Locuinţele s-au scumpit cu circa 10% în primul trimestru, ponderea caselor crescând puternic

Preţul mediu pe metru pătrat al locuinţelor a urcat în medie cu 7,4% în primul trimestru din acest an, faţă de media ultimelor luni din 2021, având ca principali vectori de creştere Bucureştiul, alături de Sibiu, Ilfov, Braşov şi Oradea, unde majorarea preţurilor medii a depăşit 10%.

În fapt, creşterea fiecărui segment în parte (apartamente şi case) a fost de circa 9%-10% în primul trimestru, ea fiind „mascată” de creşterea puternică a ponderii caselor în total vânzări, potrivit Indexului imobiliar KIWI Finance. 

Deşi ponderea caselor s-a situat sub 20% în căutările românilor pe platforma Storia.ro, ponderea acestora în tranzacţiile încheiate şi finanţate prin KIWI Finance a fost cu 10 puncte procentuale mai mare (peste 29%), chiar peste ponderea segmentului în ofertele de vânzare (de sub 26%). În 2021, ponderea caselor în total vânzări a fost de 26%, cu 3 puncte procentuale sub ponderea din primul trimestru din acest an. Cum casele au un preţ mediu/mp semnificativ mai mic decât în cazul apartamentelor, creşterea importantă a ponderii caselor în total vânzări a tras în jos preţul agregat per total locuinţe, mascând astfel avansul de 9%-10% atât pentru apartamente, cât şi pentru case.

Cum au evoluat preţurile în primul trimestru

După lansarea din ianuarie 2022 a Indexului imobiliar KIWI Finance, primul indice imobiliar calculat ca preţ mediu pe metru pătrat din tranzacţii finanţate cu credite ipotecare intermediate de companie, datele pe primul trimestru din 2022 arată o majorare cu 7,4% a preţului mediu/mp pentru locuinţe (apartamente şi case), până la 1.384 euro. Astfel, indicele de accesibilitate, calculat ca raportul dintre preţul mediu/mp şi salariul mediu net, a ajuns la o cotă de 1,85 la nivel naţional. 

Pentru Bucureşti, care are cea mai lichidă şi mare piaţă imobiliară din ţară, indexul KIWI Finance a urcat cu peste 10%, până la 1.640 euro/mp, în timp ce în Ilfov creşterea a fost de peste 13%, până la 1.246 euro/mp. Cel mai mare salt în primul trimestru s-a înregistrat în Sibiu, de aproape 20%, până la 1.271 euro/mp, în timp ce în Braşov creşterea trimestrială a fost de 13,5%, până la 1.256 euro/mp, iar în Oradea s-a consemnat un avans de 12,4%, până la 1.089 euro/mp.

În ciuda creşterilor din primul trimestru, indicele de accesibilitate din oraşele menţionate s-a înrăutăţit într-o mică măsură, rămânând la un nivel sustenabil, de sub 2.

În Cluj-Napoca, Timişoara şi Constanţa, creşterile au fost de 5%-6%, sub ritmul mediu de creştere la nivel naţional. Constanţa continuă să aibă locuinţele cel mai puţin accesibile, cu un indice de accesibilitate de 2,13, fiind urmată de Oradea, cu 2, şi de Braşov, cu 1,95.

Apartamente cu 9% mai scumpe

Pe segmentul apartamentelor, creşterea preţului mediu a fost de 9% la nivel naţional, până la 1.487 euro/mp, potrivit Indexului imobiliar KIWI Finance, ceea ce duce indicele de accesibilitate la pragul de 2.

În ciuda unei creşteri de peste 11% a preţului mediu la apartamentele din Bucureşti, până la 1.650 euro/mp, indicele de accesibilitate este la un nivel extrem de atractiv, de circa 1,7. Tot în jurul valorii de 1,7 a indicelui de accesibilitate se situează Ilfovul şi Sibiul, deşi au înregistrat creşteri de 12%, respectiv 23% a preţului mediu la apartamente, până la 1.300 euro/mp, respectiv până la 1.272 euro/mp.

În schimb, scumpirile apartamentelor din Constanţa, chiar dacă au fost de sub 6% în primul trimestru, potrivit Indexului KIWI Finance, până la 1.498 euro/mp, indicele de accesibilitate a depăşit 2,3, ceea ce semnalează un început de intrare într-o zonă nesustenabilă, de o piaţă supraîncălzită.

