Exista premise incurajatoare pentru dezvoltarea pietei creditului ipotecar

Avand in vedere ameliorarea cadrului economic general, principalele banci din Romania si-au manifestat, in ultimii trei ani, interesul pentru extinderea pietei creditului ipotecar. Totusi,

Avand in vedere ameliorarea cadrului economic general, principalele banci din Romania si-au manifestat, in ultimii trei ani, interesul pentru extinderea pietei creditului ipotecar. Totusi, volatilitatea inca accentuata a economiei, incertitudinile legate de previzionarea corecta a raportului de schimb ROL/USD, ROL/EUR, nivelurile ridicate ale ratelor dobanzii au reprezentat obstacole majore in sporirea portofoliului de credite pe termen mediu si lung, se arata intr-un studiu realizat de Banca Nationala a Romaniei. Totusi, analize recente releva faptul ca exista premise incurajatoare pentru dezvoltarea pietei creditului ipotecar, aceasta avand, la ora actuala, un potential considerabil. Astfel, mai mult de 55% dintre cladirile din Romania sunt amortizate complet, iar tara noastra se afla pe unul dintre ultimele locuri in Europa in ceea ce priveste spatiul locativ destinat unei persoane (17,4 mp/persoana), cu mult sub nivelul altor tari (Ungaria - 32,1 mp/persoana; Cehia - 25,5 mp/persoana). In perioada 2000-2002, bancile din Romania au acordat credite ipotecare persoanelor fizice pentru construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, pe termene care, in general, nu au depasit 10 ani, sursele de finantare a acestora fiind reprezentate, in marea lor majoritate, de depozite atrase de la clientela. Creditele ipotecare au fost acordate, in principal, in baza legislatiei generale, adoptarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare neconstituind un stimulent real in dezvoltarea acestui produs. Reticenta bancilor de a acorda credite ipotecare in baza Legii nr. 190/1999 s-a datorat unor limitari impuse de prevederile acesteia, respectiv: modul de calcul al indicelui de referinta al dobanzii la creditele ipotecare trebuia stabilit prin hotarare a Guvernului, fapt ce nu s-a concretizat practic; creditele ipotecare se puteau acorda numai in lei; durata minima pentru care puteau fi acordate credite ipotecare populatiei era de 10 ani. Aceste inconveniente au fost insa solutionate prin aparitia OUG nr. 201/2002 pentru modificarea Legiii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. Evolutia creditelor ipotecare acordate de catre bancile comerciale din Romania in perioada 30.06.2000-31.12.2002, precum si clasificarea acestora in functie de moneda de exprimare (lei/valuta) sunt prezentate alaturat. Din analiza acestor date se pot desprinde urmatoarele concluzii:
- desi portofoliul de credite ipotecare a crescut in termeni reali de circa 4 ori in perioada 30.06.2000-31.12.2002, creditele ipotecare nu au inregistrat un trend consecvent in aceasta perioada, intervalele caracterizate printr-o crestere reala a creditelor ipotecare alternand cu cele de diminuare a acestora in termeni reali;
- ponderea creditelor ipotecare in totalul creditelor acordate de banci a inregistrat niveluri extrem de reduse, desi ritmul de crestere este apreciabil (de la 0,49%, la 30.06.2001, la 1,54%, la 31.12.2002);
- ponderea creditelor ipotecare restante/indoielnice in totalul creditelor ipotecare acordate de banci a inregistrat niveluri reduse si in scadere in perioada analizata, respectiv de la 0,43% la 0,19%. Acest aspect releva nivelul calitativ relativ ridicat al portofoliului de credite ipotecare acordate de banci, datorat selectiei severe practicate in domeniul clientelei potentiale;
- in perioada 30.06.2000-30.06.2001, cea mai mare pondere, de circa 65% din totalul creditelor ipotecare acordate, au detinut-o creditele ipotecare acordate in lei (situatie datorata, in parte, imposibilitatii acordarii de credite ipotecare in valuta in baza Legii nr. 190/1999). In anul 2002, asistam la o inversare a ponderilor in favoarea creditului ipotecar in valuta, care ajunge sa detina la sfarsitul anului circa 69% din totalul creditelor ipotecare.
Tot la sfarsitul anului 2002, valoarea portofoliului de credite ipotecare la nivelul sistemului bancar a fost de circa 90-100 milioane USD, ceea ce a reprezentat 1,95% din totalul creditelor neguvernamentale si 0,22% din PIB1. Valorile acestor indicatori reflecta dimensiunea extrem de redusa a pietei creditului ipotecar in Romania, datorata gradului scazut de utilizare a acestui produs la nivelul bancilor. Potrivit raportului "Developing the Romanian Mortgage Market", prezentat USAID/Romania in data de 23.07.2003 de catre Deloitte Touche Tohmatsu Emerging Markets Ltd., volumul creditelor ipotecare estimat pentru sfarsitul anului 2003 este de 400 milioane USD, in timp ce volumul estimat al acestora pentru sfarsitul anului 2006 (volum obtinut prin extrapolare si avand in vedere experienta altor tari in tranzitie) este de 1,2 miliarde USD, ceea ce corespunde unui procent de 2,2% din PIB previzionat pentru anul 2006. 1 La sfarsitul anului 2002, acest indicator inregistra urmatoarele valori: o medie de 40% in Uniunea Europeana, 5% in Estonia, 3,3% in Slovenia, 2% in Polonia.