Analiză Case de până la 150 mp, fără autorizație. Noul Cod al Urbanismului stârnește valuri de critici

Noul Cod al Urbanismului, care dă posibilitatea proprietarilor de terenuri din mediul rural să ridice fără autorizație de construcție case de până la 150 mp, a stârnit ample reacții din partea specialiștilor în construcții, în arhitectură și chiar a avocaților din real estate și de business.

Casele de până în 150 mp vor putea fi construite fără autorizație în mediul rural. Foto Adevărul

Specialiștii consultați de „Adevărul” au declarat că reducerea birocrației este binevenită, dar odată cu ea vin și o serie de riscuri.

Arhitect: Fiecare va construi după ureche

„Din punctul de vedere al unui proiectant, construcțiile cu grad redus de importanță, adică anexele (garaje, magazii, staule de animale etc.), pot fi construite fără autorizație de construire. Însă altfel stă problema la construirea unei pensiuni pavilionare sau a unei locuințe individuale. În 150 mp se poate face o locuință P+1E. A construi „după ureche” un imobil parter sau parter + 1 etaj este un risc asumat de către beneficiar. Din punctul de vedere al unui constructor, situația poate fi cel puțin „ciudată”. Va fi pus în fața faptului de a nu avea după ce să construiască, în lipsa unui proiect tehnic, și va trebui să facă un efort de imaginație și să construiască în funcție de ceea ce îi „povestește” beneficiarul. Lăsând la o parte caracteristicile specifice procesului efectiv de execuție — turnarea betonului, execuția cofrajelor, procentul minim de armare, timpii necesari pentru priza betonului, uzinarea elementelor metalice etc. — toate aceste procese se vor face empiric de către „meșterul satului”, fapt ce poate fi greșit în multe cazuri. În concluzie, dacă îți faci cocină la porc sau garaj pentru Dacie, merge fără proiect. Însă dacă ți-ai propus să faci o pensiune de agroturism în care vei caza turiști, riscul este cam mare. Cu siguranță această măsura va duce la o explozie imobiliară. Dar din pacate de proastă calitate. Fiecare își va construi după ureche!”, a declarat pentru „Adevărul” Petrică Răzvan Oancea, arhitect.

Expert în construcții: Este o măsură cu dublu tăiș

Întrebat ce părere are despre eliminarea obligativității autorizației de construcție pentru casele construite în mediul rural, expertul în construcții Sorin Lăpădatu a declarat pentru „Adevărul” că măsura este una cu dublu tăiș.

„Cred că ideea de a simplifica procesul de construire în mediul rural este una bună în principiu, dar trebuie făcută cu foarte multă grijă. Eliminarea completă a autorizației pentru casele de până la 150 mp ar fi o măsură cu dublu tăiș. Pe de o parte, e clar că oamenii din sate sunt adesea descurajați de birocrație și costuri, mulți doar vor să ridice o casă decentă pe terenul lor, fără să se lovească de hârtii și aprobări care durează luni de zile. Pe de altă parte, lipsa oricărui control tehnic poate duce la construcții nesigure, amplasamente greșite sau chiar la probleme legale între vecini.

Eu aș merge pe o soluție echilibrată: o autorizare simplificată, care să se facă rapid, digital, și bazată pe declarație pe proprie răspundere, nu pe renunțarea completă la regulă. În plus, statul ar putea oferi proiecte-tip verificate, pentru case mici și medii, astfel încât oamenii să poată construi în siguranță, fără să plătească proiecte complexe. În felul acesta, am avea o dezvoltare rurală reală, dar fără haos urbanistic.

În esență, România are nevoie de mai puțină birocrație, dar nu de mai puțină responsabilitate. Urbanismul nu e un moft, e un cadru care protejează comunitățile și asigură că ceea ce construim azi va fi durabil și sigur mâine”, a declarat expertul în construcții.

Avocat real estate: Măsura vine la pachet cu o mulțime de riscuri

Măsura vine la pachet cu o mulțime de riscuri, a declarat Elisabeta Stan, avocată specializată în real estate.

„Noua propunere care permite construirea unei case la sat, de până la 150 mp, fără autorizație de construire, ci doar pe baza unei notificări la primărie și a unui proiect făcut de un specialist, prezintă atât avantaje, dar și riscuri importante”, a punctat ea.

Pe latura pozitivă, a explicat avocata, măsura simplifică semnificativ procedura: oamenii nu vor mai pierde luni întregi cu avize, studii, proiecte și autorizații, iar costurile administrative scad. „Practic, cine are un teren, face un proiect și respectă regulile urbanistice va putea începe construcția”, a spus Stan pentru „Adevărul”.

