Cât scad preţurile locuinţelor vechi?

Creşterile foarte agresive înregistrate pe segmentul vechi în ultimii trei ani nu mai sunt sustenabile. Ce se va întâmpla însă cu preţurile locuinţelor vechi pe termen lung? Părerile sunt

Creşterile foarte agresive înregistrate pe segmentul vechi în ultimii trei ani nu mai sunt sustenabile. Ce se va întâmpla însă cu preţurile locuinţelor vechi pe termen lung? Părerile sunt împărţite. Majoritatea specialiştilor au căzut de acord asupra amânării deciziei de achiziţionare a cumpărătorilor şi a reintroducerii unei practici vechi pe piaţă: negocierea. Cert este că, în prezent, preţurile scad.

Ilinca Păun, director Departamentul Rezidenţial Colliers

"Apartamentele noi, neafectate de scăderile de preţ"

"Piaţa rezidenţială este una volatilă. Orice zvon influenţează pozitiv sau negativ preţurile apartamentelor vechi. Cumpărătorii au început să negocieze sumele plătite pentru locuinţe, fapt ce a dus la fluctuaţii pe segmentul apartamentelor vechi. Dacă în prezent scăderile sunt de 5-10%, în următoarele luni preţurile ar putea ajunge cu până la 20% mai mici.

Segmentul rezidenţial vechi se confruntă cu o aliniere, cu o revenire a preţurilor la un nivel normal. Încă din 2005, când s-au anunţat primele proiecte noi, preţurile locuinţelor vechi au dus o cursă continuă de urmărire a celor de pe segmentul nou. Creşterile preţurilor din blocurile construite înainte de 1989 au fost foarte agresive.
De la 664 de euro cât costă un metru pătrat în imobilele vechi la începutul lui 2005, în mai anul în curs acesta ajunsese la 1.892 de euro. Per total, preţurile locuinţelor vechi şi noi nu au scăzut. Mai mult, de la începutul anului s-a înregistrat o creştere de peste 3%.

Pe o piaţă aflată într-o perioadă de zvonistică, procentajul este unul foarte bun. Este adevărat că nu se mai fac atât de multe tranzacţii, cel puţin nu la nivelul aşteptărilor de până acum. Dar scăderea numărului de vânzări este urmarea amânării deciziei de achiziţionare a consumatorilor finali. Pe termen scurt vor continua incertitudinile, scăderile şi fluctuaţiile de pe segmentul vechi.

Proprietarii vor renunţa în continuare la pretenţiile referitoare la costul de vânzare al locuinţelor. În urma negocierilor, preţurile vor scădea cu aproximativ 15%. Segmentul nou nu va fi însă afectat de aceste scăderi. În a doua jumătate a anului viitor va începe o a doua bătălie pentru apartamentele din Capitală".

Matei Maloş, proprietar magazinuldecase.ro

"Proprietarii îşi vor micşora şi cu 25% pretenţiile"

"Estimez că preţurile medii din anumite cartiere bucureştene vor înregistra scăderi de până la 20-25% până în toamnă, faţă de actualele preţuri solicitate de proprietari.

Dacă până în 2007, creşterea înregistrată la preţurile apartamentelor din Bucureşti a fost una dintre cele mai mari din Europa, în prezent stagnarea şi scăderile anticipate au la bază schimbarea raportului dintre cerere şi ofertă. Principalii factori care au condus la inversarea tendinţei din piaţă, de la una a proprietarilor la o piaţă în care regulile încep să fie stabilite de cumpărători, au fost diminuarea cererii solvabile pentru apartamentele vechi şi apariţia unei alternative - construcţiile noi.

În a doua jumătate a anului 2007, costurile de achiziţie ale unui imobil au crescut cu valori cuprinse între 20% şi 45%. Acest lucru a fost determinat de deprecierea leului faţă de euro şi majorarea dobânzilor la credite de la sfârşitul anului.

În schimb, în zonele centrale şi ultracentrale din Bucureşti nu este exclus ca şi în acest an să se mai înregistreze creşteri. Dezvoltarea unui proiect de anvergură precum Esplanada ar conduce automat şi la o creştere a interesului pentru întregul segment din zonă.

Tendinţa de scădere a preţurilor se regăseşte la ora actuală prin diferenţa între preţurile iniţiale solicitate de proprietari şi preţurile finale la care se încheie tranzacţiile. Cum la ora actuală se regăsesc deja diferenţe de 20-25% între cele două preţuri, pe fondul creşterii stocului de apartamente disponibile spre vânzare şi în contextul scăderii cererii solvabile, ne aşteptăm ca aceste diferenţe să apară în următoarele trei luni şi în preţurile solicitate de proprietari în momentul scoaterii imobilelor spre vânzare".

