Analiză Cum verifici un apartament într-un bloc vechi înainte să-l cumperi

Termenul până la care primăriile trebuiau să evalueze toate blocurile de locuințe din România a expirat la 1 iunie 2026, fără ca obligația să fie respectată. În același timp, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, promulgat pe 5 august, schimbă regulile pentru proprietarii care au făcut lucrări fără autorizație. Pentru cumpărătorii interesați de apartamente în blocuri vechi, schimbările sunt importante. Nu este suficient să verifici prețul, anul construcției sau existența unei „buline roșii”. Istoricul clădirii, expertizele, cartea funciară, eventualele lucrări făcute în apartament și chiar situația consolidării pot schimba radical ceea ce înseamnă, de fapt, o achiziție. Am discutat despre aceste riscuri cu Mariana Garștea, președinta Asociației Profesionale pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală (APMGS).

Bloc cu risc seismic din București. FOTO: Primăria Capitalei

La un apartament nou, cumpărătorul achiziționează un imobil construit după norme actuale și beneficiază de garanțiile aferente. În cazul unui apartament dintr-un bloc vechi, situația este diferită.

Legea 212/2022 privind reducerea riscului seismic al clădirilor împarte imobilele în patru clase de risc. RsI indică susceptibilitatea de prăbușire, RsII presupune avariere majoră care pune în pericol siguranța utilizatorilor, RsIII indică avarii moderate, iar RsIV corespunde unui răspuns seismic comparabil cu cel al clădirilor proiectate după normele actuale.

Problema este că, spre deosebire de o mașină second-hand, pentru care cumpărătorul poate cere un istoric al intervențiilor și reparațiilor, istoricul tehnic al unui bloc vechi este adesea incomplet sau chiar inexistent.

„La o mașină la mâna a doua cerem istoricul de service, dar la un apartament de 100.000 de euro ne uităm la culoarea pereților. Observația aceea era despre blocurile noi. La blocurile vechi, situația e mai complicată, pentru că aici nu doar că nu cerem istoricul, de cele mai multe ori el nici nu există. Și, spre deosebire de un apartament nou, unde cumperi un produs cu garanție, la un bloc vechi cumperi o cotă-parte dintr-o structură care are deja o biografie de zeci de ani, cu tot ce a pățit ea în acest timp", a explicat Mariana Garștea.

Trei mituri despre blocurile cu risc seismic

Pe piața imobiliară circulă mai multe idei greșite despre apartamentele din blocurile cu probleme structurale. Unele pot influența direct decizia de cumpărare. Prima este că un apartament dintr-o clădire încadrată în clasa RsI nu mai poate fi vândut. Legislația nu spune însă acest lucru.

„Legea nu interzice vânzarea. Interzice închirierea și darea în comodat a locuințelor din clădirile încadrate RsI, iar contractele aflate în derulare încetează de drept la 30 de zile de la încadrare. Tot interzise sunt activitățile care presupun aglomerări de persoane în spațiile de la parter și amplasarea de mijloace publicitare pe fațadă. Vânzarea, nu. Un apartament RsI se tranzacționează perfect legal, cu tot ce înseamnă asta pentru cumpărător", a subliniat specialista.

O altă confuzie este legată de vechile categorii U1, U2 și U3. Acestea apar încă în numeroase anunțuri imobiliare, însă nu reprezintă clase de risc seismic în actualul sistem juridic.

„Categoriile U1, U2 și U3 nu sunt clase de risc. Sunt categorii de urgență din sistemul vechi, fără efect juridic în cadrul actual. Un imobil vândut azi ca «doar U1, nu are bulină» poate fi încadrat mâine RsI, la prima expertiză făcută conform normativului în vigoare. Anunțurile care prezintă aceste imobile drept «oportunitate de investiție» vând, de fapt, o clasificare expirată", a explicat Mariana Garștea.

Există și o situație mai puțin cunoscută, care poate afecta direct tranzacția. Este vorba despre apartamentele din blocuri consolidate cu bani publici. Un cumpărător poate presupune că un bloc consolidat nu mai ridică probleme. Totuși, anumite obligații financiare pot fi înscrise în cartea funciară și pot condiționa vânzarea.

