimul etaj într-un bloc cu lift poate scădea prețul cu aproximativ 10%. Un apartament la etajul patru din patru, într-un bloc vechi fără lift, poate avea o ajustare de până la 20%. Parterul poate însemna o scădere de aproximativ 5%”, explică Trîmbițașu.

De asemenea, starea apartamentului joacă un rol crucial, iar costurile actuale cu forța de muncă și materialele trebuie scăzute din prețul de vânzare al unei unități nerenovate. O renovare completă pentru trei camere în București ajunge astăzi la minimum 30.000 de euro. Prin urmare, dacă un apartament similar, dar renovat, s-a vândut cu 130.000 de euro, cel care necesită reparații capitale ar trebui să aibă un preț în jurul a 100.000 de euro.

Cum își calculează cumpărătorul oferta corectă

De cealaltă parte a baricadei, cumpărătorii au nevoie de o strategie pentru a nu subevalua nerealist proprietățile, riscând astfel să piardă oferte bune. Recomandarea experților este realizarea unui studiu de piață propriu, prin crearea unui interval de referință.

Metoda propusă de Șerban Trîmbițașu implică identificarea extremelor dintr-o zonă. Se ia exemplul cartierului Tineretului, unde se caută „cel mai slab produs” (bloc vechi, parter/demisol, nerenovat), care poate avea un preț de 1.000 de euro/mp, și „cel mai bun produs” (penthouse, bloc nou, parcare), care ajunge la 3.500 de euro/mp.

„Cumpărătorul își poate crea un interval de referință – din 500 în 500 de euro sau din 1.000 în 1.000 – și să vadă unde se încadrează proprietatea dorită. Ideal este să identifice aproximativ zece comparabile: apartamente similare ca număr de camere, an de construcție, etaj, compartimentare și stare”, precizează Trîmbițașu.

Un aspect esențial pentru cumpărători este concentrarea pe elementele imuabile ale proprietății. Orientarea, structura, poziționarea în bloc și vecinătățile sunt aspecte care nu pot fi schimbate, indiferent de bugetul de renovare, motiv pentru care acestea trebuie să primeze în fața finisajelor interioare.

Răbdarea și informarea, cheia succesului

Amalia Tudor observă că, la începutul căutărilor, cumpărătorii au nevoie de timp pentru a înțelege piața și, inerent, vor pierde primele oportunități până când se vor familiariza cu prețurile reale. Recomandarea sa este ca aceștia să fie proactivi încă din faza de selecție online.

„Cumpărătorii sunt din ce în ce mai informați, urmăresc anunțurile pe internet, le elimină de acasă pe cele care nu se potrivesc cu ceea ce caută. Și chiar le recomand să întrebe cât mai multe lucruri la telefon și să stabilească vizionări doar la cele care se apropie cel mai mult de ceea ce caută”, conchide Amalia Tudor.

Prețurile apartamentelor noi și vechi au crescut pe parcursul anului trecut în toate marile orașe, potrivit prețurilor medii solicitate de proprietari în anunțurile publicate pe o cunoscută platformă imobiliară din România.

Astfel, Cluj-Napoca este în continuare cel mai scump oraș din România, cu un preț mediu cumulat de 3.228 de euro/mp în decembrie 2025, cu 9,4% mai mare comparativ cu decembrie 2024.

Pe de altă parte, în decembrie 2025 cea mai mare creștere față de anul anterior s-a înregistrat în București, acolo unde prețurile solicitate s-au majorat cu 20,3%, la 2.262 euro/mp. Pe baza acestei creșteri, Capitala a ajuns aproape la fel de scumpă ca Brașov, oraș în care prețurile au crescut cu 8,1%, până la 2.280 euro/mp. Alte două orașe în care prețul mediu a depășit pragul simbolic de 2.000 euro/mp sunt Constanța (2.036 euro/mp, +6,5%) și Craiova (2.034 euro/mp, +18,5%).

Oradea a înregistrat în decembrie 2025 a patra cea mai mare creștere procentuală a prețului pe parcursul anului 2025 (+11%), însă chiar și în acest context rămâne printre orașele cu cele mai mici prețuri medii de vânzare din țară, cu un preț mediu cumulat de 1.851 euro/mp. Singurul mare oraș din România cu prețuri medii mai scăzute decât Oradea este Iași, acolo unde s-a înregistrat de altfel și cea mai redusă creștere procentuală, cu 2,9%, la 1.760 euro/mp.