Analiză România imobiliară cu mai multe viteze: de ce apartamentele costă de peste trei ori mai mult de la un oraș la altul

Piața imobiliară din România se conturează tot mai clar ca un sistem puternic dezechilibrat, în care diferențele de preț dintre orașe nu mai pot fi explicate exclusiv prin dinamica locală a construcțiilor sau prin variațiile punctuale ale cererii, ci prin evoluții economice și demografice structurale. De la orașe în care apartamentele se vând, în medie, cu sub 1.000 de euro pe metru pătrat util, până la centre urbane unde prețurile depășesc 3.300 de euro pe metru pătrat, decalajul de peste trei ori arată că România imobiliară funcționează, practic, pe mai multe viteze simultan, cu niveluri de accesibilitate radical diferite în funcție de orașul în care se face achiziția.

Datele din piața imobiliară pentru luna mai 2026 arată o piață în care 24 de orașe reședință de județ se mențin sub pragul de 1.500 euro/mp util, în timp ce doar șase centre urbane depășesc 2.000 euro/mp, confirmând o concentrare a valorii imobiliare în câteva poli economici majori.

O piață împărțită între centre de creștere și orașe cu cerere limitată

Diferențele de preț dintre orașe sunt generate în primul rând de dezechilibrul dintre cerere și ofertă, dar și de dinamica economică locală. În orașe precum Reșița (952 euro/mp), Brăila (1.041 euro/mp), Giurgiu (1.087 euro/mp), Alexandria (1.099 euro/mp) sau Piatra-Neamț (1.132 euro/mp), piața imobiliară este caracterizată de o cerere relativ stabilă și o ofertă redusă de proiecte rezidențiale noi.

În aceste piețe, lipsa investițiilor în construcții noi și migrația populației către centre mai mari mențin prețurile la un nivel scăzut, însă acest lucru reflectă mai degrabă stagnare economică decât un avantaj de accesibilitate. În schimb, în marile orașe, presiunea cererii susține constant niveluri ridicate de preț.

Marile orașe: cerere ridicată, ofertă limitată și presiune constantă pe prețuri

La polul opus, orașele mari funcționează după o logică diferită. În București, Brașov, Cluj-Napoca, Constanța, Sibiu sau Craiova, prețurile sunt susținute de migrația internă, dezvoltarea pieței muncii și extinderea segmentului rezidențial nou.

Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș din țară, cu peste 3.300 euro/mp util, în timp ce Bucureștiul și Brașovul se apropie de 2.300 euro/mp, nivel influențat în special de scumpirea locuințelor noi. În Constanța, prețurile au depășit pentru prima dată pragul de 2.000 euro/mp, semnalând intrarea într-o nouă etapă de maturizare a pieței locale.

Sibiu a ajuns la 2.014 euro/mp, susținut de interesul dezvoltatorilor și de perspectivele de conectivitate îmbunătățită cu Bucureștiul, în timp ce Craiova a înregistrat una dintre cele mai accelerate evoluții din țară, de la 1.625 euro/mp în 2024 la aproximativ 2.183 euro/mp în prezent.

Orașele din zona de tranziție: pragul de 2.000 euro/mp devine noua frontieră

O categorie tot mai relevantă este cea a orașelor care se apropie de pragul de 2.000 euro/mp, fără a-l depăși încă. Timișoara, cu 1.948 euro/mp, și Iași, cu 1.990 euro/mp, se află într-o zonă de tranziție, în care presiunea cererii începe să împingă valorile spre nivelurile marilor centre urbane.

Această evoluție sugerează că diferențele dintre marile orașe nu mai sunt doar de nivel, ci de moment, multe dintre piețele regionale urmând probabil aceeași traiectorie de ajustare ascendentă în anii următori. În acest sens, pragul de 2.000 euro/mp începe să funcționeze ca un nou reper psihologic al pieței imobiliare urbane din România, delimitând tot mai clar zonele cu presiune ridicată a cererii de cele în care piața rămâne dominată de factori locali.

De ce se adâncește decalajul

Analiza pieței arată că diferențele dintre orașe sunt alimentate de trei factori principali. În primul rând, dezvoltarea imobiliară nouă este concentrată în câteva centre urbane, unde randamentele sunt mai atractive pentru investitori. În al doilea rând, migrația internă continuă să favorizeze marile orașe universitare și economice, ceea ce menține cererea ridicată în aceste zone.

În al treilea rând, diferențele de venituri și structură economică locală determină capacități de cumpărare complet diferite, ceea ce explică de ce orașele din sudul și estul țării rămân la niveluri mult mai scăzute decât centrele din vest și din zona metropolitană a Capitalei.

