De ce a intrat in insolvență gigantul imobiliar Nordis. Ce spune administratorul judiciar
0CITR, administratorul judiciar al Nordis Management SRL, firmă implicată acum într-un scandal în care procurorii DIICOT acuză prejudicii uriașe, de sute de milioane de lei, a publicat un amplu raport legat de intrarea în insolvență a gigantului imobiliar.

Conform administratorului judiciar, deși modelul de business al Nordis Management SRL de a finanța proiectele imobiliare prin avansuri încasate de la cumpărători este unul uzual în industria de profil, compania a ajuns într-un blocaj deoarece nivelul de lichiditate necesar finalizării proiectelor nu a putut fi asigurat din cauza unui cumul de factori specifici și au generat.
„În principal vorbim de neîncadrarea în termenele asumate de finalizare, decapitalizarea accelerată datorată scăderii abrupte a volumului de vânzări și a obligațiilor de plată generate de nerespectarea termenelor precum și dezvoltarea în paralel a mai multor proiecte care au avut un efect negativ asupra întregului portofoliu al Nordis Management SRL”, precizează administratorul judiciar al Nordis.
Totalul creanțelor acceptate la masa credală este de 728.879.237,17 lei, din care 422.694.049,46 lei reprezintă creanțe potențiale, care izvorăsc în principal din obligații de a face care sunt în prezent în vigoare. Acestea au fost înscrise sub condiția suspensivă a încetării contractului și implicit a obligațiilor care subzistă astăzi în sarcina Nordis Management SRL.
În cazul Nordis Management SRL, pe lângă furnizorii clasici, creditorii bugetari și cei salariali, administratorul judiciar a identificat trei tipologii de creanțe specifice clienților companiei (promitenți-cumpărători și actuali proprietari), respectiv:
(1) clienți cu promisiuni de vânzare-cumpărare în derulare, care prioritar au dreptul de a primi apartamentele promise, iar subsidiar (în condițiile în care livrarea nu poate fi realizată din orice motiv), dreptul de a recupera sumele plătite cu titlu de avans/preț. În cazul în care proiectele vor fi finalizate și apartamentele livrate conform promisiunilor în derulare, datoria totală ar fi redusă cu peste 350 milioane lei.
(2) clienți care au decis să se retragă din proiect și să opteze pentru rezoluțiunea promisiunilor, care au doar dreptul de a recupera sumele investite;
(3) clienți care astăzi sunt proprietari, însă apartamentele nu sunt la stadiul promis (nefiind finisate/mobilate) și/sau nu au fost predate (în acest caz, creditorii au solicitat înscrierea în tabel cu contravaloarea întregului preț achitat, având opțiunea, în caz ca nu se predau apartamentele, să solicite desființarea contractului de vânzare-cumpărare și restituirea banilor).
Conform datelor făcute publice de către administratorul judiciar, „predarea apartamentelor și finisarea/mobilarea lor ar diminua totalul datoriilor cu peste 55 milioane lei. Masa credală a crescut pe toate categoriile de creditori expuși mai sus, cu calcul de daune, dobânzi, penalități, cheltuieli de judecată (pe lângă avansuri), cu o valoare de peste 40 milioane lei.
„Estimări eronate de investiție”
Administratorul judiciar a precizat în detaliu și cauzele insolvenței Nordis.
1. Decizia de dezvoltare în paralel a mai multor proiecte (Mamaia, Sinaia, Brașov). În perioada 2019-2020, Nordis Management SRL a inițiat simultan trei proiecte imobiliare în Mamaia, Sinaia și Brașov, finanțându-le prin avansuri din promisiuni de vânzare-cumpărare. Lipsa unei gestiuni separate a fondurilor pentru fiecare proiect a creat o interdependență financiară riscantă. Această abordare, combinată cu absența unei evidențe clare a alocării resurselor, a amplificat vulnerabilitatea întregului portofoliu, crescând semnificativ riscul de eșec pentru toate proiectele în caz de dificultăți într-unul dintre ele.
2. Activitatea de dezvoltare nu a fost împărțită pe centre de cost/profit. În urma analizei realizate, administratorul judiciar a constatat că toată activitatea companiei s-a desfășurat ca un tot unitar. Această abordare a generat multiple deficiențe operaționale și financiare, incluzând lipsa controlului și monitorizării eficiente a costurilor, imposibilitatea evaluării profitabilității individuale a proiectelor, dificultăți în urmărirea alocării finanțărilor, incapacitatea de a anticipa și preveni blocajele de cash-flow, precum și riscul de contaminare financiară între proiectele performante și cele nerentabile. Aceste deficiențe au afectat semnificativ capacitatea companiei de a lua decizii informate și de a gestiona eficient resursele financiare.
3. Estimări eronate de investiție.
Conform documentelor puse la dispoziție de reprezentanții
companiei, lipsa împărțirii pe centre de profit a condus și la
estimări eronate ale costurilor cu privire la anumite proiecte
imobiliare, ceea ce a contribuit la starea de dificultate. „Spre
exemplu, pentru dezvoltarea proiectului din Sinaia suma estimată
pentru lucrările de punere în siguranță a terenului conform celor
două autorizații de construire este de 3 mil lei. Însă, din cauza
situației faptice a terenului, cheltuielile înregistrate în
perioada analizată aferente proiectului dezvoltat în Sinaia, doar
pentru etapa menționată, s-au ridicat, conform înregistrărilor
contabile, la 15,09 mil lei, cu o diferență de 9,53 mil lei față
de estimările inițiale”, precizează
administatorul judiciar în raport.
4. Neîndeplinirea obligațiilor
contractuale și întârzierile în livrarea proiectelor au condus
la plata de daune și la decapitalizarea companiei. Conform
contractelor încheiate cu investitorii, în situația în care
Nordis Management SRL nu își respecta obligațiile contractuale
asumate, compania era obligată să suporte diverse tipuri de daune.
Aceste daune erau fie prevăzute în mod explicit în promisiunile
de vânzare-cumpărare, fie erau negociate de părți în momentul
apariției situațiilor de nerespectare a termenelor de livrare
asumate. „Aceste mecanisme de stabilire
a daunelor au contribuit la creșterea presiunii financiare asupra
companiei, afectând capacitatea sa de a menține fluxurile de
numerar necesare pentru continuarea proiectelor în curs. Cuantumul
total al cheltuielilor cu despăgubiri, amenzi și penalități
înregistrat în contabilitate în perioada analizată este de 42,33
mil lei. Pe lângă daunele generate, neîndeplinirea obligațiilor
contractuale și întârzierile au dus la solicitări de rezoluțiune
a promisiunilor de vânzare – cumpărare și restituirea
avansurilor, ceea ce a avut de asemenea impact negativ asupra
lichidităților companiei și finanțarea proiectelor în curs”,
mai spune administratorul judiciar.
În această primă etapă a procedurii de insolvență, echipa CITR a notificat peste 1.500 de creditori, a analizat peste 1000 de ante-contracte, contracte de vânzare și alte operațiuni care au generat un drept de creanță, a realizat analiza preliminară a cauzelor insolvenței și a demarat inventarierea și evaluarea bunurilor companiei. Pentru analiza preliminară, echipa CITR a analizat documentele financiar-contabile ale companiei din perioada 2021-2024, care conțin peste 150.000 de tranzacții. De asemenea, tabelul preliminar al creditorilor a presupus analiza a peste 1.000 de declarații de creanță, echivalentul a 100.000 de pagini.