Cele mai bune sfaturi din ultimii doi ani

Pont imobiliar

Apartamentele vechi nu sunt o investiţie profitabilă, iar locuinţele mici şi ieftine sunt singurele care se mai vând în prezent. Acestea sunt lucruri binecunoscute astăzi. Nu la fel era însă în urmă cu doi ani.

Segmentul vechi nu va aduce profit (13.05.2008)

Adrian Crivii, managing partner Darian

În mai 2008, preţurile cerute de proprietarii apartamentelor vechi scădeau în doar trei dintre cele 24 de oraşe cu peste 100.000 de locuitori din ţară. Agenţii imobiliari locali sesizau însă prudenţa crescândă a băncilor în acordarea de credite pentru achiziţionarea locuinţelor construite înainte de 1989. Acesta era considerat însă numai un mic semnal de alarmă, pe care analiştii imobiliari îl caracterizau drept „o uşoară stagnare".

Iată cum răspundea atunci Adrian Crivii, managing partner al companiei de evaluare Darian, la întrebarea „Cumpăr un apartament vechi sau mai aştept?".

„Scopul achiziţiei este foarte important în luarea deciziei de cumpărare a unui astfel de apartament. Ca investiţie, cred că este deja clar pentru toată lumea că achiziţionarea unui apartament vechi nu mai poate aduce mari profituri, pentru că randamentele sunt în scădere pe acest segment, iar preţurile s-au apropiat de pragul maxim la care pot ajunge."

Într-adevăr, în cei aproape doi ani care s-au scurs de atunci preţurile apartamentelor vechi au scăzut vertiginos. În 2009, pretenţiile proprietarilor au scăzut în 17 dintre cele 24 de oraşe cu peste 100.000 de locuitori din România. Câştigător de departe al cursei infernale a ieftinirilor apartamentelor vechi a fost, în 2009, Ploieştiul. În oraşul petrolier preţurile pe acest segment au scăzut pe toate segmentele cu sume cuprinse între 35.000 şi 40.000 de euro.

Constanţa este un alt oraş în care s-au înregistrat scăderi importante anul trecut. Localitatea de la malul mării se află pe locul doi în topul scăderilor de preţ la garsoniere.

Locuinţe mici şi ieftine (13.01.2009)

Andrei Sandu, director general MediaCity

Programul „Prima Casă" a reuşit să menţină tranzacţiile cu locuinţe din 2009 la cota de avarie. Astfel, segmentul rezidenţial nu s-a blocat de tot, chiar dacă până acum au fost vizate în mod special apartamentele vechi. Unii dezvoltatori imobiliari au scos şi ei la vânzare apartamente de mici dimensiuni, pretabile programului guvernamental.

În ianuarie 2009, „Prima Casă" nu exista. Andrei Sandu, diectorul general al MediaCity, intuia însă că locuinţele ieftine, de mici dimensiuni, vor fi în topul preferinţelor.

Iată ce răspundea Sandu, în ianuarie anul trecut, la întrebarea „Care este cea mai bună investiţie a anului 2009?": „O primă posibilitate de investiţii este reprezentată de acele apartamente care se adresează utilizatorilor finali. Aici cred că se va produce o polarizare a pieţei către unităţile mici şi ieftine. Acestea au avantajul de a necesita un avans mai mic şi o mai uşoară obţinere a unui credit de achiziţie de la o bancă. În acelaşi sens se îndreapă şi propunerea legislativă de reducere a TVA-ului, de la 19% la 5%, pentru unităţi mai ieftine de 100.000 de euro şi cu suprafeţe de sub 100 de metri pătraţi. Acesta va fi produsul cel mai căutat de către clienţi".

Un studiu efectuat de portalul imobiliare.ro la sfârşitul anului trecut, pe baza a peste 2.800.000 de listări efectuate de proprietăţi rezidenţiale, îi dă dreptate lui Sandu. Astfel, 71% dintre amatorii de casă doresc apartamente. Dintre aceştia, 94,3% caută apartamente vechi. Locuinţele de acest tip cu una şi două camere, deci mici şi ieftine, au fost căutate de 55% dintre vizitatori. Pe segmentul apartamentelor noi, proporţia este de 49%. ;

Momentul achiziţiei prin credit!(23.09.2008)

Marian Micu, director Casa Voastră

În octombrie 2008, Banca Naţională a României introducea noile, pe atunci, norme de creditare. Consecinţa acestui fapt este binecunoscută: tranzacţiile cu locuinţe au început să scadă vertiginos, în condiţiile în care clienţii potenţiali se bazau în mare măsură pe împrumuturi pentru a putea să achiziţioneze o casă.

În ediţa „Expertului Imobiliar" din 23 septembrie 2008, Marian Micu, director al companiei Casa Voastră, răspundea astfel întrebării „Cumpăr sau nu acum casă prin credit?": „Din punctul de vedere al achiziţiilor imobiliare, este o perioadă bună pentru a cumpăra prin credit. Ţinând cont de situaţia internaţională, băncile îşi vor lua măsuri suplimentare de precauţie.

Ca urmare, o bună parte din cei care acum sunt solvabili pentru acordarea unui credit, în scurt timp nu vor mai întruni condiţiile pentru aceasta - cel puţin nu pentru aceeaşi sumă. Astfel, valoarea creditului acordat va scădea şi cu până la 40%. Cu alte cuvinte, dacă până la adoptarea noilor norme, un client putea primi 100.000 de euro, acum va trebui să se mulţumească doar cu 60.000 de euro.".

Marian Micu făcea atunci şi o estimare asupra impactului noilor norme de creditare asupra preţurilor apartamentelor vechi. „Piaţa este în continuare într-o scădere înceată, dar constantă. Până în iarnă, preţurile pentru apartamentele «comuniste» vor putea ajunge la 1.500 - 1.600 de euro pe metru pătrat". Metrul pătrat de apartament vechi a costat, în medie, 1.665 de euro în septembrie 2008, potrivit indicelui BREI, realizat de compania Colliers International. În ianuarie 2009, această valoare era de 1.359 de euro.