Analiză În România, locuințele s-au scumpit mai mult decât în alte state europene. Expert: prețurile s-au dublat în ultimii 10 ani

Prețurile imobiliarelor continuă să crească accelerat în majoritatea orașelor mari din Europa și pe plan global, centrele urbane prospere consemnând cele mai mari salturi de preț. În România prețurile s-au dublat în ultimii 10 ani, potrivit informațiilor obținute de „Adevărul”.

În România însă, prețurile locuințelor s-au dublat în ultimii 10 ani. Foto arhivă

„Avem astăzi un preț mediu de 2.053 euro/mp în București, cu 16% mai ridicat decât anul trecut. Dacă comparăm valoarea actuală cu cea înregistrată acum 10 ani, în iulie 2015 observăm că valoarea este mai mult decât dublă, atunci vorbeam de un preț mediu de 1.000 euro/mp. Desigur veneam după o lungă perioadă de corecție, (2009-2014)”, a declarat pentru „Adevărul” Daniel Crainic, reprezentant al platformei imobiliare.ro.

Acesta a explicat că, în ciuda scumpirilor, Bucureștiul rămâne printre cele mai accesibile capitale din Europa din punct de vedere al prețurilor locuințelor.

„Creșterea prețurilor s-a suprapus peste o perioadă de dezvoltare a economiei. Astfel, în decembrie 2015, conform datelor disponibile, salariul mediu net în București depășea cu puțin 2.500 lei, în vreme ce astăzi suntem la aproximativ 7.000 lei, deci o creștere de aproape 3 ori. În termeni de accesibilitate, Bucurestiul rămâne una din cele mai accesibile capitale din Europa”, a adăugat expertul.

Întrebat de ce este mai puțin accesibilă achiziția unui apartament în România (2,7 salarii medii pentru un singur metru pătrat în București), față de alte capitale (2,4 salarii în Berlin, Amsterdam sau Sofia), așa cum reiese dintr-o analiză bazată pe datele Numbeo și Eurostat, Crainic a răspuns că în compararea prețurilor ar trebui ținut cont și de alte nuanțe precum zonele în care se află aceste locuințe.

„Avem de multe ori tendința de a compara prețurile cu cele practicate în alte orașe europene, însă de multe ori nu ne uităm la nuanțe și proprietățile nu sunt comparabile 1 la 1. De pildă, comparăm proprietăți de la periferia unei capitale europene cu una dintr-o zonă bună a Bucurestiului. Avem astăzi capitale și orașe majore în Europa unde prețul mediu depășește 10.000 eur/mp, iar în zonele foarte bine cotate ajungem spre 20.000 euro/mp. Bineînțeles, suntem departe de a ajunge într-o astfel de situație”, a subliniat expertul, precizând că datele sunt bazate pe Indicele Imobiliare.ro la zi.

Agent imobiliar: Încă putem identifica oportunități de creștere

Întrebată dacă această creștere a prețurilor apartamentelor poate fi un semnal de alarmă, Ileana Preda, realtor al firmei Keller Williams Top Agent (un realtor reprezintă un agent imobiliar membru APAIR și NAR din SUA care respecta codul etic) a declarat pentru „Adevărul” că încă pot fi identificate oportunități.

„Și România face parte dintr-o piață globală, care experimentează periodic ciclurile economice. Am avut un vârf de piață în 2008 când prețurile imobilelor au crescut la cotele pe care unii dintre noi încă ni le amintim, apoi a început un nou ciclu economic și imobiliar, iar acum experimentăm din nou un vârf de piață. Este de așteptat să fie așa având în vedere ca aceste cicluri economice tind să se repete în medie la 10-12 ani în toate piețele la nivel mondial. Piața imobiliară are particularități locale și atunci când ne comparăm cu alte piețe este necesar să ne asigurăm să analizăm cu aceeași măsură. Piața imobiliară nu este bună sau rea, nevoia de locuire fiind o nevoie de bază. Consider că piața imobiliară din România este una în care încă putem identifica oportunități de creștere, cu toate neajunsurile ei. La fel ca în viață și în natură, în economie și în domeniul imobiliar vor exista suișuri și coborâșuri, iar evoluția este continuă”, a declarat Ileana Preda.

Broker de credite: Piața a cunoscut o evoluție firească

La rândul său, Florin Rusen, brokre de credite la The Money Advisor a declarat pentru „Adevărul” că este vorba de o evoluție firească a prețurilor.

„Este important să privim în perspectivă creșterile de preț din sectorul rezidențial din România, în special în București. Deși este adevărat că în ultimii 10 ani apartamentele din capitală s-au scumpit considerabil – peste media Uniunii Europene – această creștere trebuie înțeleasă în contextul unui punct de plecare mult mai jos decât cel al altor capitale europene.

