TVA mai mare, costuri ascunse și prețuri în creștere: cât va plăti în plus cumpărătorul pe locuințe
0Creșterea cotei reduse de TVA pentru locuințele noi nu este singura presiune pe piața imobiliară. Costurile cu materialele, combustibilul și forța de muncă vor împinge suplimentar prețurile, iar unele ajustări ar putea avea și o componentă speculativă, avertizează specialiștii.
De la 1 august, TVA-ul pentru apartamentele noi a crescut de la 9% la 21%, iar prețul unui apartament de 100.000 de euro fără TVA a urcat cu 12.000 de euro peste noapte. Dezvoltatorii spun că majorarea TVA vine într-un moment nefavorabil pentru piață: costurile de construcție sunt deja ridicate, numărul de livrări a scăzut cu 15–20% față de anul trecut, iar lipsa de predictibilitate fiscală afectează încrederea cumpărătorilor.
Creșterea TVA apasă pe piața imobiliară
„Majorarea cotei reduse de TVA pentru locuințele noi este doar una dintre componentele unui context fiscal mai amplu, care pune presiune suplimentară pe întreg lanțul de dezvoltare imobiliară, de la costurile de construcție și finanțare, până la prețul final pentru client”, explică pentru Adevărul, Cătălin Chimir, Managing Director SENARIA.
Potrivit acestuia, efectul va fi vizibil în buzunarul cumpărătorilor: „Sigur că va exista o creștere a prețurilor locuințelor noi, iar impactul direct reprezintă o diferență de mii de euro în costul final pentru cumpărător. În paralel, costurile indirecte: de la accize majorate la combustibili și materiale, la dinamica salariilor din construcții - vor afecta inevitabil bugetele de dezvoltare imobiliară.”
Riscul de scumpiri speculative
Chimir atrage atenția că o parte dintre scumpiri nu vor fi dictate exclusiv de fiscalitate: „Este important de menționat că nu toate scumpirile care vor apărea pe piață vor fi justificate exclusiv de creșterea TVA-ului. Într-o piață sensibilă, cum este cea imobiliară, există întotdeauna tentația de a integra anticipativ scumpirile viitoare în prețul curent, mai ales în marile orașe. Astfel, sunt de părere că ar putea apărea și o componentă speculativă în unele ajustări de preț.”
În ceea ce privește raportul dintre cerere și costurile reale din piață, specialistul consideră că situația diferă de la un oraș la altul. „În marile orașe există în continuare o cerere susținută, constantă, dar și o presiune tot mai mare pe costurile de dezvoltare. În aceste zone, prețurile sunt în mare parte aliniate cu realitatea economică, mai ales pentru proiectele noi, bine poziționate și cu standarde de calitate ridicate”, afirmă el.
Costurile ascunse ale locuințelor prost gândite
Pe de altă parte, există și semnale de supraevaluare. „Acolo unde ritmul de livrare depășește capacitatea de absorbție a pieței sau unde calitatea construcțiilor nu justifică prețul cerut putem spune că avem semnale de supraevaluare. Din postura de antreprenor general și consultant în managementul construcțiilor, vedem clar că diferența dintre un proiect bine planificat și unul speculativ se simte tot mai acut, nu doar în bugete, ci și în ritmul de vânzare”, susține specialistul.
În opinia sa, creșterea fiscalității „nu trebuie să devină un paravan pentru practici speculative, pentru că, pe termen lung, nu este un meci din care vom ieși câștigători.”
Și, în timp ce creșterea TVA-ului pentru locuințele noi apasă pe prețul final, acesta atrage atenția că adevăratele pierderi se ascund adesea în proiectare și execuție.
„În peste 15 ani de experiență în domeniul proiectării structurale și în construction management, pot spune că cele mai mari pierderi nu vin din crize sau creșteri de prețuri, ci din decizii proaste luate devreme în proiect. O locuință «gândită greșit» costă mai mult în procesul de execuție, mai mult în exploatare și, în final, aduce mai puțină valoare pentru utilizator”, subliniază Cătălin Chimir.
El explică faptul că cele mai frecvente greșeli țin de spații dimensionate incorect, trasee tehnice ineficiente și soluții constructive scumpe fără justificare economică. „Fără o abordare integrată, fiecare modificare târzie devine un cost disproporționat, iar în final clientul plătește pentru fiecare decizie neinspirată”, conchide antreprenorul.
Cum se schimbă preferințele cumpărătorilor
Potrivit celui mai recent sondaj realizat în 2025 de iO Partners și Storia, interesul pentru achiziția unei locuințe a crescut semnificativ față de 2023, de la 37% la 59%, în timp ce interesul pentru închiriere a scăzut de la 48% la 27%. Această reconfigurare a cererii este pusă pe seama stabilizării dobânzilor și a percepției că o rată lunară poate fi comparabilă cu chiria. Achiziția este tot mai des văzută ca o soluție de stabilitate, chiar și în rândul celor cu venituri sub 8.000 de lei pe gospodărie.
Clienții interesați să închirieze o locuință în următoarele 12 luni preferă apartamentele cu două camere (41% din total), urmate de studiouri (34%), apartamente cu 3 camere (15%), restul de 10% fiind reprezentat de apartamente mari (4+ camere) și case.
În ceea ce privește achiziția, topul este dominat tot de apartamentele cu două camere (29%), urmate la mică distanță de cele de 3 camere (27%) și de case (25%). Cele mai mici ponderi la au studiourile (11%) și apartamentele mari (8%).
Față de 2023, a crescut interesul pentru apartamentele mari (3+ camere) și case, atât la achiziție cât și la închiriere, în timp ce cererea pentru garsoniere și apartamente cu două camere este în scădere, semn că spațiul și confortul au devenit prioritare.
Totuși, dacă scumpirile generate de TVA vor depăși pragurile de accesibilitate, o parte din această cerere orientată spre cumpărare ar putea reveni, temporar, pe segmentul de închiriere, tendință pe care jucătorii din piață o iau în calcul.
Se încarcă comentariile...
