Cât trebuie să câștigi ca să iei un credit ipotecar în 2025. Apartamentele, tot mai greu de achiziționat

În 2025, achiziția unui apartament cu două camere într-un oraș mare presupune mai mult decât un salariu peste medie. Este nevoie de venituri stabile, de capacitatea de a susține o rată lunară pe termen lung și de încadrarea în limita legală de îndatorare: 40% din venitul net în lei, conform reglementărilor Băncii Naționale a României (BNR).

Pe plan local, prețurile apartamentelor sunt în creștere: potrivit unei analize Storia, platforma de imobiliare lansată de OLX, în martie 2025, un apartament cu două camere (55 mp) în Capitală a costat, în medie, 107.965 de euro, ceea ce înseamnă că bucureștenii au plătit cu peste 9.000 de euro mai mult decât în aceeași lună a anului trecut.

Apartamente mai scumpe, credite (aparent) accesibile

În ciuda acestor scumpiri, România rămâne una dintre cele mai accesibile piețe ipotecare din Europa Centrală și de Est, raportat la salariile medii și prețul locuințelor, potrivit unui raport realizat de Ipotecare.ro, în parteneriat cu SVN Credit România.

Totuși, accesibilitatea nu înseamnă costuri mai mici în termeni absoluți. Datele comparative arată că românii continuă să plătească rate lunare mai mari decât vest-europenii, pentru sume similare. Dobânzile mai ridicate, inflația și costurile de finanțare locale afectează costul real al creditului. Un studiu realizat la finalul anului 2024 de AVBS Broker de Credite, pe baza datelor INS și Eurostat, arată că ratele bancare plătite în România pot fi cu 500–800 de lei mai mari decât în alte țări europene.

Chiar și așa, piața ipotecară locală este în plină expansiune. În primul trimestru din 2025, volumul creditelor ipotecare acordate la nivel național a ajuns la 2,75 miliarde de euro – cu 46% mai mult față de perioada similară din 2024, potrivit datelor BNR. Cifra include refinanțări, conversii, transferuri și restructurări. Pentru întregul an, raportul Ipotecare.ro estimează că peste o treime din creditele noi vor fi contractate în București–Ilfov, iar volumul total va depăși cinci miliarde de euro.

„2025 se preconizează a fi cel mai bun an pentru piața ipotecară din România, urmând a se stabili un nou record de credite ipotecare noi acordate pentru achiziția de locuințe – scăderea dobânzilor fixe și creșterea veniturilor reprezintă principalele explicați”, declara, recent,  Alexandru Rădulescu, managing partner SVN Romania. 

Dar ce înseamnă, în termeni concreți, să poți accesa un astfel de credit? Cu ce venit lunar te califici pentru un apartament cu două camere, în marile orașe?

Cât trebuie să câștigi ca să-ți permiți un credit ipotecar

„Dacă luăm în calcul un preț mediu estimativ de 100.000 euro (aprox. 500.000 lei) pentru un apartament cu 2 camere în marile orașe, o perioadă de creditare de 30 de ani, cu un avans de 15%, grad de îndatorare de maximum 40% din venitul net lunar și o rată de dobândă fixă de 5,20%/an pentru primii 3 ani, respectiv 2,30% + IRCC pentru restul perioadei de creditare, rata lunară estimativă ar fi de circa 2.350 lei/lună (pentru primele 36 de luni de dobândă fixă) respectiv circa 3020 lei/lună pentru perioada de dobândă variabilă. Aceasta înseamnă un venit net lunar minim necesar de aproximativ 7.800 lei, considerând că nu există alte obligații de plată”, explică Traian Halalai, președintele Exim Banca Românească.

Din perspectiva Băncii Transilvania, lucrurile pornesc tot de la gradul de îndatorare legal, maximum 40% din venitul net lunar. „Pentru a accesa un credit, o persoana trebuie să aibă un venit stabil, iar aici nu mă refer doar la salariu pentru că venitul poate fi reprezentat de dividende, chirii etc. Iar acest venit trebuie să îi permită încadrarea în gradul maxim de îndatorare permis de legislația din România, și anume 40% din venitul net. Apoi, vorbim de un avans minim, cum ar fi 15% pentru un credit imobiliar în lei. Clientul și angajatul de la bancă e bine să stabilească o rată lunară permisivă, așa încât să își păstreze un cash-flow lunar rezonabil, în funcție de perioada pe care dorește să se împrumute. Îl poate ajuta și un co-debitor pentru un confort financiar mai bun”, declară Omer Tetik, CEO al Băncii Transilvania.