La un indice de accesibilitate de peste 2 au ajuns apartamentele din Oradea (2,15) şi Braşov (2,08), unde preţul mediu pe primul trimestru a urcat cu 12%, respectiv 8%, până la 1.319 euro/mp, respectiv până la 1.446 euro/mp. 

În schimb, apartamentele din Cluj-Napoca, care au cele mai mari valori ale preţului mediu/mp, au înregistrat o creştere redusă, de doar 3%, până la 1.718 euro/mp, aferent unui indice de accesibilitate de 1,92. O scumpire de circa 6% s-a înregistrat şi în cazul apartamentelor din Timişoara, până la 1.313 euro/mp, astfel că aici avem cel mai bun indice de accesibilitate dintre marile oraşe din ţară, de doar 1,67.

Case cu 10% mai scumpe

Segmentul caselor a cunoscut în primul trimestru cea mai mare creştere a interesului confirmat prin tranzacţii în primul trimestru, ponderea acestora în total tranzacţii intermediate de KIWI Finance urcând la 29%, a doua cea mai mare pondere după cea a apartamentelor de 2 camere (34%) şi peste cea a apartamentelor de 3 camere (26%). La nivel naţional, preţul mediu al caselor a urcat cu 9,8%, la 1.188 euro/mp, aferent unui indice de accesibilitate de 1,5. 

În Bucureşti, preţul mediu al caselor a scăzut surprinzător, cu 6%, până la 1.476 euro/mp, iar în Constanţa a scăzut marginal, cu 0,4%, la 1.008 euro/mp. În schimb, s-au consemnat creşteri impresionante în Braşov, (de 31,5%, la 1.168 euro/mp), în Cluj-Napoca (de 18,3%, la 1.548 euro/mp), Ilfov (de 15,1%, la 1.203 euro/mp) şi în Oradea (de 14,2%, la 1.117 euro/mp).

În Sibiu, casele au înregistrat creşteri ale preţului mediu de circa 9%, până la 1.269 euro/mp, iar în Timişoara scumpirea a fost de 7,2%, până la 1.156 euro/mp.

Oradea are cele mai puţin accesibile case dintre marile oraşe, având un indice de accesibilitate de 1,82, în timp ce Timişoara şi Bucureştiul au cele mai accesibile case dintre marile oraşe, cu indici de 1,47, respectiv 1,51.

Ce locuinţe caută românii

Apartamentele de 3 camere şi cele de 2 camere sunt cele mai căutate locuinţe, cu ponderi de 28,3%, respectiv de 27,1% din total, iar casele încheie podiumul, cu 19,5%, potrivit datelor din ultimele 12 luni ale Storia.ro, platforma imobiliară cu cele mai multe anunţuri. Apartamentele de 4 camere şi garsonierele au ponderi mult mai reduse în căutări, de 11,6%, respectiv de 8,5%.  

Unde se situează oferta

Pe partea de ofertă, cele mai multe anunţuri de vânzare le cumulează apartamentele de 2 camere, cu o pondere de 36% din total, urmate de case, cu 25,7%, şi de apartamentele de 3 camere, cu 22,4% din oferte. Garsonierele au o cotă de 11,3% în anunţurile de vânzări, iar cele de 4 camere o pondere de 4,1%, arată datele Storia.ro.

Merită remarcat  că ecartul dintre căutări şi oferte este considerabil în cazul tuturor tipurilor de locuinţe, cu excepţia garsonierelor. În aceste condiţii, vom vedea unde se exercită actul de vânzare-cumpărare. 

Ce se vinde

Potrivit statisticilor KIWI Finance, apartamentele de 2 camere au ocupat primul loc în tranzacţiile încheiate în primul trimestru din acest an, cu o pondere de 34%, considerabil peste ponderea acestora în căutări (27%), în condiţiile în care oferta segmentului s-a situat la 36% din total. Este limpede că oferta pe segmentul de 2 camere este acum supradimensionată prin comparaţie cu nevoile românilor, iar acest efect vine în principal din introducerea unui preţ maximal de 450.000 lei (circa 90.000 euro) sub care se beneficiază de un TVA redus, de 5%. 

Acest plafon a împins dezvoltatorii să construiască apartamente cu suprafeţe din ce în ce mai mici, astfel că apartamentele de 3 camere de acum au cam aceeaşi suprafaţă pe care o aveau până de curând cele de 2 camere. De aceea, cererea pentru apartamentele de 2 camere a scăzut şi este posibil să vedem o plafonare de preţuri pentru acest segment. 

