Apartamentul întârzie, dezvoltatorul nu semnează vânzarea. Ce poate face cumpărătorul

Când locuința cumpărată „din proiect” nu este gata la termen, restituirea banilor nu este întotdeauna soluția dorită. Mulți cumpărători vor în continuare apartamentul promis. Pot obține în instanță o hotărâre care să înlocuiască semnătura dezvoltatorului? Răspunsul depinde de ce prevede antecontractul, de situația juridică a locuinței și de respectarea unui termen important, se arată într-un articol publicat pe JURIDICE.ro de Dumitru Lazăr și Mihai Alexandrescu.

Foto: Shutterstock

Ce înseamnă preapartamentarea

Preapartamentarea permite identificarea separată, în cartea funciară, a apartamentelor dintr-un bloc care urmează să fie construit. Fiecare locuință primește astfel o identitate cadastrală, cu mențiunea că este un bun viitor.

Reglementată prin Legea nr. 207/2025, procedura nu trebuie confundată cu finalizarea construcției. Existența unei cărți funciare pentru apartamentul viitor nu înseamnă că acesta este gata de locuit și nici că persoana care a semnat antecontractul a devenit proprietar.

Poate judecătorul să înlocuiască semnătura dezvoltatorului?

Codul civil permite pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract atunci când una dintre părți refuză nejustificat vânzarea, iar celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Așadar, simplul fapt că dezvoltatorul nu mai vrea să semneze nu garantează câștigarea procesului.

Pentru apartamentele neterminate, contează decisiv ce au promis părțile: vânzarea unui bun viitor sau vânzarea unei locuințe finalizate și intabulate. Instanța poate înlocui consimțământul celui care refuză nejustificat să semneze, dar nu poate rescrie înțelegerea dintre părți.

Preapartamentarea deschide o posibilitate juridică importantă. Dacă promisiunea privește un apartament ca bun viitor, cumpărătorul ar putea solicita, în același proces, atât obligarea dezvoltatorului să finalizeze lucrările și formalitățile necesare, cât și o hotărâre care să țină loc de vânzare. Transferul proprietății ar urma să se producă ulterior, în condițiile legii. Este însă o interpretare argumentată de autori, nu o soluție judiciară deja consacrată.

Atenție la termenul de șase luni

Dreptul de a cere hotărârea care ține loc de contract se prescrie în șase luni de la data la care vânzarea trebuia încheiată. Data concretă trebuie stabilită pornind de la clauzele antecontractului; cumpărătorul nu ar trebui să presupună că întârzierea lucrărilor amână automat acest termen.

Chiar dacă nu sunt îndeplinite condițiile pentru o asemenea hotărâre, pot exista alte remedii: obligarea dezvoltatorului să termine construcția și să îndeplinească formalitățile asumate, penalități contractuale ori despăgubiri, după caz. Aceste cereri au condiții proprii și nu trebuie confundate cu acțiunea pentru încheierea vânzării.

Pentru cumpărător, concluzia practică este simplă: antecontractul și termenele sale trebuie verificate înainte de a aștepta finalizarea șantierului. Preapartamentarea ajută la identificarea locuinței promise, dar nu garantează nici terminarea ei, nici obținerea proprietății prin proces.