Ioan Roşu, director Apulum 94

"În mai, aceleaşi preţuri ca în decembrie 2007"

"Trendul ascendent al preţurilor apartamentelor din anul 2007 a creat platforma pentru creşterea din anul 2008, mecanismul psihologic repetitiv fiind deja creat. Însă efectele fenomenelor de pe piaţa americană au ajuns să fie resimţite pe piaţa din România abia în anul 2008 şi acest lucru nu s-a petrecut în mod unitar.
În concluzie, în luna mai, apartamentele vechi se cumpără la preţurile din decembrie 2007. A existat o falsă creştere în 2008, coroborată cu o falsă scădere manifestată de la începutul acestui an. Altfel spus, preţurile nu au crescut în 2008!

Într-o apreciere globală şi, de aceea, supusă erorilor, în funcţie de zonă, preţul pe metru pătrat la apartamentele vechi se situează undeva la aproximativ 2.000 de euro. Preţul apartamentelor noi este poziţionat, de asemenea, în acelaşi cadru de apreciere generală, în cuantum de 2.000 de euro pe metru pătrat - suprafaţă utilă. Natural, odată cu darea în folosinţă a mai multor condominii noi, preţul apartamentelor vechi va avea un trend descrescător, mai ales în zonele limitrofe aflate în apropierea blocurilor noi dezvoltate - Drumul Taberei - Valea Oltului, Colentina.

O situaţie diferită faţă de cea precizată se înregistrează în zonele cu apartamente vechi care, din perspectiva posibilităţilor de dezvoltare de imobile noi cu dimensiuni semnificative, sunt închise.

În aceste zone, estimăm că preţurile apartamentelor au şansele cele mai mari de a se menţine la actualul nivel sau chiar să se aprecieze. Exemplificările vizează zonele Unirii, Universitate, Magheru, Panduri, Calea Victoriei, unde, de altfel, preţurile pe metrul pătrat la apartamentele vechi nu sunt de 2.000, ci de minimum 3.000 de euro".

"Preţurile nu sunt în cădere liberă, fac doar un pas înapoi"

"Piaţa apartamentelor vechi din Capitală revine în centrul atenţiei, ţinând cont că imobilele construite până în anul 1977 ocupă aproximativ 60% din Bucureşti. Până nu de mult, acestea au fost cele mai tranzacţionate oferte.

De ceva timp, în mod previzibil, preţurile apartamentelor vechi din Capitală înregistrează un blocaj şi o tendinţă de scădere. Dat fiind că, la sfârşitul anului 2007 şi începutul anului 2008, proprietarii au forţat piaţa, aceştia plătesc acum preţul. La ora actuală, preţurile pe segmentul de imobile vechi nu au o cădere liberă, fac doar un pas înapoi, traversând un moment în care cererea şi oferta îşi negociază poziţiile, arbitrate sau influenţate de credite bancare, inflaţie, curs valutar, agenţii imobiliare.

Dezorientaţi, cumpărătorii fac cu greu diferenţa între un preţ real şi unul mărit, preferând să aştepte o calmare a pieţei. Realitatea este că preţurile se corelează cu cererea.

În România, piaţa imobiliară nu se va stabiliza prea curând, pentru că nu se doreşte, fiind nevoie de mulţi factori pentru aceasta: clasificarea imobilelor, respectarea strategiei de urbanism, acreditarea agenţilor şi agenţiilor imobiliare etc.

Este evident că numărul tranzacţiilor pe segmentul apartamentelor vechi nu va mai fi acelaşi ca în anii trecuţi, că se va selecta o categorie de cumpărători care vor avea acces doar la astfel de oferte, fiind limitaţi de preţ, zonă, nevoia urgentă de spaţiu locativ. Înviorarea tranzacţiilor pe segmentul apartamentelor vechi nu va avea loc mai devreme de lunile septembrie-octombrie 2008. În ceea ce priveşte pragul la care vor ajunge preţurile, cred că un raport corect potrivit pentru un apartament într-un imobil vechi nu ar trebui să depăşească 1.800-2.000 euro metrul pătrat, dar negocierea este decisivă în stabilirea preţului final".

Randamentul investiţiei prin ochiul specialistului

Scăderile care au avut loc în ultimele luni s-au datorat în mare parte alinierii la nivelul pieţei. Pretenţiile proprietarilor nu mai erau sustenabile. Ce se întâmplă în prezent în România nu este o criză, ci se face trecerea către o piaţă profesională.

Este exclusă ipoteza că piaţa rezidenţială cade. Din contră, pentru cel puţin zece ani de-acum înainte segmentul de locuinţe va merge foarte bine, pentru că cererea este foarte mare. Nu poţi însă achiziţiona un apartament doar din finanţări. Trebuie să ai cel puţin un capital de start up, iar cei care îşi doresc o casă trebuie să înţeleagă că nu cumperi ce vrei, ci ce îţi permiţi.

Tot mai pregnantă este cererea de pe segmentul nou şi mai ales pentru suprafeţe mici. Acesta este un alt motiv pentru care preţurile apartamentelor vechi suferă anumite corecţii. Oferta pentru nou este însă departe de cerere. Anul trecut pe segmentul apartamentelor noi din Capitală au fost livrate aproximativ 5.000 de unităţi.

Ionuţ Bordei
Head of Residential CB Richard Ellis Eurisko