Pentru toţi cei care se consideră vătămaţi într-un drept, acele texte care “îl apară”, îl pun şi la o cheltuială pentru realizarea procedurii prealabile, pentru acţionarea în instanţă (taxă timbru, onorariu), pentru demonstrarea prejudiciului suferit (expertiză). De cele mai multe ori, proprietarii fie pur şi simplu nu îşi permit astfel de costuri, fie realizează demersuri după cum consideră, finalitatea fiind de multe ori, respingerea cererii şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Proprietarul suportă personal costul pentru “aflarea adevărului”, pe când asociaţia de proprietari suportă costul, cu eventuale proceduri, prin repartizarea către proprietari şi recuperarea în listele lunare de plată.

Astfel s-a ajuns în situaţia total ilogică, ca unii preşedinţi să-şi păstreze “scaunul” se judecă cu proprietarii şi se folosesc de sumele disponibile ale asociaţiei pentru a susţine procedurile. În cele din urmă, ambiţiile preşedintelui sunt susţinute tot de buzunarul proprietarului.

Pentru a preîntâmpina astfel de posibilităţi, încerc o sinteză a demersurilor de urmat din partea proprietarului:

1. Achită cotele de întreţinere şi mai apoi contestă, sesizează compartimentele specializate sau adresează-te instanţei de judecată

Una din cele mai des întâlnite erori, îşi are originea în deja celebrul art.10 din Legea 196/2018 care arată faptul că, proprietarul poate sesiza organele menţionate în acest text.

Sigur, proprietarul a interpretat faptul că, automat, Serviciul de Relaţii cu Asociaţiile de Proprietari sau Poliţia Locală le va rezolva problema, evitând astfel orice fel de procedură sau demers judiciar. Practica (şi legislaţia în materie) ne-a demonstrat faptul că, aceste entităţi nu au în atribuţii soluţionarea unor diferende ivite între proprietari şi asociaţia de proprietari, plaja în care acestea pot acţiona fiind limitată, pe de o parte, iar pe de altă parte proprietarii trebuie să înţeleagă că acestea nu se pot substituii unei instanţe de judecată.

În concret, dacă un proprietar este nemulţumit de modul de repartizare a unei sume, de o anumită sumă regăsită în lista de plată, de o sumă introdusă la plată, de un consum şi/sau fond, acesta are mentionată de lege procedura de urmat: contestarea listei de plată (art.28 alin.3 din Legea 196/2018).

După ce realizează acest demers şi primeşte un răspuns ce îl nemulţumeşte sau nu primeşte un răspuns, poate realiza o sesizare adresată comitetului şi mai apoi către organele prevăzute la art.10 sau se poate adresa instanţei de judecată (art 28 alin. 4 coroborat cu art.29 alin.2 şi 3).

În majoritatea covârşitoare, proprietarii se adresează compartimentelor din cadrul primăriei, în speranţa că, problema sesizată se va rezolva şi în speranţa că astfel vor scăpa de costul aferent unei acţiuni în faţa instanţelor de judecată. Din păcate, de cele mai multe ori, răspunsul organelor prevăzute la art.10 este acela de trimitere a petentului la instanţa de judecată, singura care poate tranşa astfel de probleme.

Primăria prin Serviciul de Relaţii cu Asociaţiile de Proprietari sau Poliţia Locală, nu pot, pentru că nu au în atribuţii, să constate nulitatea unui proces verbal al adunării generale, recalcularea listelor de plată, anularea unui contract de lucrări etc.

Dacă proprietarul nemulţumit crede că neplata cotelor de întreţinere reprezintă o contestare sau un mijloc de arătare a nemulţumirii, se înşală. De cele mai multe ori, în practică, proprietarul nu achită o sumă din totalul de plată, cu motivarea că el nu achită salariul preşedintelui, administratorului etc, pentru că nu a făcut nimic, nu achită suma pentru că nu este de acord cu reparaţia executată etc.

Acele cote de întreţinere neachitate, după scadenţă trec pe rubrica de restanţe şi după împlinirea termenului legal, produc penalităţi. Aceste penalităţi de întârziere pot fi de maximum 0,2%/zi de întârziere şi sunt stabilite de către adunarea generală (art.77 alin. 1 şi 2 din Legea 196/2018).

Dacă proprietarul se încăpăţânează să nu-şi achite cota, după trecerea termenului legal, asociaţia poate acţiona în judecată acel proprietar (art.78 alin. 2 din Legea 196/2018). Fix acest aspect este aşteptat de acel preşedinte, fiind mijlocul perfect de punere la respect a proprietarului.

Atunci când proprietarul este acţionat în judecată, revine la cele menţionate anterior: fie realizează o cerere reconvenţională (art. 209 Cod Procedură Civilă, cu toate costurile aferente – taxă timbru, onorariu, cost expertiză), fie doar se apără (formuland întâmpinare conform art. 205 Cod Procedură Civilă), atitudine ce nu-i prea asigură şanse de izbândă. Dacă pierde procesul, proprietarul va suporta şi toate costurile aferente dosarului, ajungându-se ca pentru datorii de câteva sute de lei acesta să suporte mii de lei.     

