Piata creditului ipotecar in tarile din centrul si estul Europei

In toate tarile supuse analizei - Cehia (1997-2001), Polonia (1996-2001), Bulgaria (1999-2002) - creditul ipotecar a inregistrat un trend ascendent, cu cresteri semnificative in termeni reali de la an

In toate tarile supuse analizei - Cehia (1997-2001), Polonia (1996-2001), Bulgaria (1999-2002) - creditul ipotecar a inregistrat un trend ascendent, cu cresteri semnificative in termeni reali de la an la an, iar in cazul Cehiei si al Poloniei ponderea creditelor ipotecare in total credit intern a crescut de circa 5 ori in anul 2001 comparativ cu inceputul perioadei analizate, in timp ce ponderea acestora in PIB s-a dublat. Nivelurile net superioare ale acestor indicatori fata de cele inregistrate in Romania reflecta faptul ca tara noastra se afla pe unul dintre ultimele locuri intre tarile din centrul si estul Europei in ceea ce priveste dezvoltarea pietei creditului ipotecar. In tarile supuse analizei, au existat doi factori principali care au stimulat dezvoltarea creditului ipotecar: * acordarea de facilitati beneficiarilor de credite ipotecare, prin implicarea activa a statului si * diversitatea surselor de finantare (inclusiv pe termen mediu si lung), datorata aplicarii in paralel, in cadrul sistemului bancar, a doua sau mai multe dintre urmatoarele modele de finantare consacrate in domeniul creditului ipotecar:
- modelul bancii comerciale (finantare pe baza depozitelor atrase de la clientela) - unicul model de finantare operabil in Romania;
- modelul bancii ipotecare (finantare prin emisiune de obligatiuni ipotecare);
- modelul casei de economii pentru domeniul locativ (cu participarea activa a statului);
- modelul pietei secundare (refinantarea creditelor ipotecare prin vanzarea creantelor catre institutii autorizate de pe piata secundara).
Implementarea acestor modele in cadrul sistemului bancar al fiecarei tari a presupus timp, eforturi legislative si institutionale, dar s-a concretizat intr-o evolutie pozitiva a creditelor ipotecare, cu impact social puternic. Astfel, majoritatea tarilor in tranzitie din centrul si estul Europei au procedat la adoptarea legislatiei privind bancile ipotecare si emisiunea de obligatiuni ipotecare, respectiv Cehia in 1995, Ungaria si Polonia in 1997, Slovacia in 1996 si 1998 si Bulgaria in 2000. Trebuie precizat ca au existat doua abordari diferite in ceea ce priveste emisiunea de obligatiuni ipotecare, respectiv cea bazata pe principiul bancii ipotecare specializate (agreata de Polonia si Ungaria) si cea bazata pe principiul bancii universale care poate obtine autorizatia de a emite obligatiuni ipotecare (cazul Cehiei, Slovaciei, Bulgariei si alternativa viabila in cazul Romaniei). Cu toate ca introducerea acestei posibilitati alternative de finantare a creditelor ipotecare a avut un impact favorabil asupra dezvoltarii acestui produs in tarile in tranzitie, iar legislatia privind obligatiunile ipotecare este suficient de protectiva pentru investitori, in prezent emisiunea de obligatiuni ipotecare reprezinta numai 20% din totalul surselor de finantare a creditelor ipotecare in tarile din centrul si estul Europei. In ceea ce priveste introducerea economisirii si a creditarii in sistem colectiv pentru domeniul locativ, adoptarea legislatiei in acest domeniu s-a realizat in anul 1992 in Slovacia, in 1993 in Cehia, in 1996 in Polonia si in 1997 in Ungaria, activitatea caselor de economii pentru domeniul locativ inregistrand o evolutie spectaculoasa, atat in ceea ce priveste numarul contractelor incheiate, numarul si valoarea creditelor acordate, cat si in ceea ce priveste volumul primelor bonificate de stat. Spre exemplu, in Cehia, numarul creditelor acordate prin acest sistem a crescut de circa 390 de ori in perioada 1995-1999, ponderea in soldul bugetului statului a primelor bonificate de stat la soldurile economisite inregistrand niveluri destul de ridicate si in crestere de la 0,1% in 1994 la 1% in 1999.