Cum se umflă preţul caselor de la 300 la 1.000 de euro/mp

Constructorii cer între 150 şi 350 de euro/mp pentru ridicarea unei locuinţe, dar pe piaţa imobiliară preţurile caselor trec de 1.000 de euro/mp. Costurile cu terenul, finanţarea, utilităţile, marketingul şi profiturile intermediarilor sunt principalii factori care duc la această triplare a preţurilor.

Companiile prezente zilele trecute la târgurile de construcţii din Romexpo au afişat preţuri pentru materialele şi manopera necesare ridicării unei case cuprinse între 150 şi 350 de euro/mp. Asta în timp ce la târgurile imobiliare locuinţele tocmai au depăşit pragul de 1.000 de euro/mp.

„Adevărul“ vă propune o mică incursiune în pieţele rezidenţiale, pentru a observa cum ajunge să se tripleze preţul caselor, de la construcţie la tranzacţia imobiliară.

Costurile materialelor, la minime istorice

Anul 2016 debutează cu preţuri la cote minime istorice pentru materialele de construcţii (mai ales la ciment, fier şi lemn), chiar dacă unii intermediari aplică adaosuri substanţiale, ne-au explicat expozanţii de la târgul Construct Expo.

„Cu cât e mai scurt lanţul de intermediari de la fabrică la şantier, cu atât mai mic iese, la final, preţul de construcţie al casei“, a declarat pentru „Adevărul“ Cosmin Răileanu, directorul general al unei companii specializate în comenzi online de materiale de construcţii. El estimează că, la preţurile actuale, se pot negocia costuri de construire între 150 şi 200 de euro/mp „şi chiar mai jos“, totul depinzând de numărul intermediarilor, dar şi de distanţa fizică de la sursa de materiale la şantierul casei.

„Acum, pe piaţă mai sunt încă stocuri, cumpărate la un anumit preţ, din acest motiv materialele nu sunt încă şi mai ieftine, cum ar trebui să fie dacă ne uităm pe cotaţiile internaţionale. Doar fierul are o anumită tendinţă de scumpire în 2016, la restul toate cotaţiile sunt în jos“, ne-a mai spus Cosmin Răileanu.

Expozanţii de la târgurile de construcţii au remarcat că şi manopera este la costuri mult reduse faţă de anii de boom 2006-2008. Dar pe această piaţă începe să se observe un deficit de forţă de muncă, astfel că este de aşteptat ca tarifele muncitorilor să crească în 2016, ne-a spus reprezentantul unei firme de construcţii.

Cotaţiile imobiliare au ieşit din prăpastie

Preţurile proprietăţilor rezidenţiale şi-au reluat timid creşterea anul trecut, şi acest lucru a fost remarcat chiar de viceguvernatorul BNR Liviu Voinea. Începând cu decembrie 2008, preţurile la imobiliarele rezidenţiale au întregistrat scăderi dramatice. Astfel, dacă în 2006 preţul pe metru pătrat în Bucureşti era de 1.060 de euro, în 2014 acesta a scăzut la 720 de euro. În 2015 s-a constatat o creştere timidă în comparaţie cu anul precedent, preţul unui metru pătrat ajungând la 746 de euro, pentru ca la sfârşitul trimestrului I din 2016 piaţa imobiliară să semnalat depăşirea pragului de 1.000 de euro/mp. 

„Această creştere a venit pe fondul unui acces mai facil al populaţiei la credite. În acelaşi timp, s-a redus perioada pentru achiziţionarea unei locuinţe prin finanţare bancară, de la 22 de ani în 2008, la 7 ani în 2015“, a spus Liviu Voinea, la prezentarea ultimului Raport asupra stabilităţii financiare.

Apartamentele din marile oraşe, indiferent că sunt noi sau vechi, s-au scumpit în primul trimestru al acestui an, cu 6,5% faţă de valoarea de 951 de euro pe metru pătrat atinsă la sfârşitul lui decembrie 2015. „Pretenţiile vânzătorilor de apartamente din întreaga ţară au scăzut uşor, cu 0,2%, în martie, comparativ cu februarie, de la 1.015 la 1.013 euro pe metru pătrat util, însă cele trei luni care au trecut din 2016 cumulează o scumpire 6,5%“, arată un studiu lansat recent de imobiliare.ro.

În Capitală, suma medie solicitată în martie se situa la o valoare 1.104 euro pe metru pătrat util, cu 1,4% mai mult decât luna precedentă. Locuinţele vechi s-au scumpit cu 2,6% pe parcursul lui 2016, ajungând la 1.051 de euro pe metru pătrat util, iar cele nou-construite au consemnat un salt de 6,9%, până la 1.144 de euro pe metru pătrat, mai arată studiul.

„Terenul este vinovatul principal“

Dacă la construcţie preţul mediu al caselor este sub 300 de euro/mp, de ce la vânzare acesta trece de 1.000 de euro/mp? „De la construire până la vânzare sunt o serie de etape, şi pe fiecare verigă din acest «lanţ» se adaugă câte ceva. În primul rând este terenul, dar mai pot fi şi costurile cu unele finisaje, apoi cele de promovare-marketing, posibil şi costuri de finanţare, ca să nu mai vorbim de faptul că dezvoltatorii şi intermediarii au şi ei marjele lor de profit“, ne-a explicat Matei Maloş, managing partner al companiei HomeFinders.

„În foarte multe cazuri, terenul poate să dubleze costul casei, ca «produs finit». În rest, ar mai fi utilităţile, care nu costă deloc puţin. Dar dacă ar fi să identificăm un «vinovat» pentru triplarea preţului de la construcţie la tranzacţia imobiliară finală, atunci principalul vinovat este terenul“, ne-a mai spus Matei Maloş.

Şi consultantul imobiliar Radu Zilişteanu consideră firească această creştere de preţ, constatând că „unele componente de cost, cum ar fi utilităţile şi terenul, dublează de cele mai multe ori preţurile caselor finite“.

„Mare atenţie la cum sunt prezentate preţurile: în unele cazuri se vorbeşte de metrul pătrat construit, în altele - de metrul pătrat util, ceea ce este cu totul altceva“, recomandă consultantul imobiliar.

Clujul, vârful de lance al pieţei

Potrivit imobiliare.ro, municipiul Cluj-Napoca se situează în fruntea clasamentului scumpirilor la apartamente. În primele trei luni din 2016, suma medie solicitată de proprietari a crescut cu 7,2%, până la 1.197 de euro/mp. Locuinţele vechi sunt mai scumpe cu 6,3% (de la 1.150 la 1.222 de euro/mp), iar cele noi cu 5,8% (de la 1.093 la 1.156 de euro/mp). În prima lună de primăvară, ritmul de creştere a preţurilor s-a mai temperat, cifrându-se la doar 0,9% (comparativ cu februarie).