Mormanele de fiare vechi, minele de aur ale Capitalei

Foştii mastodonţi industriali ai comunismului au devenit obiectul unor tranzacţii şi investiţii imobiliare de multe miliarde de euro Informaţie şi putere financiară. De aceste două

Foştii mastodonţi industriali ai comunismului au devenit obiectul unor tranzacţii şi investiţii imobiliare de multe miliarde de euro

Informaţie şi putere financiară. De aceste două arme au avut nevoie investitorii deştepţi din domeniul imobiliar ca să pună mâna pe cele mai bănoase terenuri din Bucureşti.

Specialiştii spun că majoritatea au fost fabrici comuniste şi apreciază că minele de aur imobiliare ale Capitalei sunt Ferma de Cercetare Băneasa, Fabrica Semănătoarea şi Fabrica Uzina de Maşini Electrice Bucureşti (UMEB).

Ferma de Cercetare Băneasa, unde studenţii de la Agronomie plantau pomi fructiferi şi viţă-de-vie înainte de '89, este pe cale să devină unul dintre cele mai mari proiecte de dezvoltare urbană din Europa.

În anul 2000, Universitatea de Ştiinţe Agricole şi Medicină Veterinară Bucureşti (USAMVB) s-a asociat cu o serie de investitori în vederea construirii, pe terenul pus la bătaie de instituţia de învăţământ, a minioraşului Băneasa.

Conform datelor furnizate de către Băneasa Investments, complexul care se întinde pe cele 224 de hectare şi care va include atât zone rezidenţiale, cât şi comerciale, precum şi un parc de afaceri, va fi gata în 2015. Integrată în sectorul 1, zona are toate avantajele unei investiţii imobiliare cu succes garantat: are în vecinătate lacuri şi păduri, dar şi aeroporturile internaţionale "Henri Coandă" şi Băneasa, precum şi DN1.

În plus, Primăria Capitalei dă bice şi pentru construirea unei linii de metrou Piaţa Victoriei-Otopeni, proiect care va completa căile de acces care duc şi în minioraşul Băneasa.

"Zona nu era pentru plantaţii de pomi şi vie"

Cert este că terenul de 224 de hectare primit de USAMVB de la stat în 1926 cu scopul de a servi ca loc de cercetare pentru studenţi a devenit astăzi o superafacere imobiliară. "Zona nu era pentru plantaţii de pomi şi vie. Aţi băut vreodată vin de Băneasa?

În plus, nici n-aveam cum să reînfiinţăm ferma, pentru că plantaţiile erau foarte vechi şi ne-ar fi costat 50 milioane de dolari, bani pe care nu i-am fi avut nici în 100 de ani", explică profesorul Ioan Alecu, rectorul USAMVB. El a adăugat că înainte de asocierea în Băneasa Investments, Universitatea de Agronomie era nevoită să plătească numai paza terenului de peste 2 milioane de metri pătraţi cu 100.000 de dolari.

În prezent, Agronomia beneficiază de pe urma parteneriatului în Băneasa Investments de o sumă minim garantată prin contract, respectiv 560.700 dolari/an. "Când profitabilitatea are să se arate în Băneasa, vom primi chiar şi până la 30 milioane de euro anual", susţine profesorul Ioan Alecu.

Semănătoarea, mai valoroasă în teren decât în utilaje

Semănătoarea SA este singura întreprindere constructoare de combine autopropulsate de recoltat cereale din România şi cea mai importantă din sud-estul Europei. Dezvoltat pe o parte din suprafaţa uzinei, Sema Parc a concesionat pe o perioadă de 30 de ani de la SC Semănătoarea SA o suprafaţă de teren de 160,5 mp împreună cu clădirile în suprafaţă de 87.830 mp situate pe acesta.

Acţionarul majoritar al societăţii care administrează unul dintre cele mai reprezentative parcuri industriale din Capitală este S.C. MYO-O S.A.

Redimensionarea producţiei la Semănătoarea a fost cerută, potrivit directorului Andrei Mihailov, de nivelul cererii şi eficienţă economică, pentru că, dacă nu s-ar fi mers pe rentabilizarea fabricii, aceasta ar fi trebuit închisă. În prezent, capacitatea de producţie a fabricii a fost redimensionată pentru a răspunde unei cote de piaţă de aproximativ 60%, adică 180 de unităţi, iar Semănătoarea va continua să existe în afara oraşului, costurile totale asociate relocării şi retehnologizării fabricii fiind estimate de conducerea acesteia la 5 milioane de euro.

