Analiză Apartamentele vechi rămân mai scumpe decât cele noi. Ce mai poți cumpăra cu 100.000 de euro după un an de TVA de 21%

Prețurile apartamentelor au crescut în medie cu 6% într-un an, iar în unele dintre marile orașe apartamentele vechi continuă să coste mai mult pe metru pătrat decât cele noi, în ciuda majorării TVA pentru locuințele noi. În București, diferența ajunge la 278 de euro/mp în favoarea apartamentelor vechi. La Cluj-Napoca, însă, situația se inversează: locuințele noi sunt ușor mai scumpe decât cele vechi. Iar dacă bugetul este de 100.000 de euro, opțiunile se restrâng în multe orașe la garsoniere sau apartamente de două camere de dimensiuni mici.

Apartamentele noi sunt mai ieftine decât cele vechi. Foto arhivă

La un an de la majorarea cotei standard de TVA la 21% pentru locuințele noi, piața rezidențială a înregistrat un fenomen paradoxal, în care prețurile apartamentelor noi au ajuns mai ieftine decât cele ale apartamentelor vechi.

Potrivit unei analize de piață, prețurile medii solicitate pentru apartamentele noi și vechi cu una până la trei camere au crescut în medie cu 6% în iulie 2026 față de aceeași lună din 2025. Comparativ cu iunie, variațiile au fost însă reduse în majoritatea orașelor analizate.

Cele mai mari creșteri anuale pe segmentul locuințelor noi au fost înregistrate în Constanța, unde prețul mediu solicitat a crescut cu 14%, în Sibiu, cu 11%, și în Iași și Oradea, cu câte 10%.

Pe segmentul apartamentelor vechi, cea mai mare creștere a fost în Timișoara, de 12%, urmată de Sibiu, cu 11%, și Craiova, cu 10%.

Datele sunt bazate pe prețurile cerute de vânzători în anunțurile publicate pe Storia, nu pe prețurile finale la care s-au încheiat tranzacțiile.

În București, apartamentul vechi costă cu 278 de euro mai mult pe metru pătrat

Bucureștiul oferă unul dintre cele mai interesante exemple ale diferenței dintre cele două segmente.

În iulie, prețul mediu solicitat pentru un apartament nou era de 1.982 euro/mp, în creștere cu 7% față de anul trecut.

Pentru apartamentele vechi, prețul mediu solicitat a ajuns la 2.260 euro/mp.

Diferența este de 278 euro/mp, ceea ce înseamnă că, la nivelul prețurilor solicitate, un apartament vechi este cu aproximativ 14% mai scump pe metru pătrat decât unul nou.

Cele două segmente au avut însă evoluții diferite în ultimul an. Apartamentele noi s-au scumpit cu 7%, în timp ce prețul mediu solicitat pentru cele vechi a scăzut cu 2% față de iulie 2025. Totuși, nivelul absolut al prețului pentru locuințele vechi rămâne mai ridicat.

De ce apartamentele vechi pot costa mai mult?

Prețul pe metru pătrat nu compară întotdeauna produse identice.

Un apartament vechi poate avea un avantaj important de localizare. Blocurile construite în urmă cu câteva decenii se află adesea în zone deja dezvoltate, cu acces la metrou, transport public, școli, centre comerciale și alte servicii.

În schimb, multe proiecte noi sunt construite în zone periferice sau în cartiere care încă se dezvoltă.

Experții unei platforme imobiliare atrag atenția că diferențele de preț trebuie analizate în funcție de amplasare, suprafață, dotări și accesul la infrastructură.

Prin urmare, diferența dintre prețurile celor două segmente trebuie privită împreună cu caracteristicile locuințelor și ale zonelor în care acestea sunt amplasate.

Bucureștiul nu este singurul oraș în care vechiul este mai scump

În Iași, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi a fost în iulie de 1.919 euro/mp, în timp ce pentru cele vechi a ajuns la 2.004 euro/mp. Diferența este, astfel, de 85 de euro/mp în favoarea locuințelor vechi.

În Sibiu, apartamentele noi au avut un preț mediu de 2.020 euro/mp, iar cele vechi de 2.066 euro/mp, ceea ce înseamnă o diferență de 46 de euro/mp.

În Brașov, cele două segmente sunt aproape la același nivel: 2.331 euro/mp pentru apartamentele noi și 2.344 euro/mp pentru cele vechi, o diferență de numai 13 euro/mp.

În celelalte orașe analizate, prețul mediu solicitat este mai mare pentru apartamentele noi. În Constanța, locuințele noi au ajuns la 2.257 euro/mp, față de 2.106 euro/mp pentru cele vechi, diferența fiind de 151 euro/mp. Constanța este și orașul în care apartamentele noi au înregistrat cea mai mare creștere anuală, de 14%.

În Craiova, prețul mediu pentru locuințele noi a fost de 2.098 euro/mp, iar pentru cele vechi de 2.074 euro/mp, diferența fiind de 24 de euro/mp.

În Oradea, apartamentele noi au ajuns la 2.027 euro/mp, comparativ cu 1.888 euro/mp pentru cele vechi, o diferență de 139 de euro/mp.

În Timișoara, prețul mediu solicitat a fost de 2.081 euro/mp pentru apartamentele noi și de 2.023 euro/mp pentru cele vechi, diferența fiind de 58 de euro/mp.

