La ce să fii atent când iei în chirie o locuinţă?

La ce să fii atent când iei în chirie o locuinţă?

Într-o ţară de proprietari, chiriaşii formează, aparent, o clasă minoritară puţin protejată. De multe ori însă, aceştia nici nu ştiu la ce au dreptul prin lege.

Semnaţi contracte!

De multe ori, închirierea unei locuinţe se dovedeşte mult mai la îndemână decât cumpărarea. În Europa de Vest, această tendinţă este preponderentă în rândul tinerilor. Şi în România condiţiile actuale de piaţă permit închirierea  în condiţii mult mai accesibile. La data preluării locuinţei, trebuie să te asiguri că vei încheia un proces verbal de predare-primire, în care să menţionezi starea locuinţei.

De asemenea, trebuie stabiliţi foarte clar termenii închirierii: valoarea chiriei, modul de plată, obligaţiile şi drepturile fiecăreia dintre părţi. Conform noului Cod Civil, care urmează să intre în vigoare, chiriaşul nu poate fi obligat să plătească în avans, cu titlu de reparaţii locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de către proprietar. Chiriaşul poate înceta contractul de închiriere fără motiv, dar cu respectarea unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile.

Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea forţată a chiriaşului se face numai prin intervenţia instanţei de judecată, deci nu de către proprietar în persoană. Situaţiile litigioase cu proprietarul sunt totuşi de evitat.  Potrivit noului Cod Civil, chiriaşul este obligat să plătească chiria până la data eliberării efective a locuinţei. Chiriaşul poate fi obligat de către instanţă şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate proprietarului până la acea dată.

De aceea, cea mai bună soluţie este negocierea încă de la început a unor prevederi care să permită încetarea contractului de către proprietar numai în anumite condiţii, printre care să se enumere şi un termen de preaviz rezonabil, care să îi permită chiriaşului să îşi găsească o alternativă locativă.

Laura Tiucă,Managing Counsel Salans

Verificaţi situaţia juridică

Chiriaşul trebuie să-şi stabilească nevoile principale pe care oferta trebuie să i le asigure, astfel încât, odată semnat contractul de închiriere, să nu genereze nemulţumiri ulterioare ce pot degrada relaţia sa cu proprietarul.O atenţie sporită trebuie acordată situaţiei juridice a proprietăţii ce se doreşte a se închiria, pentru ca drepturile şi responsabilităţile chiriaşului să nu fie grevate de situaţii speciale pe care regimul juridic al unei proprietăţi le poate induce.

Trebuie, de asemenea, stabilită competenţa şi responsabilitatea diferitelor cheltuieli legate de întreţinerea proprietăţii si derularea activităţii chiriaşului pe durata desfăşurării contractului. Condiţiile privind durata contractului şi rezilierea acestuia înainte de termen trebuie să fie bine definite, înţelese şi asumate de părţi. Recomand atenţie faţă de calitatea de proprietarului sau de mandatat legal al propietarului.

E nevoie de atenţie şi pentru înregistrarea contractului la administraţia financiară. Aşa poate fi asigurată  inexistenţa altor contracte neradiate sau neînregistrate, sarcini rezultate din obligaţii ale proprietarului către diferiţi terţi (bănci, creditori, furnizori) ce pot afecta drepturile de folosinţă ale chiriaşului. Indiferent din ce tabără fac parte chiriaşii , mai au mult până la asigurarea condiţiilor de locaţie şi protecţie faţă de proprietari şi terţi.

Mulţi chiriaşi intră acum în imposibilitate de plată din motive obiective (şomaj, reducerea salariilor). În astfel de cazuri, chiriaşii, neavând niciun mijloc de protecţie faţă de reacţia imediată a proprietarului, ajung în situaţii disperate, ce pot fi speculate de alţi proprietari în defavoarea chiriaşului.

Cătălin Istrate, Director Vânzări Galaxy Imob

Atenţie la amănunte

Închirierile, rezidenţiale şi comerciale, reprezintă un segment important din tranzacţiile imobiliare. În comparaţie cu cel al proprietarului, statutul de chiriaş este unul mult mai flatant. Acesta este ocrotit de legile în vigoare şi beneficiază de avantajele pe care i le conferă acestea, prevalându-se uneori de acest statut.

Acesta trebuie să semneze un contract cu proprietarul care să atingă toate punctele legate de proprietate, în cele mai mici detalii. Enumerarea acestora şi tratarea lor cât mai exhaustiv îi asigură într-o mai mare proporţie liniştea. Orice amănunt, fie el cât de puţin important, trebuie cuprins explicit în contractul dintre cele două părţi. Se diminuează în acest fel starea de echivoc în care apar neînţelegeri şi animozităţi ulterioare de genul: „mi-ai promis“, „am crezut că“, „era de la sine înţeles că“. Contractul pe care îl va semna trebuie să fie cât mai complet şi să nu lase loc nici unor ambiguităţi.

Orice contract de închiriere trebuie să conţină: părţile contractante, obiectul contractului, preţul închirierii, modalităţi de plată, durata contractului, obligaţiile locatorului, obligaţiile locatarului, răspunderea părţilor contractante şi litigii. O agenţie imobiliară anticipează eventuale situaţii dintre chiriaş şi proprietar, se ocupă de verificarea legalităţii actelor, renegociază chiriile în funcţie de fluctuaţiile preţului în piaţă, le atrage atenţia asupra anumitor vicii ascunse, contribuie la rapiditatea efectuării tranzacţiei.

Echipa de jurişti care ne secondează preîntâmpină multe situaţii delicate la care ajung părţile atunci când nu apelează la o agenţie imobiliară. Este esenţial ca locatarul (chiriaşul) să fie foarte bine informat.

Dana Bănişor,Sales Associate RE/MAX (1.707 semne)