Cumperi sau închiriezi? Creșterea TVA la 21% vine cu scumpiri de mii de euro la apartamentele noi, dar și cu creșterea chiriilor

Scumpirea locuințelor noi lovește direct în clasa mijlocie. De la 1 august, TVA-ul pentru apartamentele noi crește de la 9% la 21%, iar prețul unui apartament de 100.000 de euro fără TVA urcă cu 12.000 de euro peste noapte. Dezvoltatorii spun că majorarea TVA vine într-un moment nefavorabil pentru piață: costurile de construcție sunt deja ridicate, numărul de livrări a scăzut cu 15–20% față de anul trecut, iar lipsa de predictibilitate fiscală afectează încrederea cumpărătorilor.

Cuplu care se mută în casă nouă Sursă foto: Shutterstock

Până la 1 august, locuințele noi cu preț sub 600.000 de lei (aproximativ 120.000 de euro), achiziționate de persoane fizice, beneficiau de o cotă redusă de TVA de 9%. După intrarea în vigoare a noii legislații, această cotă se majorează la 21% pentru toate locuințele noi, indiferent de preț.

„Noua modificare a TVA pentru imobiliare va avea un impact direct, cei mai afectați fiind cumpărătorii locuințelor accesibile. De exemplu, pentru un apartament de 100.000 de Euro fara TVA, prețul final va crește cu 12.000 Euro (121.000 vs 109.000). Prețurile unităților noi au avut deja o creștere accelerată în ultimii cinci ani. Conform statisticilor Imobiliare.ro prețurile medii pentru locuințele noi din marile orașe au avut creșteri de la 51% la 94% în marile orașe: București, Timișoara, Iași, Constanța, Cluj-Napoca și Brașov”, explică, pentru Adevărul, Despina Ponomarenco, președintă a Bucharest Real Estate Club (BREC).

În condițiile măririi TVA, dar și a scăderii numărului de livrări cu 15-20% în București și la nivel național, presiunea pe prețuri va fi din ce în ce mai mare, adaugă ea.  

„Vom vedea creșteri accelerate ale chiriilor”

„Ultimul trimestru din 2025 ne va arăta în ce măsura piața va putea absorbi noile creșteri de prețuri. Evoluția prețurilor de vânzare din ultimii cinci ani pentru noile locuințe reflectă raportul dintre cerere și ofertă, precum și dezvoltarea economică a României: investițiile în infrastructură, dezvoltarea marilor centre regionale ca orașe magnet, care atrag noi locuitori din zonele învecinate, mai puțin dezvoltate și creșterea salariilor”, spune Despina Ponomarenco.

De altfel, și chiriile au avut creșteri în ultimii ani, dar sub creșterile prețurilor de vânzare. „Luând în considerare contextul actual, estimăm că o mare parte din cererea care nu se va mai califica financiar pentru achiziția unui nou apartament se va muta către chirii. Probabil vom vedea în următorii cinci ani creșteri accelerate ale chiriilor, similare cu cele ale prețurilor de vânzare din ultimii cinci ani”, completează președinta BREC.

De aceeași părere pare să fie și Bogdan Bălașa, manager general Hils Development.  Creșterea costului vieții, inclusiv prin scumpirea utilităților, va influența piața chiriilor în sensul unei ajustări graduale a tarifelor, în special în orașele mari și zonele bine conectate la infrastructură, crede el. „Cererea pe segmentul de închiriere ar putea crește, în paralel cu o încetinire temporară a achizițiilor, mai ales în rândul tinerilor sau al celor fără avans disponibil. În a doua jumătate a lui 2025, ne așteptăm la o polarizare a comportamentului cumpărătorilor: cei cu resurse și planuri bine conturate au accelerat deja decizia de achiziție până la intrarea în vigoare a noii cote de TVA, în timp ce alții au amânat și au apelat sau vor apela la variante de plată în rate sau opțiuni pentru locuințe în stadiu avansat de execuție, cu predare în 2026–2027”, susține acesta.  

