Prețurile locuințelor vor scădea cu 50%. Avertismentul unui cunoscut economist român: „Bula imobiliară este mai mare decât în 2008”

Șoc pe piața imobiliară. Economistul Radu Georgescu, fost director de bancă, susține că piața imobiliară din România se află într-o fază de supraevaluare majoră și că prețurile locuințelor vor scădea cu până la 50%.

Românii ar putea plăti cu 50% mai puțin pe apartamente Foto: Shuterstock

„Prețurile locuințelor vor scădea cu 50%. Spun acest lucru din perspectiva unui tip care a fost în perioada 2008–2011 director financiar la divizia financiară a General Electric din România”, a scris economistul Radu Georgescu, într-o postare publicată pe Facebook. 

Georgescu spune că a avut acces direct la mecanismele pieței financiare în perioada crizei, prin poziția sa de director financiar la divizia financiară a General Electric România, companie care, potrivit acestuia, gestiona în acea perioadă „toate tipurile de împrumuturi bancare: ipotecare, leasing, carduri și credite de consum”.

„În timpul crizei financiare din 2008 am participat la ședințe de top management la nivel european. Pe scurt, am văzut din primul rând filmul crizei financiare din 2008”, a afirmat acesta.

„Bula actuală este mai mare decât în 2008”

Economistul susține că dezechilibrele actuale sunt mai puternice decât în perioada premergătoare crizei financiare globale, invocând mai mulți factori structurali din economia României.

„Îți explic de ce bula imobiliară de acum este mult mai mare decât ce a fost în 2008”, își începe acesta analiza.

1. Salarii mici și taxe ridicate

Radu Georgescu afirmă că România are cel mai mic salariu mediu net din Uniunea Europeană, conform Eurostat, și susține că acest lucru este amplificat de nivelul ridicat al taxării muncii. „România se află pe ultimul loc în Uniunea Europeană la salariul mediu net. Și nu pentru că românii muncesc mai puțin, ci pentru că statul ia 42% din venitul brut (CAS, CASS, impozit pe venit). România are printre cele mai mari taxe salariale de pe planeta Pământ”, susține acesta.

2. Dobânzi ipotecare ridicate în România

Un alt argument central este costul creditelor ipotecare, considerat semnificativ mai mare decât în alte state europene. „Românii plătesc cele mai mari dobânzi la creditele ipotecare din Europa”, susține Georgescu.

Acesta afirmă că în aprilie 2026 dobânda medie la creditele ipotecare din România este de 8,5% DAE, în timp ce în Bulgaria este de 3,5% DAE.

Pentru a ilustra diferența, el prezintă un calcul comparativ pentru un credit de 100.000 de euro pe 30 de ani: România: dobândă totală aproximativ 195.000 de euro; Bulgaria: dobândă totală aproximativ 57.000 de euro. 

„Diferența: 138.000 de euro — pentru același apartament, același credit, același număr de ani. Un român plătește de 3,4 ori mai mult dobândă decât un bulgar”, afirmă economistul.

Acesta adaugă că a realizat o simulare detaliată într-un fișier Excel privind ratele bancare.

3. Depopulare și locuințe neocupate

Georgescu mai susține că România este țara cea mai afectată de depopulare din Europa în ultimele două decenii, conform datelor Eurostat.

„România este cea mai depopulată țară din Europa în ultimii 20 de ani”, afirmă acesta.

În același timp, el susține că aproximativ 25% dintre locuințele din România sunt goale, inclusiv în București, unde acestea sunt evidențiate prin lipsa consumului la întreținere.

4. Accesibilitatea locuințelor

Economistul face referire și la un indicator folosit de Federal Reserve din SUA, potrivit căruia costurile totale ale locuirii nu ar trebui să depășească 30% din venitul net.

„Dacă cheltuielile lunare (rata, chirie, utilități etc.) depășesc 30% din salariul net, locuința este inaccesibilă”, explică Georgescu.

Aplicând regula la România, cu un salariu mediu net de 653 de euro, rezultă un prag de accesibilitate de aproximativ 196 de euro pe lună. „Am deschis televizorul azi dimineață. Știrile au început cu greve în toată România. Reporterii întrebau oamenii de ce fac grevă. Toți spuneau același lucru: «Nu mai avem bani să plătim ratele la bancă»”, mai scrie economistul.

