La ce mai foloseşte evaluarea clădirilor?

Până nu demult, atunci când creditele ipotecare erau uşor de obţinut, experţii evaluatori aveau mult de lucru. Astăzi, firmele mici sunt într-o situaţie dificilă.

Firmele plătesc impozit mai mic

Persoanelor juridice li se aplică o cotă de impozitare stabilită prin hotărârea Consiliului Local. Aceasta cotă poate fi cuprinsă între 0,25% şi 1,5% din valoarea de inventar pentru clădirile aflate în patrimoniu, pentru care persoanele juridice au efectuat cel puţin o reevaluare în ultimii trei ani anteriori anului fiscal de referinţă.

„Companiilor care nu au efectuat nicio reevaluare a clădirilor în ultimii trei ani anteriori anului fiscal de referinţă li se aplică o cotă de impozitare între 5% şi 10%”. Scăderile de preţuri înregistrate în ultimul timp la tranzacţionarea imobilelor influenţează valoarea curentă de piaţă pe care o constată raportul de evaluare imobiliară.

„Companiile pot profita în acest moment pentru a solicita reevaluarea clădirilor din patrimoniu. Această operaţiune le-ar ajuta să plătească o sumă mai redusă ca impozit pe clădiri, pentru că, în urma reevaluării, impozitul pe clădiri se calculează pe baza cotei minimale şi la valoarea actuală de piaţă, care a atins cel mai mic nivel din ultimii doi ani”.

Diferenţa care se poate economisi faţă de anii precedenţi depinde de momentul în care au fost  cumpărate imobilele deţinute în proprietate de compania respectivă şi de cât de repede aceasta solicită reevaluarea acestora, chiar fără să aştepte trecerea celor trei ani fiscali.

„Astfel, dacă se solicită o reevaluare acum, când valoarea de piaţă a clădirilor a scăzut  faţă de anii precedenţi, cota de impozitare va fi semnificativ scăzută”.

Roxana Savaliuc, Expert Evaluator MediaCity

Evaluarea este pusă sub presiune

„Dacă în anii trecuţi ofiţerii de credit făceau presiuni pentru a ridica nivelul valorii, mulţumind astfel clientul şi ridicând cota de piaţă a băncii, în prezent departamentele de risc fac presiuni pentru a scădea valoarea evaluată, urmărind să protejeze banca şi să nu acorde credite riscante în penuria actuală de lichiditate. Nu mulţi evaluatori pot face faţă presiunii acestei situaţii”.

Firmele mici de evaluare, create exclusiv pentru acest gen de servicii dependente de partenerii din zona bancară, sunt cele mai afectate. Chiar şi firmele mari resimt presiunea de a face evaluări la comandă pentru investitori importanţi avizi de finanţare.

„Soluţia trebuie să apară din rândul profesiei, prin alegerea metodelor adecvate situaţiei, conform standardelor. A folosi metoda comparaţiei de piaţă, foarte utilă pentru pieţele active, poate reprezenta o eroare în momentul în care tranzacţiile sunt cvasi-blocate”. În schimb, poate deveni din nou utilă metoda costurilor, în special pentru dezvoltările noi. Având în vedere substituţia, un principiu important al evaluării, precum şi informaţiile noi consistente, prin această metodă se pot obţine valori mai adecvate momentului şi care ar trebui să satisfacă atât clienţii cât şi băncile.

„Cred că în acest moment metoda reziduală este cel mai dificil de aplicat. Având în vedere că se bazează pe multe variabile volatile şi aprecieri viitoare greu sustenabile acum, ea poate fi utilă numai ca metodă complementară şi este neindicată pentru utilizarea la credite cu garanţii imobiliare, în special terenuri”.

Adrian Crivii, Director General al Darian

Utilă companiilor de asigurări

Asigurările clădirilor nu presupun nişte cheltuieli semnificative. „Să ne gândim de exemplu că pentru un apartament de bloc în valoare de 100.000,00 euro, prima de asigurare este de circa 200 euro anual. Cotaţiile de primă sunt între 0,10 şi 0,20 procente pentru o poliţă obişnuită. Se poate observa că la aceasta sumă nu este economic şi meritoriu să contractăm o evaluare profesionistă”. Costul unei evaluări este de obicei mult mai mare decât prima de asigurare.
În general, asiguratorii merg pe valorile medii ale construcţiilor categorisite după tipul clădirii.

„Multi clienţi interpretează suma asigurată ca fiind valoarea de piaţă a imobilului şi se simt fie deranjaţi de o valoare prea mică, fie înselaţi dacă valoarea li se pare prea mare şi sunt nevoiţi să plătească mai mult pentru asigurare. Explicaţiile noastre sunt evidente. Aceeaşi casă are o valoare diferită dacă se află în Ferentari sau dacă e în Piaţa Romană. Motivul: amplasarea. Iar asta se traduce de fapt în preţul terenului. Nicăieri în lume nu se asigură terenul. Nu există risc posibil care să facă terenul să dispară”.

Astfel, din punctul de vedere al asiguratorului, suma asigurată nu depinde sub nicio formă de valoarea terenului, deci nici de amplasare. Pe asiguratori îi interesează doar valoarea intrinsecă a clădirii. „Rapoartele de evaluare ne ajută foarte mult în stabilirea sumelor asigurate. Ele ajung la noi doar atunci când clădirea este gajată unui finanţator. Provocarea noastră apare abia atunci când în raportul de evaluare nu se tratează separat clădirea propriu-zisă de terenul pe care este amplasată. Nouă ne-ar fi de mare ajutor dacă evaluatorii ar trece în rapoarte valoarea separată a terenului”. 

Cosmin Tudor, Director Sucursală Asiban -  Membră a Groupama