2. Proprietarul şi dreptul acestuia de a fi informat

Proprietarul are la dispoziţie două proceduri prin care poate preîntâmpina sau poate avea o imagine completă asupra aspectelor din cadrul asociaţiei, ce au ridicat semne de întrebare.

a) Proprietarul are dreptul de a fi informat asupra tuturor deciziilor luate de către adunarea generală sau de către comitetul executiv. Are dreptul de a avea acces la toate actele şi situaţiile ce au legătură cu activitatea asociaţiei de proprietari (art.28 alin.1 din Legea 196/2018).

Legea 196/2018 stabileşte faptul că proprietarul trebuie să fie informat de ceea ce se întâmplă la nivelul asociaţiei (faptul că nu se întâmplă în practică, este o altă poveste) si are acces la toate documentele.

Procedura prin care proprietarul are acces la documente este destul de accesibilă, fiind tratată în materialele publicate anterior, aşa că nu mai insist (notificare şi în caz de refuz o actiune având ca obiect obligaţia de a face – vezi model capăt de cerere mai jos la pct.4).

Este de preferat ca înainte de realizarea oricărei petiţii sau acţiuni, proprietarul să se asigure că are toate actele, că a realizat o lecturare a acestora şi că există actele. În cazul în care acesta se grăbeşte şi face o petiţie sau acţiune şi asociaţia depune actele care demonstrează contrariul sau fac dovada îndeplinirii unei obligaţii, petiţia este rămasă fără obiect sau acţiunea este respinsă cu posibilitatea obligării la plata cheltuielilor de judecată.

b) Proprietarul are posibilitatea de a contracta o expertiză contabilă, pe propria cheltuială (art.81 din Legea 196/2018).

Cu adevărat, această posibilitate, este un element de noutate, fiind deschisă calea proprietarului în a solicita asociaţiei punerea la dispoziţie a actelor contabile în vederea realizării unei verificări, verificare ce nu poate fi realizata decât de către un expert contabil în baza unui raport contractual existent între acesta şi proprietar.

Expertul contractat, va prelua actele şi va realiza un raport de expertiză (extrajudiciar), în concluziile căruia va menţiona eventualele lipsuri. Pe baza acestui raport (corect realizat), proprietarul poate acţiona în judecată asociaţia, fiind astfel îndreptăţit să creadă în propriile sale solicitări (eventual luat ca şi expert parte cel care a realizat lucrarea).  

3. Fă diligenţe pentru a verifica starea financiară a asociaţiei

Este limpede că tărâmul propice pentru realizarea unor “manevre” este reprezentat de lipsa de implicare a proprietarilor. Nu se poata “fura” dintr-o asociaţie de proprietari în condiţiile în care există o implicare, fie ea şi minimă.

Oricare proprietar se poate uita pe facturile emise de furnizori. În condiţiile în care termenul de plată este depăşit, pe următoarea factură apare sold. Acele asociaţii care au ajuns la eşalonări sau sistări de utilităţi (apă, căldură), demonstrează mărimea lipsei de implicare.

Proprietarul poate solicita preşedintelui o dovadă a stării asociaţiei în relaţia cu ANAF. Există încă asociaţii cu datorii foarte mari către bugetul de stat şi conturile acestora sunt poprite. Nu a interesat pe nimeni dacă declaraţiile au fost depuse şi sumele vărsate către bugetul de stat.

Proprietarii au acces la situaţia soldului de casă şi cel din bancă. Prin urmare două pagini sunt suficiente pentru a vă forma o primă părere. O foaie din registrul de casă unde este evidenţiat soldul de casă şi un extras în care se evidenţiază soldul disponibil în bancă.

Toate informaţiile de mai sus se regăsesc în situaţia elementelor de activ pasiv (balanţa), la care, din nou, proprietarul are acces. În situaţia în care lista de întreţinere cuprinde trei coloane şi în situaţia în care “dosarul” lunar se regăseşte într-o pungă de 1 leu (o mai ţineţi minte?), este limpede că transparenţa este zero iar implicarea proprietarilor lipseşte.

În ceea ce priveşte reparaţiile, cu implicarea comitetului se elimină tentaţia “comisionului” pe de o parte, iar pe de altă parte, decizia administratorului care face şi desface singur. Administratorul nu poate angaja asociaţia în contracte. Administratorul nu poate negocia reparaţii, nu poate face plăţi după bunul plac şi nu poate impune prestatori (instalatori, electricieni). În situaţia în care nimeni nu-i improspătează memoria, sigur că, poate. Şi poate pe banii proprietarilor.