"Dată fiind poziţionarea în apropiere de zona centrală a Bucureştiului, un proiect imobiliar de anvergură este pasul firesc în dezvoltarea zonei", a explicat Mihailov motivul pentru care în locul fabricii se construieşte un oraş în miniatură.

UMEB - drumul de la uzină la mall

La UMEB, la începutul anilor `80, producţia era în plină ascensiune. Peste 12.000 de motoare produse pe lună, salariaţi care lucrau în trei schimburi, cu cantină şi cămin, dar şi sală de sport. Dar "minunea" nu a ţinut decât câţiva ani, fabrica fiind în declin ca şi întregul regim.

Managementul defectuos, datoriile care se tot adunau, dar şi pierderea unor contracte importante au culminat în 1997 cu un protest al angajaţilor şi privatizarea societăţii. La ora actuală, acţionar majoritar este New Century Holdings (NCH), administratorul fondului de investiţii Broadhurst Investments ltd. Una dintre primele măsuri luate pentru eficientizarea uzinei a fost restrângerea activităţii, pentru că şi producţia scăzuse cu aproximativ 80%.

Fostele hale industriale au dispărut deja pentru a face loc unuia dintre cele mai ample proiecte imobiliare: construcţia Cotroceni Park, în colaborare cu Africa-Israel Europe. Noul ansamblu, construit pe 120.000 de metri pătraţi, va include un mall şi cinci clădiri de birouri. "Acţionarul are 160.000 de metri pătraţi, ce să facă cu ei când necesitatea este sub 33.000 de metri pătraţi?

Restrângerea şi proiectul comun cu mallul nu face decât ca activele societăţii să fie folosite mult mai bine", a explicat directorul general al UMEB, Gheorghe Chiţu, motivul pentru care societatea şi-a restrâns activitatea. Activitatea UMEB va fi relocată alături de Electrotehnica SA, operaţiune care implică o investiţie de 10 milioane de euro.

Multimilionari în euro

Specialiştii în domeniul imobiliar sunt de părere că mulţi dintre posesorii minelor de aur ale Capitalei nu şi-au imaginat felul în care va evolua piaţa. "Când a fost achiziţionată Semănătoarea, în `96, situaţia era alta. Erau fabrici pe care nu le voia nimeni, nu cred că a visat cineva ce mine de aur au cumpărat", ne declara Călin Clinciu, director de comunicare Euroest.

Tot el consideră că relocarea marilor fabrici nu se face neapărat din grija pentru mediu, ci din raţiuni pur economice. "Toate terenurile sunt valoroase pentru că toate zonele industriale se vor muta în afara oraşului. Îl obligă nu neapărat normele europene şi poluarea, ci realităţile economice: valoarea terenului este mai mare decât producţia, nu profitul, pe 50 de ani", a mai spus Clinciu.

Preţurile cresc pe zi ce trece

Preţurile terenurilor industriale variază destul de puţin de la o zonă la alta, excepţie o face ieşirea spre Nord din Capitală, unde preţurile sunt foarte ridicate şi nici nu mai sunt disponibile suprafeţe extinse de teren. În sudul Capitalei, în zona Berceni-Măgurele, preţul pe metru mătrat porneşte de la 30 de euro şi ajunge la 80 de euro.

Puţin mai scump este terenul pentru construcţii industriale în zona de Vest şi Nord-Vest, unde variază între 50 şi 70 euro/mp, în timp ce mult mai ieftin este terenul în zona de Est, spre Brăneşti unde încă se mai găsesc suprafeţe de vânzare cu 20 de euro/mp. Călin Clinciu apreciază însă că această situaţie se va schimba având în vedere faptul că în ultimii trei ani preţurile terenurilor au crescut cu 400-700%.

Oportunităţi folosite la timp

"Toate terenurile care fac sau au făcut obiectul unor foste fabrici, au fost <> pentru cei care le-au achiziţionat. Fie că vobim despre Ventilatorul, Marmosim, Mobins, Excelent, Semănătoarea sau Rocar, există cu siguranţă o diferenţă enormă între preţurile de achiziţie la vremea respectivă şi cele de vânzare acum. Nu cred că a fost vorba despre viziuni imobiliare, ci despre oportunităţi achiziţionate la timp.

Profit au înregistrat şi cei care au dispus de fonduri pentru asemenea achiziţii, deoarece au ridicat la maxim potenţialul terenurilor prin aprobarea în consiliile locale a unor noi planuri de urbanism (P.U.D., P.U.Z.) care dau posibilitatea construirii unor adevărate <> ", a spus Liviu Ureche, analist imobiliar internaţional.