Casele reprezintă segmentul care a cunoscut cea mai mare creştere a interesului în rândul cumpărătorilor, ajungând la o pondere de 29% în tranzacţii în primul trimestru din 2022, potrivit datelor KIWI Finance, cu 3 puncte procentuale peste cea din 2021, devansând segmentul apartamentelor cu 3 camere, care a înregistrat o pondere în vânzări de 26%.

Totodată, apartamentele de 4 camere au avut o pondere în vânzări de circa 6%, în timp ce garsonierele au înregistrat o cotă de doar 4% în total tranzacţii încheiate în primul trimestru din acest an.

Faptul că pentru apartamentele de 4 camere cererea este aproape triplă (11,6%) prin comparaţie cu oferta (4,1%) explică ponderea relativ scăzută în total vânzări, dar peste cea din ofertă. În schimb, în cazul garsonierelor, deşi avem suficiente oferte (11,3% din total) şi cereri (8,5%), o bună parte din ofertă este nevandabilă (pondere în vânzări de 4%), aşadar nu se închid tranzacţii.

Ritm de creştere în tranzacţii, puternic temperat

Potrivit datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), în primul trimestru din acest an s-au încheiat 42.657 tranzacţii cu imobile de către persoanele fizice, în creştere cu 6,5% faţă de primul trimestru din 2021 (40.043 tranzacţii). În ceea ce priveşte numărul ipotecilor individuale, acestea au scăzut cu aproape 12%, până la 19.059 în primele trei luni faţă de aceeaşi perioadă din 2021.

Studiul arată că, odată ce preţurile imobilelor au făcut un salt de 10% pe medie, indus în principal pe fondul anticipaţiilor inflaţioniste care de ceva timp se situează la un nivel ridicat, pe fondul scumpirilor din piaţa materialelor de construcţii şi a combustibililor, ritmul de creştere al tranzacţiilor s-a temperat puternic, la doar 6,5% în primul trimestru din acest an, de la un ritm de creştere de circa 49% în 2021 sau de 43% în primul trimestru din 2021. 

Practic, echilibrul extraordinar în care se află piaţa imobiliară în 2021 este greu de perturbat în 2022, întrucât preţurile nu prea mai pot creşte dincolo de un nivel sustenabil, aşa cum s-a întâmplat în bula din 2006-2008, în bună parte datorită normelor BNR (noul grad de îndatorare este de maximum 40% în cazul creditelor ipotecare), a noilor măsuri privind combaterea spălării banilor (sumele de peste 10.000 euro trebuie declarate ca provenienţă, iar asta descurajează tranzacţiile pe cash care până acum se făceau fără multe oprelişti), precum şi a faptului că românii nu mai sunt dispuşi să plătească preţuri peste cele care ar fi pe măsura veniturilor lor. 

Indiferent ce vor spune calculele dezvoltatorilor/vânzătorilor, preţurile în creştere cerute de aceştia se vor lovi de zidul accesibilităţii şi disponibilităţii clienţilor. 

Concluzii

În ciuda creşterilor preţurilor medii/mp din primul trimestru din 2022, indicele de accesibilitate arată că suntem în continuare într-o zonă de echilibru, de sustenabilitate. În plus, în unele cazuri preţurile sunt mult prea jos în raport cu salariile, cum nu există nicăieri în Europa, ceea ce înseamnă că nu suntem deloc într-o bulă imobiliară, nici măcar într-o zonă de avertizare.

Pe de altă parte, pe fondul scumpirilor substanţiale ale materialelor de construcţii - din cauza blocajelor în lanţurile de aprovizionare şi a creşterii preţurilor din energie -, este puţin probabil să vedem scăderi de preţuri în imobiliare.

În noul context economic, volumul locuinţelor finalizate în 2022-2023 se va reduce şi, astfel, este posibilă scăderea numărului de tranzacţii cu unităţi noi, iar o bună parte din cerere se va îndrepta către piaţa secundară, de locuinţe vechi.

Din punctul de vedere al costurilor de finanţare, vom asista la creşterea dobânzilor şi ne îndreptăm spre nivelul dobânzilor din 2017-2018, dar accesibilitatea este încă mult mai mare decât în urmă cu 4-5 ani, întrucât veniturile sunt mult mai mari, cu 50%-60%.