În 2015, prețurile pe metru pătrat în București erau printre cele mai mici din Europa, iar această diferență majoră a creat spațiu pentru o recuperare accelerată. Prin urmare, procentual, creșterile au fost mai mari, dar în valoare absolută prețurile sunt în continuare moderate. În 2022, prețul mediu în București era în jur de 1.797 euro/mp, semnificativ mai mic decât în Berlin, Amsterdam sau Madrid – toate trecând de 2.000–3.000 euro/mp”, a declarat Rusen pentru „Adevărul”.

Cât despre accesibilitatea locuințelor, a adăugat acesta, „este adevărat că în România este nevoie, în medie, de mai multe salarii pentru a achiziționa un metru pătrat de locuință comparativ cu alte capitale”.

„Însă aici vorbim de o discrepanță structurală în ceea ce privește nivelul veniturilor, nu de o supraevaluare imobiliară. Salariile din București, deși au crescut, rămân sub nivelul celor din Berlin sau Amsterdam, ceea ce afectează raportul „preț/mp vs salariu”. Așadar, problema este una mai complexă: nu doar prețurile sunt în joc, ci și puterea de cumpărare, fiscalitatea și opțiunile de finanțare. Pe scurt, Bucureștiul a cunoscut o evoluție firească a pieței imobiliare, pe fondul creșterii economice și al cererii ridicate. Creșterile procentuale peste media UE reflectă mai degrabă recuperarea unei piețe subevaluate anterior, decât o supraîncălzire periculoasă”, a încheiat expertul.

FES: Apartamentele din București devin inaccesibile pentru cei cu venituri medii

O analiză realizată de Monitorului Social, proiect al Friedrich-Ebert-Stiftung România (FES), pe baza datelor Numbeo și Eurostat, arată că Bucureștiul și alte mari orașe europene se apropie de pragul critic al inaccesibilității pentru rezidenții cu venituri medii.

Contextul european arată o dinamică explozivă a pieței imobiliare, prețurile la locuințe în UE crescând cu peste 50% între 2015 și 2025. Piața din România a înregistrat o creștere și mai mare în această perioadă, de 61%, deși este încă sub media UE ca preț pe metru pătrat: București: 1.797 euro/m² în 2022, Sofia: 1.635 euro/m² versus 2110 euro/m² în Madrid și peste 3000 de euro/m² în Berlin sau Amsterdam. Deși cumpărarea unui apartament devine tot mai dificilă pentru românii din orașele mari, unii comentatori afirmă că aceste creșteri majore ale prețurilor la imobiliare sunt compensate de creșterile salariale înregistrate în România în ultimii ani.

În București, un rezident cu salariul mediu poate cumpăra un metru pătrat rezidențial în centrul orașului cu echivalentul a 2,7 salarii lunare și unul în afara centrului cu 1,5 salarii lunare medii. În Cluj-Napoca, situația este chiar mai dificilă, întrucât un metru pătrat în centru costă echivalentul a trei salarii lunare medii, iar în afara centrului 2,2 salarii. Pentru comparație, indicatorul cost/salariu pentru un metru pătrat în alte orașe europene arată că în Berlin, Amsterdam sau Sofia un metru pătrat costă aproximativ 2,4 salarii lunare, în timp ce doar în Madrid, oraș foarte căutat de cumpărători străini, costul unui metru pătrat rezidențial în centru este echivalentul a 3,2 salarii lunare, aproape similar cu Cluj-Napoca.

Deși aparent raportul preț/venit este apropiat între orașele mari din România și restul Europei, există o diferență majoră care nu se reflectă în aceste cifre: povara costurilor zilnice de trai în România este mult mai ridicată raportat la venit, inclusiv față de alte state din Estul sau Sudul Europei, precum Grecia sau Bulgaria. Românii cheltuiesc aproximativ 31,3% din salariu doar pe alimente și îmbrăcăminte, față de sub 20% în Europa Occidentală și aproximativ 24% în Bulgaria. Astfel, chiar dacă prețul unui apartament raportat la venit pare doar ușor mai mare decât în restul UE, spațiul real de economisire pentru achiziție este mult diminuat în marile orașe din România. Această diferență face ca achiziția unei locuințe să fie semnificativ mai dificilă pentru rezidenții români.

Accesul greu la locuințe noi rămâne o problemă majoră chiar și în cele mai prospere orașe din România: oferta limitată și cererea ridicată mențin presiunea pe prețuri și fac ca accesul la locuire decentă să fie și mai dificil pentru tineri și familiile cu venituri medii.