„Dacă blocul a fost consolidat cu bani publici, prin Programul național de consolidare, înstrăinarea apartamentului în primii 5 ani de la notarea creanței în cartea funciară este condiționată de rambursarea integrală a sumelor primite de la bugetul de stat și local. Actele încheiate cu încălcarea acestei reguli sunt lovite de nulitate absolută, iar cumpărătorul nu poate invoca buna-credință. Deci nu bulina blochează vânzarea, ci creanța statului rămasă după consolidare. Informația se vede în partea a treia a cărții funciare, nu în anunț", a subliniat specialista.

O altă problemă este că anumite termene și obligații nu dispar atunci când apartamentul își schimbă proprietarul.

„Pentru o clădire încadrată RsI, proprietarii au termen de doi ani de la notificare pentru proiectarea lucrărilor de intervenție și încă doi ani de la recepția proiectului pentru începerea execuției. Termenele curg deja. Cine cumpără, cumpără și ceasul care ticăie, cu amenzi de la 5.000 la 10.000 de lei la capătul lui", a explicat Mariana Garștea.

Pentru un cumpărător, acest lucru înseamnă că verificarea unui apartament nu se poate limita la suprafață, etaj, orientare sau preț. Situația juridică și tehnică a întregii clădiri poate genera costuri și obligații după semnarea contractului.

De ce august 2026 este un moment important pentru blocurile vechi

Primăriile trebuiau să finalizeze până la 1 iunie 2026 evaluarea vizuală rapidă a tuturor clădirilor multietajate cu destinația principală de locuință. Termenul a trecut fără ca evaluarea să fie făcută la nivelul prevăzut de lege.

La peste o lună de la expirarea termenului, Ministerul Dezvoltării recunoștea că nu poate spune nici măcar câte clădiri ar fi trebuit evaluate. La nivel național, doar 70 de entități inițiaseră programe de evaluare.

În București, Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic a lansat propriul program abia în iunie 2026, pentru peste 6.000 de clădiri. Estimările indică posibilitatea ca numărul imobilelor vulnerabile să fie de două sau chiar trei ori mai mare decât cel al clădirilor aflate în prezent pe listele oficiale ale Capitalei, unde figurează 412 imobile RsI și 1.481 încadrate în vechile categorii U1-U3.

Pentru cumpărător, absența unui bloc de pe liste nu reprezintă însă o garanție.

„Lista clădirilor cu risc seismic nu este o listă a clădirilor periculoase, ci lista clădirilor care au fost verificate. Un bloc care nu apare nicăieri nu este un bloc sigur. Este un bloc necunoscut. Și, statistic, are șanse reale să apară pe o listă în următorii 12-24 de luni", a subliniat analistul.

Ce schimbă noul Cod al urbanismului pentru apartamentele modificate fără autorizație

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor introduce autorizația de regularizare, prin care anumite lucrări executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia pot fi aduse în legalitate.

Regula permanentă este limitată la locuințe unifamiliale și anexe de mici dimensiuni. Există însă o excepție importantă pentru apartamente. Timp de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, proprietarii pot solicita autorizație de regularizare și pentru recompartimentările realizate fără autorizație.

Costul este însă mai mare. Taxele sunt de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost plătite dacă lucrările ar fi fost autorizate de la început.

După expirarea acestei perioade, legea prevede o majorare cu 100% a impozitului pe clădire și posibilitatea desființării lucrărilor de către autorități.

Nu orice intervenție în interiorul unui apartament necesită însă autorizație. Stabilirea limitei este o chestiune tehnică, nu una de interpretare a proprietarului.

„Problema apare la desființarea unor pereți existenți din zidărie, la închiderea balconului, la mutarea băii sau a bucătăriei și la orice atingere a structurii. Iar caracterul nestructural al unei lucrări nu se stabilește prin convingerea proprietarului, ci printr-o expertiză tehnică întocmită de un expert atestat pentru cerința de rezistență mecanică și stabilitate. Un perete scos fără autorizație nu mai este o neregulă care expiră cu timpul, ci una care devine mai scumpă și mai greu de reparat, iar fereastra în care se poate rezolva se închide la un an după intrarea în vigoare a Codului", a explicat Mariana Garștea.