Omer Tetik subliniază că, dincolo de nivelul salariului, contează stabilitatea veniturilor și încadrarea în gradul maxim de îndatorare. „Este bine să vorbim inclusiv despre necesitatea de a stabili o rata lunară care să-i permită clientului să se bucure de ceea ce a achiziționat. (...) Concret, pentru a accesa un credit ipotecar salariul poate varia, începând de la 4.500 lei/lună. Dacă salariul este cumulat cu un alt venit, desigur că suma împrumutată poate fi mai mare. Sunt multe variabile în aceasta ecuație: tipul venitului, dimensiunea acestuia, prețul apartamentului/casei, perioada împrumutului, moneda etc.”, adaugă el.

Conform spuselor sale, unele persoane amână decizia de a se împrumuta pe termen lung dintr-o serie de motive: de natură personală, pentru că au anumite așteptări mai mult sau mai puțin realiste cu privire la piață sau incertitudinile economice. „Cu toate acestea, vedem apetit în creștere pentru creditele imobiliare la Banca Transilvania, în acest an fiind de aproape 40% față de aceeași perioadă a anului trecut. Piața este, la rândul ei, dinamică, susținută de cerere și de dobânzile bancare. Decizia de a lua un credit imobiliar este destul de mult influențată și de apetitul băncilor de a finanța, dar și de costurile pe care le oferă băncile. Fiind termene lungi, clienții doresc costuri mici. De aceea, atrag cotă de piață băncile care oferă condiții bune”, completează Omer Tetik.

Cum gândești un credit pe termen lung

„Economiei în general, și piețelor financiare în special, le place stabilitatea. Momentele de incertitudine aduc volatilitate, și ea se poate manifesta sub mai multe forme, fie că vorbim despre dobânzile de pe piața monetară sau despre variații de o amplitudine mai mare a cursului de schimb, așa cum am văzut în ultimele săptămâni. Însă România a traversat până acum multe cicluri economice și, în general, românii au dobândit o experiență semnificativă în materie de abordare a acestor situații.

Deciziile de acest tip trebuie, de altfel, în orice fel de context, atent cântărite. Cei 20, 25 sau 30 de ani care vor trece până la rambursarea unui credit pentru locuință vor vedea, cu siguranță, 3-4 sau chiar mai multe cicluri economice. Aș spune, deci, că este o decizie care ar trebui să țină cont, în primul rând, de contextul personal. Am un venit stabil? Am capacitatea de a susține un credit, singur sau împreună cu partenerul? De la răspunsurile pe care și le dă la aceste întrebări, cineva poate începe să schițeze un plan și să ia în considerare opțiunile care îi sunt accesibile, precum durata, și tipul de dobândă, fixă sau variabilă”, spune, la rândul său, Mădălina Teodorescu, Deputy CEO, BRD Groupe Société Générale.         

Întrebările pe care le punem la ghișeu fac diferența

„Ce casă îmi permit cu adevărat raportat la bugetul familiei?” este, în opinia lui Traian Halalai, întrebarea cheie pe care ar trebui să și-o pună orice persoană care intenționează să acceseze un credit ipotecar. Dar există și alte întrebări importante, astfel încât să ducă la cea mai bună alegere. „Una dintre ele ar fi „cât este dobânda anuală efectivă (DAE)”, pentru că aceasta reflectă costul efectiv al creditului. DAE include toate taxele și comisioanele (de evaluare, de analiză, de acordare, de administrare cont etc.). Și spun asta pentru că, dacă vă uitați, sunt foarte multe oferte pe piață cu dobândă de la un anumit procent care poate părea foarte scăzut, însă trebuie văzut și care sunt celelalte cheituieli pe care le implică accesarea creditului”, explică el.

De pildă, avertizează Traian Halalai, poți avea o dobândă de 5% pe an, să zicem, dar DAE este de fapt dublă. „Așa cum menționam și anterior, decizia de a contracta un credit ipotecar este una dintre cele mai importante alegeri financiare pe care o persoană o poate face”, adaugă acesta. Astfel, pe lângă ce tip de apartament putem cumpăra, în opinia sa, ideal ar fi să găsim oferte care să asigure stabilitate și predictibilitate.