„Pe de altă parte, lipsa autorizației poate duce la probleme cu vecini privind distanțele, aliniamentele și accesul la drum și la construcții făcute fără respectarea condițiilor legale si tehnice esențiale – de exemplu fără studiu geotehnic sau fără verificarea racordurilor la utilități. Asta înseamnă un risc real de case neconforme, care pot cauza daune și litigii. În prezent, multe persoane din mediul rural construiesc fără autorizație, considerând procedura greoaie si costisitoare. Prin implementarea acestei proceduri simplificate, Codul urbanismului are posibilitatea să legalizeze o realitate deja existentă, dar este obligatoriu să o facă în mod controlat si responsabil. În acest sens, apreciez că este esențial ca primăriile să păstreze un registru public al notificărilor și proiectelor realizate și de asemenea să stabilească o procedură pentru a verifica conformitatea construcțiilor realizate cu proiectul depus, pentru a se putea face înregistrarea corectă a construcției la cartea funciară. Fără aceste garanții, riscul este ca intenția bună – aceea de a încuraja construcțiile legale în mediul rural – să se transforme în dezordine urbanistică și în probleme serioase pe termen lung. Aceste prevederi sunt cuprinse într-un proiectul de lege privind Codul Urbanismului, care se află momentan în dezbatere la Camera Deputaților și nu reprezintă dispoziții legale aplicabile la acest moment. Pe cale de consecință, forma finală a legii poate suferii modificări semnificative până la momentul publicării în Monitorul Oficial”, a explicat avocata.

Potrivit acesteia, sunt situații când edificarea unei construcții ilegale poate fi încadrată ca infracțiune dacă locuința este ridicată în zona de protecție a unei rețele de utilități. 

Avocat de business: Drepturile vin la pachet cu o serie de obligații

„Legiuitorul a înțeles că timpul nu mai are răbdare cu autoritățile și a reglementat tăcerea administrației ca un „da” administrativ. Cu toate acestea, nu trebuie subestimată responsabilitatea pe care și-o asumă proiectantul, responsabilitate care s-ar putea traduce în onorarii profesionale mai mari suportate de beneficiar”, a declarat pentru „Adevărul” avocatul Dumitru Lazăr.

Potrivit acestuia, principalul avantaj este reducerea timpului de așteptare și a costurilor administrative pentru construcții mai mici de 150 mp. Prin aplicarea sistemului de „permis prin notificare”, cetățenii vor putea construi mai repede, iar primăriile vor elibera resurse umane dintr-un proces birocratic care consuma, de multe ori, mai multă energie decât valoarea proiectului în sine.

Noua procedură ar putea încuraja o cultură a profesionalismului, în care arhitectul și proiectantul devin cvasi-garanți ai legalității și ai siguranței, dar dacă proiectul este viciat sau executarea lucrărilor derogă de la planurile prezentate autorităților de autorizare, răspunderea poate fi una costisitoare.

„Așadar, în primii ani de la intrarea în vigoare a prevederilor discutate prin acest articol, autoritățile competente în siguranța muncii și calitatea construcțiilor ar trebuie să aibă o activitate intensă cu scopul de a educa beneficiarii procedurii simplificate și de a transmite un mesaj clar - drepturile vin la pachet cu obligații, iar siguranța cetățenilor nu poate fi afectată”, a explicat Dumitru Lazăr.

În concluzie, a adăugat el, noul Cod al Urbanismului, aflat în prezent în dezbatere parlamentară, promite o reformă a relației dintre cetățean și administrație: mai puțină hârtie, mai multă responsabilitate. „Dacă va fi implementată corect, această schimbare ar putea însemna sfârșitul unei birocrații inutile pentru casele mici și începutul unei normalități administrative bazate pe încredere și profesionalism”, a declarat avocatul pentru „Adevărul”.

Cseke Attila: Primăria decide

Ministrul Dezvoltării, Cseke Attila, a oferit detalii despre noile reguli privind construcțiile. 

„În acest Cod al Urbanismului sunt niște mecanisme de simplificare pe partea de executare a acestor investiții. Sunt câteva simplificări legate de procedura care trebuie parcursă pentru aceste tipuri de investiții. La bucătării de vară, garaje sau anexe care nu depășesc 20 de metri pătrați se păstrează necesitatea existenței unui proiect, dar procedura va fi simplificată, în sensul că nu mai este nevoie de o autorizaţie de construcţie”, a explicat Cseke Attila, precizând că autoritățile locale nu sunt excluse din procesul decizional, însă, de la depunerea proiectului, vor avea un termen de 15 zile pentru a răspunde dacă construcția necesită autorizație.

„Dacă primăria nu răspunde în acest interval, beneficiarul poate începe lucrarea. Nu mai vorbim de hățișul de documente de până acum”, a adăugat oficialul, subliniind că acest lucru este valabil și pentru comunitățile locale, specific acest lucru, comunitățile rurale, pentru case de locuit până la 150 metri pătrați, unifamiliale pentru locuința proprie, nu pentru vânzare, pe un singur nivel, fără supraetajări, pe baza unui proiect depus la primărie.

„Dacă primăria consideră că lucrarea poate merge mai departe, atunci se poate începe investiția. Este un model pe care îl preluăm din alte părți, fără a elimina un anumit control al comunității locale” a mai spus Cseke Attila.

Proiectul noului Cod al Urbanismului se află în prezent în dezbaterea Camerei Deputaților.

Mediul rural, la care face referire ministrul, cuprinde spațiile din afara orașelor, caracterizate printr-o densitate mai mică a populației, predominând așezări precum sate și cătune.