Preţurile locuinţelor noi - încotro?

Pentru a putea vinde, majoritatea proprietarilor de apartamente vechi au început să-şi reducă pretenţiile. Blocajul din piaţă, acutizat de introducerea noilor norme BNR, ameninţă să pună aceeaşi presiune şi asupra dezvoltatorilor.

Ieftiniri pe segmentul mediu

Dragoş Dragoteanu
preşedinte Euroest

Pe parcursul anului viitor, singurul segment al pieţei rezidenţiale care va înregistra scumpiri este cel de lux. Aici, calitatea ridicată a finisajelor va determina o creştere a preţurilor de 5-10%. Nu aceeaşi evoluţie se anunţă însă şi pentru segmentul rezidenţial mediu. Chiar dimpotrivă. În acest caz, preţurile vor scădea într-o marjă de 5-10%.

Tendinţa de ieftinire a locuinţelor noi este deja vizibilă pe piaţă. „Este o scădere mascată, sub formă de promoţii sau bonusuri”. Ce anume stă în spatele acestui trend? „Dezvoltatorii şi-au dat seama că, dacă nu vin cu ceva nou, ceva atractiv, şansele ca piaţa să se deblocheze sunt minime. Preţurile erau prea mari, iar potenţialii cumpărători nu şi le puteau permite”.

Introducerea noilor normelor BNR, ce a restrâns şi mai mult accesul populaţiei la credite, nu a făcut altceva decât să înrăutăţească lucrurile din acest punct de vedere. În momentul de faţă, deblocarea pieţei şi reluarea vânzărilor depinde în mod fundamental de bănci. Dacă toată chestiunea acordării creditelor de către instituţiile bancare „nu se rezolvă până în primăvara lui 2009, va fi o foarte mare problemă”.

Perspectiva de adoptare a unei politici menite să faciliteze accesul la finanţare este însă una optimistă – altfel, acestea sunt ameninţate cu falimentul. Din punctul de vedere al consumatorilor, deblocarea pieţei este, iarăşi, un scenariu viabil. Acesta deoarece românii îşi vor da seama la un moment dat că „n-au încotro” şi trebuie să-şi achiziţioneze o casă.

După perioada de corecţie de anul viitor, evoluţia preţurilor va depinde de jocul dintre cerere şi ofertă. Dacă populaţia va avea acces la finanţare, preţurile ar putea începe din nou să crească.

Vor scădea doar preţurile nerealiste

Robert  Negoiţă
preşedinte Pro Confort

Este cât se poate de evident că pe piaţa imobiliară „există un oarece blocaj, însă nimeni nu poate anticipa cât va dura”. În acest context, ieftinirea apartamentelor vechi a devenit o certitudine. Nu acelaşi lucru se poate spune – cel puţin, nu încă – şi despre locuinţele noi.

„Eu cred că apartamentele noi nu vor fi afectate de scăderi, pentru că acestea se raportează foarte mult la costurile de construcţie, care au fost şi sunt din ce în ce mai ridicate”. La modul general, tendinţa pentru segmentul rezidenţial nou va fi una de stabilizare, de stagnare a preţurilor.

Cu toate acestea însă, vor exista şi unele proiecte care vor înregistra scăderi. Este cazul acelora care au preţuri „nerealiste”. Un preţ de 2.000 de euro metrul pătrat este, spre exemplu, unul „exagerat, indiferent de zone, de finisaje”. Pentru România, un nivel realist al preţurilor locuinţelor noi s-ar încadra între 1.000 şi 1.500 de euro metrul pătrat. Marja superioară este valabilă, în acest
caz, pentru segmentul de lux.

În ce condiţii vor putea dezvoltatorii să obţină marje de profit satisfăcătoare în noua situaţie este o întrebare de importanţă secundară. „În perioada asta, nu discutăm despre profit, discutăm despre supravieţuire. Acum, numai cei buni vor rezista, restul vor falimenta”. Pe termen scurt, „vor fi mutări mari în piaţă” – va avea loc o uniformizare, atât din punctul de vedere al preţurilor, cât şi al zonelor.

Abia după această perioadă de stabilizare există posibilitatea ca preţurile apartamentelor noi să-şi reia trendul ascendent. Nevoia de locuinţe este în continuare ridicată, iar oamenii vor ajunge în timp să aprecieze locuinţele noi, în defavoarea celor vechi. ;

Un îngheţ estival prelungit

Marian Micu
director Casa Voastră

În momentul de faţă, o caracterizare general valabilă pentru imobiliarul românesc este aceea de „piaţă confuză”. „Clienţii s-au retras într-o cochilie şi aşteaptă, majoritatea au înţeles că trebuie să acţioneze cu prudenţă”, să cântărească bine lucrurile înainte de a lua decizia de a achiziţiona o casă.

Deocamdată, nu există niciun semnal că lucrurile vor reveni la normal în viitorul apropiat. „De stabilizat, piaţa nu se va stabiliza prea curând. Suntem de-abia la începutul unui blocaj imobiliar. Încă există o incertitudine financiară externă şi, în curând, şi internă. Mai degrabă piaţa o să îngheţe, exact cum s-a întâmplat şi în vară”.

În acest context, ieftinirea locuinţelor, chiar şi a apartamentelor noi, este o posibilitate din ce în ce mai  evidentă. Dezvoltatorii vor înţelege nevoia adaptării la piaţă şi vor face pachete atractive pentru cumpărători. „De data aceasta, preţurile vor fi făcute pentru a veni în întâmpinarea nevoilor clienţilor”.

Se va ajunge astfel la un nivel accesibil pentru puterea de cumpărare a populaţiei. Din punctul de vedere al clienţilor, situaţia se anunţă a fi una destul de dificilă. Pentru a putea accesa un credit, aceştia vor trebui să dispună de o sumă considerabilă. În plus, facilitarea accesului la credite nu va avea loc prea curând, după cum stau lucrurile acum.

Din perspectiva dezvoltatorilor, cel mai mult vor avea de suferit proiectele proaste, neadaptate la cerinţele pieţei. Ansamblurile dezvoltate în ciuda infrastructurii deficitare, spre exemplu, vor deveni mult mai puţin credibile. „Sunt însă şi proiecte bune, dezvoltate de obicei de corporaţii puternice, care vor suporta curajos perioada de criză”.