Un apartament nou nu înseamnă neapărat că e și bun. Ce trebuie să verifici înainte să cumperi

Un apartament nou este prezentat, de regulă, prin suprafață, compartimentare, finisaje, vedere, facilități și poziționare, însă o parte dintre cele mai importante informații despre locuința pe care urmează să o cumperi nu pot fi verificate în timpul unei vizionări. Structura clădirii este în mare parte ascunsă sub finisaje, iar modul în care a fost proiectată și executată construcția poate fi verificat prin documentele tehnice care însoțesc imobilul.

Cumpărătorii ar trebui să ceară proprietarului cartea tehnică a imobilului Foto: arhivă

Asociația Inginerilor Constructori Proiectanți de Structuri (AICPS) a elaborat un „Ghid al cumpărătorului” destinat celor care vor să achiziționeze o locuință, în care sunt prezentate documentele și verificările pe care un cumpărător le poate face înainte de a lua o decizie.

Apartament nou nu înseamnă doar finisaje noi

Pentru o construcție nouă, AICPS recomandă verificarea autorizației de construire și a corespondenței dintre aceasta și situația existentă în teren, inclusiv în ceea ce privește numărul de niveluri și adresa imobilului. În același timp, asociația recomandă verificarea existenței cărții construcției și a documentelor care ar trebui să se regăsească în aceasta.

Printre documentele indicate de AICPS se află studiul geotehnic, proiectul de arhitectură și proiectul de structură în fazele Proiect Tehnic și Detalii de Execuție, verificate de verificatori atestați, precum și proiectele de instalații. Documentația ar trebui să includă și acte întocmite pe durata execuției, între care procese-verbale pentru natura terenului de fundare, lucrări ascunse, armarea elementelor structurale, aspectul betonului după decofrare, lucrările de zidărie și trasabilitatea materialelor utilizate.

La finalizarea lucrărilor trebuie să existe și documentele privind recepția construcției, iar AICPS recomandă verificarea acestora înainte de achiziție. Ghidul menționează, de asemenea, documentele privind branșamentele la utilități și verificarea echipamentelor de ridicat, precum lifturile de persoane sau auto.

Cui îi cere cumpărătorul cartea tehnică

Cartea tehnică a construcției este întocmită prin grija investitorului, iar legislația prevede că aceasta se predă proprietarului. La recepția de la finalizarea lucrărilor se predau actele privind proiectarea și execuția, iar la recepția finală sunt predate documentele referitoare la recepție, urmărirea comportării construcției în exploatare și eventualele intervenții. Proprietarul are obligația să păstreze și să completeze la zi documentația, iar la înstrăinarea construcției cartea tehnică se predă noului proprietar.

În cazul unei asociații de proprietari, documentația se păstrează și se completează la zi de către administrator.

Înainte de a cumpăra, cumpărătorul trebuie să discute mai întâi cu vânzătorul sau cu dezvoltatorul. AICPS recomandă în mod explicit ca persoana care cumpără un apartament să solicite să vadă și să verifice cartea tehnică a întregii clădiri, chiar dacă achiziționează o singură unitate locativă. Ghidul precizează că dezvoltatorul, în calitate de constructor, are responsabilitatea întocmirii cărții tehnice prin personal atestat și diriginți de șantier.

Așadar, înainte de semnarea tranzacției, cumpărătorul poate solicita vânzătorului sau dezvoltatorului acces la documentația tehnică relevantă pentru verificare. După cumpărare, cartea tehnică a construcției trebuie să ajungă la noul proprietar, iar în cazul unui bloc administrarea documentației revine, în exploatare, asociației prin administrator, conform legii.

Ce poate afla un cumpărător din cartea tehnică

AICPS arată că un inginer proiectant cu experiență verifică, în cazul unui apartament nou, trei elemente principale: autorizația de construire, cartea tehnică și corespondența dintre elementele structurale vizibile și documentele existente. Printre acestea se numără grinzile, pereții și stâlpii, în măsura în care sunt vizibili.

Din punct de vedere structural, ghidul AICPS indică trei informații importante care pot fi găsite în cartea tehnică: existența unui proiect de structură verificat de verificatori atestați, existența proceselor-verbale pentru lucrările ascunse care arată că lucrările au fost realizate conform proiectului și existența procesului-verbal de recepție finală fără observații de remediere sau cu remedierile finalizate.

Aceste informații sunt relevante deoarece, după finalizarea construcției, o mare parte din structura clădirii nu mai este accesibilă pentru o verificare vizuală. În acest context, documentele obligatorii reprezintă o parte importantă din informațiile disponibile despre modul în care a fost proiectată și executată construcția.

Ce se întâmplă dacă lipsesc documente din cartea tehnică

AICPS avertizează că lipsa unor documente din cartea tehnică poate avea efecte inclusiv asupra lucrărilor care vor fi realizate ulterior. Dacă proiectul de structură nu există sau lipsesc procesele-verbale pentru anumite părți ale structurii, un expert poate fi nevoit să determine configurația structurii și calitatea lucrărilor executate prin relevee și încercări.