Ce trebuie să verifice un cumpărător înainte să semneze

Prima verificare este una juridică. Cumpărătorul ar trebui să solicite extrasul de carte funciară și să urmărească eventualele sarcini, creanțe sau mențiuni legate de clădire.

Urmează situația tehnică. Este important să se stabilească dacă blocul a beneficiat de o expertiză tehnică propriu-zisă sau doar de o evaluare vizuală rapidă. La fel de relevantă este cartea tehnică a construcției, acolo unde aceasta există. Un alt pas simplu este verificarea subsolului.

„20 minute în subsol spun mai mult decât o oră în apartament: infiltrații, apă stătută, eflorescențe, rugină pe armătură, fisuri în pereții de subsol, tasări. Apa este cel mai mare dușman al unei construcții. Dacă ajunge la armătura din beton, degradarea e ireversibilă și complet invizibilă din living", a subliniat analistul.

Nici fisurile vizibile în apartament sau pe fațadă nu trebuie evaluate doar după lățime. Direcția lor și evoluția în timp sunt mai importante decât dimensiunea propriu-zisă.

„Contează direcția și evoluția, nu lățimea. Fisurile diagonale în zonele de colț, cele de la buiandrugi, cele care traversează finisajul și se continuă pe casa scării sau la vecin sunt semnale structurale. O fisură de doi milimetri stabilizată de douăzeci de ani înseamnă altceva decât una de jumătate de milimetru care crește", a explicat Mariana Garștea.

Un detaliu important pentru asigurare

Un alt aspect pe care cumpărătorii îl verifică rar este posibilitatea de a încheia o asigurare pentru locuință. Polița PAD acoperă maximum 100.000 de lei pentru o locuință de tip A, o sumă care reprezintă doar o parte din valoarea unui apartament din București. În cazul clădirilor încadrate în clasa I de risc seismic, există însă o restricție suplimentară.

„Pentru locuințele situate în clădiri încadrate prin expertiză tehnică în clasa I de risc seismic, legea prevede că acestea nu se asigură prin contracte PAD până la recepția lucrărilor de consolidare. Ca excepție, pentru aceste locuințe se poate încheia o asigurare facultativă, fără poliță obligatorie prealabilă. Cu alte cuvinte, cine cumpără într-un bloc cu bulină roșie nu are acces la asigurarea obligatorie de dezastre, ci doar la una facultativă, negociată separat cu asigurătorul", a subliniat analistul.

Ce rămâne nerezolvat

În ultimii 4 ani, legislația privind riscul seismic s-a schimbat semnificativ. Clasele de risc sunt definite legal, obligațiile proprietarilor sunt mai clare, iar o parte dintre informațiile relevante ajung în cartea funciară.

Rămâne însă o problemă majoră. Între evaluarea vizuală rapidă și expertiza tehnică propriu-zisă există o verigă lipsă, mai ales în cazul blocurilor aflate în proprietate privată. Expertizarea depinde în multe situații de acordul unui număr mare de proprietari, cu venituri și priorități diferite.

„O clădire nu minte niciodată. Dar comunică încet, prin semne mici, care apar cu mult înainte de o problemă gravă. Problema noastră nu e că aceste semne lipsesc, ci că nimeni nu le-a înregistrat. Fără măsurători, fără carte tehnică, fără rapoarte de urmărire a comportării în timp, tot ce rămâne despre un bloc de cincizeci de ani este ce își amintesc vecinii, iar memoria colectivă a unei scări de bloc nu este un document tehnic. Documentele nu sunt birocrație, sunt singura formă în care istoria unei clădiri a supraviețuit, iar faptul că nu există este, în sine, o informație", a explicat Mariana Garștea.

Pentru cumpărător, concluzia este simplă. Verificarea unui apartament într-un bloc vechi nu se termină la vizionare și nici la extrasul de carte funciară. Trebuie verificată situația tehnică a clădirii, istoricul intervențiilor, eventualele obligații legale și lucrările făcute în apartament.

„Singura protecție reală a cumpărătorului, subliniază președinta APMGS, rămâne aceeași: întrebări tehnice, documente cerute înainte de semnare și, acolo unde clădirea dă semne, o măsurare independentă înainte, nu după. Fără date, orice decizie de cumpărare rămâne o ipoteză”, a conchis Mariana Garștea.