Cluj-Napoca, singura piață în care noul este mai scump decât vechiul

Cluj-Napoca rămâne cea mai scumpă piață dintre orașele analizate.

În iulie, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi a fost de 3.340 euro/mp, iar pentru cele vechi de 3.286 euro/mp. Diferența este de 54 de euro/mp în favoarea locuințelor noi.

La acest nivel de preț, un apartament de dimensiune relativ redusă depășește rapid pragul de 100.000 de euro.

La suprafața minimă de 37 mp prevăzută în Legea locuinței, o garsonieră ar avea o valoare orientativă de aproximativ 123.580 de euro într-un bloc nou și 121.582 de euro într-un bloc vechi.

Astfel, în calculul bazat pe prețul mediu solicitat, 100.000 de euro nu sunt suficienți pentru o garsonieră de 37 mp în Cluj-Napoca.

Unde mai găsești un apartament sub 100.000 de euro?

Pragul de 100.000 de euro este încă accesibil în mai multe dintre marile orașe, dar suprafața pe care o poate cumpăra diferă considerabil.

Luând în calcul suprafețele minime prevăzute în Legea locuinței pentru fiecare tip de apartament, în București o garsonieră de 37 mp ar avea o valoare orientativă de aproximativ 73.300 de euro într-un bloc nou și 83.600 de euro într-un bloc vechi.

Pentru două camere, suprafața minimă utilizată în calcul este de 52 mp. La prețurile medii din București, rezultă aproximativ 103.100 de euro pentru un apartament nou și 117.500 de euro pentru unul vechi.

În Iași, un apartament nou de două camere, calculat la 52 mp, ajunge la aproximativ 99.800 de euro, în timp ce unul vechi ajunge la aproximativ 104.200 de euro.

În Oradea, situația este inversată: un apartament vechi de două camere ar avea o valoare orientativă de aproximativ 98.200 de euro, iar unul nou ar ajunge la aproximativ 105.400 de euro.

În Craiova, prețurile medii de 2.098 euro/mp pentru locuințele noi și 2.074 euro/mp pentru cele vechi înseamnă că o garsonieră de 37 mp ar costa aproximativ 77.600 de euro, respectiv 76.700 de euro. Un apartament de două camere calculat la 52 mp ar depăși însă 100.000 de euro.

În Sibiu, o garsonieră de 37 mp ar avea o valoare orientativă de aproximativ 74.700 de euro într-un bloc nou și 76.400 de euro într-unul vechi. Pentru 52 mp, valorile ajung la aproximativ 105.000, respectiv 107.400 de euro.

În Timișoara, o locuință de o cameră ar ajunge la aproximativ 77.000 de euro în cazul unui apartament nou și la circa 74.900 de euro pentru unul vechi. La 52 mp, valorile cresc la aproximativ 108.200, respectiv 105.200 de euro.

În Constanța, o garsonieră nouă de 37 mp ar avea o valoare orientativă de aproximativ 83.500 de euro, iar una veche de circa 77.900 de euro. Pentru 52 mp, valorile ar fi de aproximativ 117.400, respectiv 109.500 de euro.

În Brașov, o garsonieră de 37 mp ar costa, în acest calcul, aproximativ 86.200 de euro într-un bloc nou și 86.700 de euro într-un bloc vechi. Pentru 52 mp, valorile ar ajunge la aproximativ 121.200, respectiv 121.900 de euro.

TVA-ul de 21% nu a dus la o ieftinire generală a apartamentelor vechi

La un an de la majorarea cotei standard de TVA la 21% pentru locuințele noi, prețurile apartamentelor vechi au continuat să crească.

Datele din iulie arată diferențe importante între piețele locale.

În București, apartamentele vechi au avut un preț mediu de 2.260 euro/mp, față de 1.982 euro/mp pentru cele noi.

În Iași, prețul mediu a fost de 2.004 euro/mp pentru locuințele vechi și de 1.919 euro/mp pentru cele noi.

În Sibiu, apartamentele vechi au ajuns la 2.066 euro/mp, iar cele noi la 2.020 euro/mp.

În Brașov, diferența a fost foarte mică: 2.344 euro/mp pentru vechi și 2.331 euro/mp pentru nou.

În Constanța, locuințele noi au avut un preț mediu de 2.257 euro/mp, față de 2.106 euro/mp pentru cele vechi.

În Craiova, apartamentele noi au ajuns la 2.098 euro/mp, iar cele vechi la 2.074 euro/mp.

În Oradea, prețul mediu a fost de 2.027 euro/mp pentru nou și 1.888 euro/mp pentru vechi.

În Timișoara, locuințele noi au ajuns la 2.081 euro/mp, față de 2.023 euro/mp pentru cele vechi.

Iar în Cluj-Napoca, cel mai ridicat nivel dintre orașele analizate, apartamentele noi au avut un preț mediu de 3.340 euro/mp, iar cele vechi de 3.286 euro/mp.

Astfel, la prețurile medii solicitate în iulie, apartamentele vechi sunt mai scumpe pe metru pătrat în București, Iași, Sibiu și Brașov, în timp ce în Constanța, Craiova, Oradea, Timișoara și Cluj-Napoca prețul mediu este mai mare pentru locuințele noi.