Radu Georgescu afirmă că actuala creștere a prețurilor din imobiliare a fost alimentată de așteptări nerealiste și de comparații cu piețele din Europa de Vest.

„Această bulă a fost umflată cu sârg de agenții imobiliari care ani de zile au spus clienților: «Cumpărați acum! Prețurile din România se vor alinia cu cele din Germania și Franța!»”, susține el.

În opinia sa, aceste comparații ignoră diferențele structurale majore dintre economii:

„În Germania și Franța salariile medii nete sunt de 4–5 ori mai mari decât în România, iar dobânzile la credite ipotecare sunt de 2–3 ori mai mici. Dar cine are timp să se uite pe datele economice?”, conchide Radu Georgescu.

În doar trei ore, postarea publicată de Radu Georgescu a devenit virală, depășind 500.000 de vizualizări. „Această reacție este confirmarea că o masă mare de oameni consideră că prețurile actuale ale apartamentelor au atins un nivel de-a dreptul absurd în România”, mai susține Georgescu. 

Reacții în mediul online: „Adevărul e undeva la mijloc”

Opiniile cititorilor sunt împărțite între susținători și critici ai scenariului privind o posibilă scădere a prețurilor locuințelor cu până la 50%.

„Radu Georgescu fix cum gândești tu așa gândesc și eu (teorie). Urmăresc de câțiva ani cum cresc prețurile și nu am înțeles cu ce greșesc. În practică lucrurile stau cam așa: sunt mulți ce nu își permit, însă sunt puțini ce își permit multe spre foarte multe unități. Sunt persoane la care nici nu te gândești că au peste 10 unități (și le închiriază), sunt persoane care au 3-4 unități și preferă să le țină nefolosite…”, scrie un utilizator pe Linkedin, care susține că piața este influențată de concentrarea proprietăților și de creșterea inegalităților sociale.

Alți internauți contestă, însă, concluziile economistului și susțin că piața nu poate fi comparată direct cu perioada crizei din 2008.

„Salut Radu. Împărtășesc ideile până la un punct. Taxele de 42% nu sunt cele mai mari de pe planeta Pământ. Legat de imobiliare, câtă vreme aproximativ 70% din tranzacții se execută fără credite bancare, nu văd cum îngreunarea creditării ar reduce atât de dramatic valorile imobiliare”, afirmă un alt comentator.

O altă opinie pune accent pe rolul capitalului disponibil în piață:

„Eu cred că vor apărea cei care au mult cash și vor cumpăra suficient încât să țină în șah această scădere preconizată. Există o masă foarte mare de milionari cu cash în România care ar putea cumpăra de două ori tot ce e la vânzare. Piața imobiliară nu este ținută în picioare de populația cu venit mediu”, susține un alt utilizator.

Există însă și întrebări privind modul în care s-ar manifesta o eventuală corecție: „Dacă piața va intra într-o perioadă de corecție, în cât timp credeți că aceasta va deveni vizibilă în prețurile de tranzacționare și nu doar în cele din anunțuri?”, întreabă un internaut.

„Scăderea prețului locuințelor cu 50% este imposibilă. Singura corecție corectă se va vedea în dobânda plătită de cetățeni. Mulți investitori nici nu și-ar amortiza investiția. Nu sunt sigur că aveți dreptate”, afirmă un comentator sceptic.

Pe de altă parte, există și voci care susțin analiza economistului:

„În sfârșit un analist economic care spune adevărul bazat pe calcule și argumente concrete! Felicitări! La fel gândesc și eu, dar toți îmi spun că greșesc”, scrie un susținător.

În același timp, unii utilizatori adoptă o poziție de mijloc, sugerând că piața se va ajusta gradual: „Părerea mea este că adevărul este undeva la mijloc. Cei cu cash vor continua să cumpere, iar cei dependenți de credit se vor orienta spre chirii. Nu cred că toți românii trebuie să dețină proprietăți”, a fost o altă reacție din mediul online.