„Încă există în România orașe reședință de județ cu un preț mediu de trei ori mai ieftin decât prețul mediu practicat în cel mai scump oraș din țară. O cauză este lipsa ofertei pe segmentul nou în aceste piețe. Pe de altă parte, accesibilitatea rămâne ridicată în majoritatea orașelor din România. Decalajele dintre orașele României pe piața imobiliară se adâncesc în principal din cauza modului inegal în care se dezvoltă oferta nouă de locuințe, a migrației interne către centrele economice și universitare și a diferențelor de putere de cumpărare dintre regiuni. În marile orașe, cererea rămâne ridicată și constant alimentată de locuri de muncă și investiții, în timp ce în multe reședințe de județ mai mici oferta de proiecte noi este limitată, iar cererea este stabilă sau în scădere. Aceste trei dinamici combinate duc în mod natural la accelerarea prețurilor în unele zone și la stagnare în altele, ceea ce explică polarizarea tot mai vizibilă a pieței imobiliare din România”, a explicat pentru „Adevărul” expertul în imobiliare, Daniel Crainic.

Legătura dintre salarii și prețurile locuințelor

Datele INS și platformelor de recrutare privind nivelul salarial din orașele cu cele mai mici prețuri pe metru pătrat, analizate de „Adevărul” indică diferențe semnificative între centrele urbane mari și reședințele de județ mai puțin dezvoltate. Privită în ansamblu, această distribuție a veniturilor nu funcționează independent de piața imobiliară, ci se suprapune aproape direct peste nivelul prețurilor locuințelor, sugerând existența unei corelații economice regionale relativ stabile între puterea de cumpărare și valoarea pe metru pătrat.

În orașele cu locuințe mai ieftine, salariile nete medii se situează în general în intervalul 4.000–4.800 lei pe lună, în timp ce în centrele urbane mari sau în cele cu economie diversificată veniturile depășesc frecvent 5.500–6.500 lei net lunar. Această diferență nu reflectă doar niveluri distincte de dezvoltare economică, ci și capacitatea diferită a piețelor locale de a susține cererea pentru locuințe noi și implicit niveluri mai ridicate ale prețurilor.

Orașe cu salarii mai mici și locuințe sub 1.200 euro/mp

În categoria orașelor cu salarii nete mai mici, unde economia locală este dominată de industrie limitată sau de sector public, se regăsesc Reșița (4.200–4.600 lei), Giurgiu (4.300–4.700 lei), Alexandria (4.000–4.400 lei), Vaslui (4.000–4.500 lei), Călărași (4.200–4.600 lei), Slobozia (4.300–4.700 lei) și Drobeta-Turnu Severin (4.300–4.800 lei).

Aceste orașe se află simultan și în segmentul cu cele mai reduse prețuri imobiliare din țară, unde valorile se mențin în general între 950 și 1.200 euro/mp util. Corelația dintre cele două variabile este vizibilă: în absența unor salarii mai ridicate și a unei economii locale dinamice, capacitatea de absorbție a pieței imobiliare rămâne limitată, iar cererea pentru locuințe noi nu generează presiuni semnificative asupra prețurilor.

Orașe cu salarii medii și o piață imobiliară stabilă

În zona de mijloc se află Brăila (4.700–5.200 lei), Focșani (4.800–5.300 lei) și Piatra-Neamț (4.800–5.400 lei). Aceste piețe reflectă un echilibru relativ între nivelul veniturilor și prețurile locuințelor, însă acest echilibru este unul fragil, specific unor economii locale care nu generează suficientă presiune investițională pentru creșteri accelerate.

În aceste orașe, piața imobiliară evoluează mai degrabă într-un ritm constant, fără salturi semnificative, iar cererea este susținută în principal de nevoi rezidențiale locale, nu de migrație sau investiții speculative. Din acest motiv, prețurile se mențin într-o zonă de stabilitate, fără variații bruște, dar și fără potențial de creștere rapidă.

Orașe cu salarii ridicate și prețuri imobiliare ridicate

În partea superioară a clasamentului se află orașele cu economii mai dinamice și salarii nete mai mari: Cluj-Napoca (6.500–7.200 lei), București (6.000–6.800 lei), Brașov (5.500–6.200 lei), Sibiu (5.400–6.100 lei), Timișoara (5.500–6.300 lei), Iași (5.200–5.900 lei), Constanța (5.300–6.000 lei) și Craiova (4.800–5.600 lei).

În aceste centre urbane, prețurile locuințelor depășesc frecvent pragul de 2.000 euro/mp util, iar în cazul Cluj-Napoca media urcă peste 3.300 euro/mp, ceea ce confirmă presiunea constantă exercitată de cerere, dar și capacitatea mai ridicată de cumpărare a populației. Spre deosebire de orașele mici, aici piața este susținută simultan de salarii mai mari, migrație internă și dezvoltarea accelerată a segmentului rezidențial nou, ceea ce explică menținerea unor niveluri ridicate ale prețurilor.

Cluj-Napoca: excepția dublă a pieței imobiliare

Privit în ansamblu, Cluj-Napoca apare ca un caz atipic în raport cu restul orașelor din România. Pe de o parte, este cel mai scump oraș din punct de vedere al prețurilor pe metru pătrat, iar pe de altă parte se află și printre centrele cu cele mai ridicate salarii din țară.

Această suprapunere între venituri ridicate și prețuri ridicate amplifică diferențele față de restul pieței și evidențiază faptul că dinamica imobiliară locală este alimentată atât de cererea reală, cât și de capacitatea superioară de absorbție a costurilor locative.