În anumite situații, astfel de verificări pot presupune decopertarea finisajelor pentru identificarea elementelor structurale și prelevarea unor probe, ceea ce poate implica lucrări suplimentare în interiorul apartamentului. AICPS arată că, în cazul unor intervenții locale sau parțiale asupra apartamentelor, implementarea măsurilor poate fi dificilă și poate depinde inclusiv de accesul în alte spații și de acordul vecinilor.

Ghidul menționează și situația în care apar degradări, inclusiv fisuri. În lipsa documentației necesare, acestea nu pot fi evaluate întotdeauna fără o analiză tehnică mai detaliată. AICPS indică, de asemenea, riscul unor costuri mai mari pentru modificări, reparații sau investigații ulterioare atunci când documentația construcției este incompletă.

Potrivit estimării prezentate în ghid, o expertiză tehnică ulterioară poate costa de la aproximativ cinci ori mai mult decât o consultanță realizată înainte de cumpărare în cazul unei unități independente, iar pentru un bloc de locuințe costurile unei expertize pot ajunge, în anumite situații, până la valoarea unui apartament. Dacă în urma expertizei este necesară o consolidare locală sau parțială, AICPS indică situații în care costurile pot ajunge la 40-70% din valoarea clădirii.

Ce verifică un specialist și nu se vede în fotografiile apartamentului

Un site de prezentare sau o broșură comercială oferă în principal informații despre confort și caracteristicile locuinței, însă AICPS atrage atenția că acestea nu sunt suficiente pentru evaluarea siguranței structurale. Pentru o construcție nouă, verificarea trebuie să includă documentele tehnice și corespondența dintre ceea ce a fost proiectat și ceea ce a fost construit.

Ghidul recomandă consultarea unor specialiști din domeniul construcțiilor înainte de achiziție, în funcție de tipul verificării necesare. Printre profesioniștii indicați se află ingineri proiectanți de structuri, ingineri instalatori, diriginți de șantier și geotehnicieni.

Un inginer structurist poate verifica, de exemplu, documentele proiectului de structură și procesele-verbale ale lucrărilor ascunse și poate compara elementele structurale vizibile din apartament cu documentația disponibilă. Ghidul AICPS prezintă verificarea făcută împreună cu un specialist ca pe una dintre modalitățile prin care cumpărătorul poate obține informații suplimentare înainte de achiziție.

Cine a proiectat și cine a construit

Verificarea documentelor poate fi completată cu informații despre firmele și specialiștii implicați în proiect. AICPS recomandă cumpărătorilor să verifice cine a proiectat și cine a construit imobilul, menționând că un proiectant și un constructor cu lucrări de referință similare pot reprezenta un element suplimentar de verificare.

Ghidul subliniază însă că reputația companiei nu înlocuiește verificarea documentelor. Informațiile privind proiectarea, execuția și recepția trebuie urmărite în documentația tehnică a construcției.

Ce trebuie verificat înainte de semnarea contractului

Pentru cumpărător, verificarea poate începe cu documentele pe care vânzătorul sau dezvoltatorul le poate pune la dispoziție și poate continua, în funcție de situație, cu consultarea unui specialist.

AICPS recomandă pentru construcțiile noi verificarea autorizației de construire, a cărții construcției, a proiectelor de arhitectură, structură și instalații, a documentelor întocmite în timpul execuției și a procesului-verbal de recepție la finalizarea lucrărilor.

În plus, înainte de cumpărare pot fi verificate documentele privind utilitățile și echipamentele de ridicat, precum și orice modificări realizate față de proiectul inițial.

Pentru cumpărător, aceste verificări se pot transforma într-o serie de întrebări concrete adresate vânzătorului înainte de semnarea contractului.

10 întrebări pe care cumpărătorul ar trebui să le pună vânzătorului

1. Îmi puteți pune la dispoziție cartea tehnică a construcției pentru a o verifica înainte de cumpărare?
2. Există autorizația de construire și corespunde situația din teren cu ceea ce a fost autorizat, inclusiv în ceea ce privește numărul de niveluri și configurația clădirii?
3. Există proiectul de structură în fazele Proiect Tehnic și Detalii de Execuție și este acesta verificat de un verificator de proiecte atestat?
4. Există procese-verbale pentru lucrările ascunse, inclusiv pentru lucrările de armare ale elementelor structurale și pentru celelalte etape relevante ale execuției?
5. Există documente care atestă proveniența și trasabilitatea materialelor utilizate la construcție?
6. Există procesul-verbal de recepție la finalizarea lucrărilor și au existat observații sau lucrări de remediere care trebuie verificate?
7. Au fost făcute modificări față de proiectul inițial în timpul construcției sau după finalizarea clădirii și unde sunt documentate acestea?
8. Există documentația privind fundația, studiul geotehnic și principalele proiecte tehnice ale clădirii?
9. Cine a proiectat și cine a executat construcția și cine au fost specialiștii responsabili de verificarea și urmărirea lucrărilor?
10. Dacă doresc să verific documentația și apartamentul împreună cu un inginer structurist înainte de cumpărare, pot avea acces la documentele și spațiile necesare acestei verificări?