Cum trecem un teren agricol în intravilan?

Teren agricol

Această procedură nu poate fi realizată fără a trece prin „furcile caudine“ ale autorităţilor locale. Este recomandat dă apelaţi la o firmă specializată în astfel de operaţiuni

Aprobăririle durează peste un an

Mariana Stroiu,
secretar primăria Munteni

Pentru ca un teren să fie introdus în intravilanul unei localităţi, toate atribuţiile aparţin administraţiei publice locale respective. Se începe cu aprobarea investiţiei şi a propunerii de modificare a Planului Urbanistic General (PUG), adoptată de Consiliul local. Urmează apoi întocmirea acestuia, obţinerea avizelor necesare şi printr-o altă hotărâre de consiliu se aprobă PUG-ul nou.

Un astfel de proiect ar trebui să dureze între şase luni şi un an, însă de cele mai multe ori se depăşeşte un an. Un PUG se modifică o dată la cinci ani. Se contractează lucrarea cu o firmă care face măsurători topografice asupra tuturor modificărilor construcţiilor nou apărute si neexistente pe PUG-ul vechi şi stabilirea limitelor terenului ce urmează a fi introdus în intravilan, document ce trebuie depus la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Pot fi schimbate odată cu modificarea unui PUG şi unele suprafeţe care nu sunt vecine cu intravilanul existent, dacă se doreşte acest lucru.  Autoritatea locală se poate ocupa să obţină scoaterea din circuitul agricol pentru toată suprafaţa de teren agricol nou introdusă în intravilan. Proprietarii terenului trebuie să obţină de la primaria localităţii unde se află terenul o adeverinţă prin care se atestă ca terenul este în intravilan conform noilor acte - Hotărârea de Consiliu şi PUG-ul.

Pentru construirea de locuinţe în aceste zone, prin certificatul de urbanism la rubrica „folosinţa actuală" se trece, teren arabil/agricol şi la „destinaţia stabilită" se trece construire locuinţă.

Mare grijă la achiziţie

Laura Tiucă,
managing counsel Salans

În general, nu mai există prea multe terenuri agricole în intravilanul oraşelor mari. Astfel, noile prevederi legale mentionează că  pentru terenurile trecute în intravilan în baza Planului Urbanistic General nu este necesară scoaterea din circuitul agricol. Dacă totuşi sunteţi într-o asemenea situaţie exceptională, soluţia este de a cere  să se menţioneze în certificatul de urbanism care sunt paşii pentru a obţine o autorizaţie de construcţie.

În situaţia în care aveti/vreţi un teren agricol în extravilan, pentru a construi o casă, terenul trebuie scos din circuitul agricol. Procedura este mai anevoioasă, dar nu imposibilă. Soluţia este scumpă şi implică aprobarea unui nou Plan Urbanistic Zonal prin care terenul se scoate din extravilan şi se introduce în intravilan. În general, dureză cel puţin şase luni. Evident, implicarea autorităţii (consiliul local sau judeţean) este necesară.

Astfel, dacă se vrea construirea unei case pe o suprafaţă de teren agricol deţinută de mai mulţi proprietari diferiţi, departe de intravilan, procedura devine similară furcilor caudine. De vreme ce întreg terenul până la suprafaţa aflată în proprietate trebuie introdus în intravilan, astfel încât să existe continuitate cu intravilanul deja existent, procedura e cu atât mai grea.

Astfel, trebuie consultat PUG-ul localităţii înainte de achiziţionare pentru a vedea locul exact în raport cu intravilanul şi trebuie ţinut cont de faptul ca autorizaţia nu se poate elibera pentru un teren fără acces şi fără posibilitatea conectării la utilităţi. Astfel, un cumpărător trebuie să fie atent unde se află terenul agricol în extravilan şi să se gândească de două ori înainte să-l cumpere, pentru că s-ar putea să poată să facă doar agricultura pe el, dacă nu are bani şi multă răbdare pentru ca acest teren să fie scos din extravilan.

Avize peste avize

Costin Lazăr,
director Neoland Invest

Primul pas în vederea trecerii unui teren agricol într-unul intravilan este iniţierea unui Plan de Urbanism Zonal. Acest plan va fi realizat şi elaborat de un arhitect. Pentru a vă asigura că lucrurile vor decurge aşa cum trebuie, este recomandabil să apelaţi la acelaşi arhitect care a lucrat iniţial la Planul de Urbanism Zonal sau la un cadastrist pentru a obţine toate avizele necesare aprobării proiectului respectiv.

Apoi mai este nevoie de avize din partea primăriei locale, a ministerului agriculturii, ministerului finanţelor, consiliului judeţean, iar lista poate continua, iar demersurile nu durează deloc puţin. Întocmirea Planului Urbanistic Zonal şi procedura de avizare pot dura în anumite situaţii mai bine de o jumătate de an.

În ceea ce priveşte taxele pentru scoaterea terenului din circuitul agricol, acestea diferă in funcţie de categoria acestuia, care este stabilită în urma unui studiu pedologic. Acesta constă în delimitarea, inventarierea şi evaluarea solurilor în vederea delimitării şi inventarierii factorilor limitativi sau restrictivi ai utilizării terenurilor pentru producţia agricolă, precum şi estimarea nivelurilor de producţie pentru terenurile agricole.

În cazul în care terenul achiziţionat se află în apropiere de limita intravilanului oraşului sau comunei respective, este indicat să se verifice la primăria localităţii dacă există în proiect extinderea Planului Urbanistic General şi implicit a intravilanului localităţii respective.

Dacă primăria acelei localităţi intenţionează extinderea PUG-ului şi aceasta va cuprinde şi terenul dumneavoastră veţi fi scutit de elaborarea planului şi implicit de cheltuielile ce le implică toate aceste implementări şi aprobări, fiind necesare doar o serie de avize pentru a începe efectiv construcţia.