Vrei să cumperi un apartament sau o casă? Ce trebuie să verifici înainte să dai avansul

Cumpărarea unei locuințe presupune mai mult decât alegerea unui apartament într-o zonă bună sau negocierea unui preț avantajos. În spatele unei proprietăți care pare în regulă se pot afla datorii garantate cu imobilul, măsuri de executare sau modificări realizate fără documentele necesare.

Ipotecile, sechestrele și construcțiile neautorizate pot complica achiziția unei locuințe. Foto: Radu Steolea

Aceste situații nu sunt întotdeauna vizibile în timpul unei vizionări. De aceea, verificarea actelor trebuie făcută înainte de semnarea contractului și, mai ales, înainte de plata unui avans, potrivit Adevărul Financiar.

Un raport al Inspectoratului de Stat în Construcții pentru trimestrul al doilea din 2025 consemnează 6.637 de activități de control și 1.701 deficiențe constatate. Datele vizează domeniile controlate de instituție, nu exclusiv locuințele scoase la vânzare, dar arată de ce documentația unei construcții trebuie verificată cu atenție.

Cartea funciară, primul document pe care trebuie să îl verifici

Una dintre cele mai importante verificări înainte de cumpărarea unei locuințe este consultarea extrasului de carte funciară pentru informare.

Documentul oferă informații despre proprietar, descrierea imobilului și eventualele sarcini înscrise asupra acestuia. Cumpărătorul poate verifica dacă persoana care vinde locuința figurează ca proprietar și dacă există ipoteci, sechestre sau alte înscrieri care pot afecta tranzacția.

Extrasul poate fi solicitat online prin platforma ANCPI, iar tariful indicat pentru persoanele interesate este de 20 de lei. Proprietarii pot obține gratuit extrasul prin platforma MyEterra, potrivit Adevărul Financiar.

Este important ca documentul să fie citit integral, nu doar verificată prima pagină. În special, partea a III-a a cărții funciare cuprinde informații despre sarcinile care grevează imobilul.

Cumpărătorul trebuie să compare și datele din acte cu situația reală a locuinței. Suprafața apartamentului, boxa, locul de parcare sau anexele trebuie identificate clar în documente. 

Extrasul pentru informare nu este același cu extrasul de carte funciară pentru autentificare. Acesta din urmă este solicitat de notar în vederea încheierii tranzacției și are o valabilitate de zece zile lucrătoare de la înregistrarea cererii.

Ce se întâmplă dacă apartamentul are ipotecă

O locuință ipotecată poate fi vândută, însă cumpărătorul trebuie să știe exact în ce condiții se face tranzacția și cum va fi radiată garanția din cartea funciară.

Potrivit Codului civil, creditorul ipotecar poate urmări bunul ipotecat chiar dacă acesta ajunge în proprietatea altei persoane. Cu alte cuvinte, simpla cumpărare a apartamentului nu înseamnă că ipoteca dispare.

Situația apare frecvent atunci când proprietarul are încă un credit bancar pentru locuința pe care dorește să o vândă. În acest caz, o parte din prețul obținut poate fi folosită pentru achitarea soldului creditului, însă modalitatea de plată și documentele necesare trebuie stabilite înainte de semnarea contractului, potrivit Adevărul Financiar.

Cumpărătorul ar trebui să solicite informații clare despre suma rămasă de achitat, contul în care trebuie virați banii și procedura prin care banca va elibera imobilul de ipotecă.

Este important ca plata să fie organizată printr-un mecanism agreat cu notarul și creditorul, astfel încât cumpărătorul să nu vireze întreaga sumă vânzătorului fără garanția că sarcina va putea fi radiată.

Sechestrul poate bloca vânzarea locuinței

O altă situație care trebuie verificată înainte de cumpărare este existența unui sechestru asupra imobilului.

În materie penală, măsurile asigurătorii sunt folosite pentru indisponibilizarea bunurilor, inclusiv pentru a împiedica înstrăinarea acestora. Un imobil asupra căruia există o asemenea măsură poate ridica probleme serioase în momentul vânzării.