Pentru ca lucrurile să fie extrem de clare: partea financiară a unei asociaţii şi modul în care se ţin registrele şi situaţiile financiar contabile, este cea mai importantă.   

4. Foloseşte procedura şi informează-te înainte de a demara acţiuni/plângeri sau sesizări

De ani de zile, în cadrul acestui proiect de informare, încerc să atrag atenţia asupra importanţei procedurii. Există procedură, există cadru legal şi există practică judiciară. Din păcate, accesul la informaţia de pe Google duce la formularea unor cereri, ce sunt ulterior suspendate (pentru că instanţa nu înţelege ce se solicită) sau la perpetuarea unor păreri, opinii ce nu au nimic în comun cu realitatea juridică.

Din păcate, ca în oricare alt domeniu, şi în ceea ce priveşte asociaţiile de proprietari, exista fluvii de păreri şi opinii care sunt “halite” şi transpuse într-o cerere şi ulterior, mare este mirarea petentului că nu a obţinut nimic. Şi de aici începe teoria conspiraţiei: instanţele de judecată sunt corupte, preşedinţii şi administratorii au la mână funcţionarii din primăriei, preşedintele este prieten cu poliţiştii etc.

Dacă tu proprietar doreşti să mişti lucrurile în comunitatea în care trăieşti, în primul rând trebuie să te implici. Este adevărat că dacă dai peste o “gaşcă” care ţine cu dinţii de funcţii, trebuie să bagi mâna în buzunar. De multe ori aceste proceduri costă şi se ajunge în faţa instanţelor.

Procedura obţinerii actelor:

- se notifică asociaţia;

- se menţionează un termen în care actele să fie puse la dispoziţie;

- se menţionează actele dorite.

Nu primesc actele, mă adresez instanţei de judecată cu o cerere avand ca obiect obligaţia de a face. În această cerere, important este să am un capăt de cerere corect formulat şi o fundamentare a solicitării.

Un exemplu de capăt de cerere ar putea fi :

- să obligaţi parata în sensul de a proceda la emiterea unui răspuns şi la punerea la dispoziţie a documentelor, solicitate prin notificarea nr. xxx din data de xxxxx în sensul în care am solicitat,

 punerea la dispoziţia subsemnatului/subsemnatei în fotocopie a proceselor verbale ale adunărilor generale din anii 2018 şi 2019;

punerea la dispoziţia subsemnatului/subsemnatei în fotocopie a proceselor verbale ale comitetului executiv din anii 2018 şi 2019.

 - să obligaţi pârâta a emite un răspuns în ceea ce priveşte contestarea listelor de întreţinere privind lunile xxxxx şi xxxxx an xxxx, astfel cum aceasta (contestarea) a fost realizată prin notificarea nr. xxx din data de xxxxx.   

 Notificarea şi acţiunea trebuie să aibă început, cuprins şi încheiere. Degeaba realizezi un demers din care nu se înţelege ce anume doreşti. Mai mult, instanţa de judecată nu stă să deducă ce anume doreşti sau ce vrei să spui, existând sancţiuni pentru demararea unei acţiuni cum foarte bine pârâtul (asociaţia) poate ridica o serie de excepţii.

5. Asociaţia de proprietari este cea care are calitate procesuală  

La punctul anterior am menţionat importanţa procedurii, pentru a scoate în evidenţă faptul că există şi sancţiuni şi/sau consecinţe. Am observat faptul că, parte din proprietari realizează cereri (sesizare a instanţei) împotriva administratorului, preşedintelui sau cenzorului pentru chestiuni care nu îi vizează.

În limbajul juridic, aceste persoane nu au calitate procesuală pasivă. Prin urmare, acţionarea în judecată a preşedintelui sau administratorului pentru obligarea la predarea actelor sau recalcularea cotelor (exemple) nu poate avea loc, pentru că aceste persoane nu au calitate.

Calitatea procesuală pasivă aparţine asociaţiei de proprietari. Prin urmare, cei care au acţionat preşedintele, administratorul sau cenzorul au avut marea surpriză ca la primul termen să se discute aceste excepţii, să fie admise şi proprietarul să suporte şi cheltuielile de judecată.

Exact la fel se întâmplă şi cu imobilele deţinute de către “primăria mare”. O serie de cereri pentru recuperarea cotelor de la chiriaşi (formulate de asociaţia de proprietari) sunt îndreptate împotriva acestora (chiriaşilor) sau împotriva “Primăriei Bucureşti”. Calitatea procesuală pasivă o are Municipiul Bucureşti prin Primar General.

Prin urmare, proprietarul se adresează asociaţiei de proprietari, aceasta fiind cea care trebuie să răspundă, să recalculeze, să pună la dispoziţie documente. Faptul că, în mod efectiv, predarea are loc de către preşedinte sau recalcularea este realizată de către administrator, nu conduc la posibilitatea ca aceste persoane (în astfel de speţe) să poată sta în judecată.