Totul despre Legea Nordis. Dezvoltatorii nu mai pot încasa avansuri mari înainte de finalizarea lucrărilor

Noi reguli pentru vânzarea-cumpărarea unui imobil vor fi promulgate curând de președintele României, acestea stabilind restricții pentru dezvoltatorii imobiliari, care vor putea încasa doar avansuri limitate, în funcție de stadiul lucrărilor.

Noi reguli pentru vânzarea-cumpărarea unui imobil vor fi promulgate curând de președintele României

Proiectul legislativ privind protejarea cumpărătorilor de locuințe noi, cunoscut neoficial drept „Legea Nordis”, a fost adoptat de Camera Deputaților și urmează să fie trimis pentru promulgare la președintele României.

Actul normativ introduce o serie de obligații suplimentare pentru dezvoltatorii imobiliari, inclusiv faptul că aceștia nu vor putea folosi acești bani în alte scopuri, cum ar fi finanțarea altor proiecte sau cheltuieli administrative.

Cele mai importante aspecte din lege:

- Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar și poate promite înstrăinarea unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinţei individuale viitoare, numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare;

- Promisiunile de vânzare/promisiunile de cumpărare/ promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare, se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau după caz, pentru locuința individuală viitoare;

- Notarul public solicită notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare;

- Convenţiile privind rezervarea cumpărării unităţilor individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuinţelor individuale viitoare se pot incheia pentru o perioadă maximă de 60 zile fiind urmată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare;

- Sumele achitate de cumpărător privind rezervarea cumpărării unităţilor individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuinţelor individuale se scad din preţul vânzării şi nu pot depăşi 5% din preţ, sub sancţiunea nulităţii absolute a convenţiei de rezervare.

- În situaţia în care până la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se incheie promisiunea sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite in baza convenţiei de rezervare.

„Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/ promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare respectivului proiect și numai cu ștampila «bun de plată» a persoanei responsabile/ dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț”, se arată în actul normativ.

Se introduce termenul de „preapartamentare”

Prin Legea Nordis se modifică și Legea cadastrului și publicității imobiliare prin introducerea a trei noi alineate care introduce noțiunea de „preapartamentare”.

„Operațiunea de preapartamentare a construcției de tip condominiu bun viitor în unități individuale bunuri viitoare se face în baza actului autentic de preapartamentare, întocmit potrivit documentației cadastrale de preapartamentare recepționată de oficiul teritorial. Documentația cadastrală de preapartamentare se întocmește de persoana fizică sau juridică autorizată pentru executarea lucrărilor de specialitate, pe baza autorizației de construire și a documentației aferente acesteia”, se arată în lege.

Prin operațiunea de preapartamentare se deschide cartea funciară a construcției bun viitor de tip condominiu și cărți funciare individuale pentru toate unitățile individuate bunuri viitoare prevăzute în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia. În cuprinsul descrierii imobilului din partea I a cărții funciare se face mențiunea că unitățile individuale sunt bunuri viitoare.

În situația în care, până la realizarea operațiunii de apartamentare se modifică numărul unităților individuale cuprinse în autorizația de construire initială și documentația aferentă acesteia, se face o actualizare a tuturor cărtilor funciare, pe baza unui nou act autentic de preapartamentare, întocmit în temeiul actului administrativ emis în condițiile legii și a unei noi documentații cadastrale preliminare fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

După finalizarea construcției de tip condominiu constatată prin procesul- verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de atestare a edificării construcției se realizează operațiunea de apartamentare, iar cărțile funciare se actualizează cu datele și informațiile cuprinse în documentația de apartamentare. La întocmirea documentației cadastrale de apartamentare se vor prelua în mod corespunzător și datele din documentația care a stat la baza operațiunii de preapartamentare.

Alte aspecte prevăzute în Legea Nordis

• Notarea în cartea funciară a promisiunii având ca obiect un bun viitor – unitate individual – nu va afecta dreptul dezvoltatorului de a efectua orice demersuri administrative, operațiuni juridice sau cadastrale cu privire la finalizarea proiectului, fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

• Promisiunile de vânzare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare, se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau, după caz, pentru locuința individuală viitoare. Extrasul de carte funciară solicitat de notarul public pentru încheierea promisiunilor având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului bun viitor se eliberează din cartea funciară a terenului și cuprinde atât mențiunile corespunzătoare poziției la care s-a notat autorizația respectivă, cât și înscrierile care privesc această notare.

• În cuprinsul notării în cartea funciară a promisiunilor se face referire la poziția corespunzătoare la care a fost notată autorizația de construire pentru unitatea individuală care face obiectul promisiunii și se menționează faptul că unitatea individuală este un bun viitor în curs de edificare.

Amintim că scandalul Nordis a izbucnit în toamna anului 2024, după o investigație publicată de Recorder, intitulată „Schema Nordis: Mașinăria de făcut bani a celui mai puternic clan politico-imobiliar”, şi a tot luat amploare, după ce au apărut şi alte informaţii privind implicarea mai multor oameni politici, dar şi numărul mare de păgubiţi.

Potrivit procurorilor, compania controlată de omul de afaceri Vladimir Ciorbă, soțul Laurei Vicol, fost deputat PSD și președinte al Comisiei juridice a Camerei Deputaţilor, ar fi încasat milioane de euro de la clienţi în contul apartamentelor pe care urma să le construiască, fără ca proiectele promise să fie realizate. În singura clădire finalizată, un hotel din Mamaia, jurnaliștii au descoperit indicii că unele apartamente ar fi fost vândute de mai multe ori.