Cumpărătorul trebuie să afle cine a instituit sechestrul, în ce dosar și care sunt condițiile în care acesta poate fi ridicat. Situația juridică trebuie analizată de notar sau de un avocat înainte de încheierea tranzacției.

Nu este suficient ca vânzătorul să promită că va rezolva problema ulterior. Plata unui avans înainte de clarificarea situației poate duce la blocarea banilor și la dificultăți în recuperarea lor dacă tranzacția nu mai poate fi finalizată.

Modificările făcute fără autorizație pot crea probleme la vânzare

Un apartament renovat sau o casă extinsă poate arăta foarte bine, însă cumpărătorul trebuie să verifice dacă lucrările au fost realizate în condițiile prevăzute de lege.

Lipsa intabulării unei construcții și lipsa autorizației de construire nu reprezintă același lucru. De aceea, trebuie verificate autorizația, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, documentația cadastrală și eventualele modificări făcute ulterior.

Legea nr. 50/1991 prevede că lucrările executate fără autorizație, cele realizate cu nerespectarea acesteia sau cele pentru care nu a fost efectuată recepția la terminarea lucrărilor nu sunt considerate finalizate.

Nici trecerea timpului nu înseamnă că o construcție realizată fără autorizație devine automat legală. În anumite situații, chiar dacă sancțiunea contravențională nu mai poate fi aplicată din cauza prescripției, pentru obținerea certificatului de atestare a edificării sunt necesare o expertiză tehnică și documentația cadastrală.

Expertiza trebuie să verifice respectarea cerințelor de calitate și încadrarea în reglementările urbanistice. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, certificatul nu poate fi eliberat.

Problemele pot apărea și în cazul unor extinderi, anexe sau modificări interioare. Nu orice intervenție presupune aceeași procedură, motiv pentru care cumpărătorul ar trebui să solicite verificarea documentelor de către un specialist.

Ce costuri suplimentare poate avea cumpărătorul

O problemă descoperită înainte de semnarea contractului poate însemna amânarea tranzacției, dar și cheltuieli suplimentare pentru clarificarea situației juridice sau cadastrale.

De exemplu, pentru radierea unei înscrieri din cartea funciară, tariful ANCPI este de 75 de lei pe operațiune. În cazul radierii ipotecii, tariful include și radierea interdicțiilor aferente, potrivit regulilor de tarifare.

Această sumă nu trebuie confundată cu totalul cheltuielilor necesare pentru stingerea unui credit sau pentru obținerea tuturor documentelor necesare tranzacției.

Dacă există probleme legate de construcție, pot apărea costuri pentru expertize tehnice, măsurători, documentație cadastrală, proiectare, proceduri administrative sau lucrări de remediere. Valoarea acestora depinde de natura și amploarea neregulilor.

Înainte de plata avansului, cumpărătorul ar trebui să stabilească împreună cu notarul condițiile în care se poate retrage din tranzacție și situațiile în care banii pot fi restituiți. Promisiunea de vânzare trebuie să precizeze clar cine suportă cheltuielile pentru remedierea problemelor și în ce termen trebuie rezolvate.

Ce trebuie să verifici înainte să plătești avansul

Înainte de a lua decizia finală, cumpărătorul ar trebui să parcurgă câteva verificări importante:

• Identitatea proprietarului: persoana care vinde trebuie să aibă dreptul legal de a înstrăina imobilul.
• Cartea funciară: verifică existența ipotecilor, sechestrelor și a altor sarcini.
• Suprafața și anexele: compară datele din documente cu locuința prezentată.
• Autorizația și recepția: verifică dacă imobilul și eventualele extinderi au documentele necesare.
• Situația creditului: dacă există ipotecă, clarifică modalitatea de achitare și radiere.
• Condițiile avansului: stabilește în scris ce se întâmplă cu banii dacă tranzacția nu poate fi încheiată.