„Asistăm la o repoziționare a pieței”

În opinia sa, prețurile locuințelor noi din marile orașe reflectă, în acest moment, realitatea pieței: o cerere constantă, pe fondul unei nevoi reale de locuire, dar și un nivel ridicat al costurilor de dezvoltare. „Este important să facem distincția între o corecție de piață și o scumpire cauzată de factori externi, precum fiscalitatea, inflația sau creșterea costurilor de finanțare. Nu asistăm la o supraevaluare, ci la o repoziționare a pieței în funcție de presiunea economică cumulată din ultimii ani. În același timp, proiectele noi trebuie să țină pasul cu cerințele de eficiență energetică, siguranță, conectivitate urbană. Toate acestea implică investiții suplimentare care se reflectă inevitabil în prețul final”, continuă el.

Sergiu Mutruc, co-fondatorul Realist Estate Agency spune că vom vedea o creștere a prețurilor pentru locuințele cu prețuri sub 600.000 RON, care până acum beneficiau de TVA redus de 9%. „Profitul dezvoltatorilor nu este foarte mare, iar majorarea TVA-ului și alte costuri suplimentare ar fi greu de acoperit. Credem că, pe termen scurt, această majorare ar putea reduce interesul cumpărătorilor, însă piața nu se va opri. În plus, dezvoltatorii vor încerca să găsească un echilibru între preț și cerere pentru a menține piața activă, astfel că această scumpire va fi moderată”, mărturisește el, pentru Adevărul.

Prețurile din marile orașe reflectă în mare cererea și oferta de pe piață. „Nu vedem diferențe mari de negociere, ceea ce arată că piața este echilibrată. Fiecare complex oferă însă utilități și facilități diferite și e firesc ca în funcție de nevoile fiecărui cumpărător agenții imobiliari să facă o analiză mai detaliată și o evaluare corectă. (...) Scumpirea utilităților și a costurilor de trai credem că va influența, într-o oarecare măsură, atât chiriașii, cât și cumpărătorii. În România există locuințe pentru toate bugetele și stilurile de viață, așa că e de așteptat ca unii chiriași și cumpărători să aleagă variante mai accesibile. Totuși, cei mai mulți vor încerca să reducă alte cheltuieli, fără să renunțe la condiții bune de trai”, concluzionează Sergiu Mutruc. 

Potrivit celui mai recent sondaj realizat în 2025 de iO Partners și Storia, interesul pentru achiziția unei locuințe a crescut semnificativ față de 2023, de la 37% la 59%, în timp ce interesul pentru închiriere a scăzut de la 48% la 27%. Această reconfigurare a cererii este pusă pe seama stabilizării dobânzilor și a percepției că o rată lunară poate fi comparabilă cu chiria. Achiziția este tot mai des văzută ca o soluție de stabilitate, chiar și în rândul celor cu venituri sub 8.000 de lei pe gospodărie.

Ce se caută?

Clienții interesați să închirieze o locuință în următoarele 12 luni preferă apartamentele cu două camere (41% din total), urmate de studiouri (34%), apartamente cu 3 camere (15%), restul de 10% fiind reprezentat de apartamente mari (4+ camere) și case.

În ceea ce privește achiziția, topul este dominat tot de apartamentele cu două camere (29%), urmate la mică distanță de cele de 3 camere (27%) și de case (25%). Cele mai mici ponderi la au studiourile (11%) și apartamentele mari (8%).

Față de 2023, a crescut interesul pentru apartamentele mari (3+ camere) și case, atât la achiziție cât și la închiriere, în timp ce cererea pentru garsoniere și apartamente cu două camere este în scădere, semn că spațiul și confortul au devenit prioritare.

Totuși, dacă scumpirile generate de TVA vor depăși pragurile de accesibilitate, o parte din această cerere orientată spre cumpărare ar putea reveni, temporar, pe segmentul de închiriere, tendință pe care jucătorii din piață o iau în calcul.