Există o problemă în definirea termenilor “excepţionale şi de criză”, în sensul că lipseşte cu desăvârşire. Vă propun să analizăm împreună ceea ce a menţionat legiuitorul în cadrul art. 55 alin.1 lit. „n” cu trimitere la atribuţiile comitetulu executiv „gestionează situaţiile excepţionale şi de criză”.

Plecând de la această prevedere, întrebarea în acest material este: poate comitetul executiv decide colectarea unui fond de rulment, fără a fi nevoie de hotărârea adunării generale?

1. Chestiuni prealabile

a) nu există în corpul Legii 196/2018 o definire a situaţiilor de criză sau excepţionale;

b) nu spune legiuitorul până unde poate comitetul şi dacă o anumită decizie poate fi interpretată ca intrând în sfera situaţiilor de criză sau excepţionale;

c) fondul de rulment este un fond obligatoriu şi unul fără de care asociaţiile ar putea intra uşor în incapacitate de plată. Fondul de rulment este folosit pentru plata anticipată a facturilor, de unde rezultă că asociaţia achită facturile şi mai apoi recuperează plata prin intermediul listei de întreţinere (datorită procesării cu o lună în urmă);

d) oricare proprietar, în lumina noilor reglementări, poate ataca în faţa instanţei de judecată decizia comitetului.

2. Argumente pro

a) fondul de rulment este un fond obligatoriu, stabilit astfel de către legiuitor. Dacă este un fond obligatoriu, înseamnă că oricare proprietar are obligaţia de a proceda la plata contravalorii unui astfel de fond;

b) fondul de rulment trebuie dimensionat astfel încât să acopere cel puţin luna cea mai grea, de unde rezultă că proprietarul are o astfel de obligaţie şi că dimensionarea fondului ţine de propria sa cotă de întreţinere. Indiferent de cât de mult creşte cota de întreţinere, obligaţia proprietarului rămâne în a contribui la colectarea unui fond care să-i acopere cota cea mai mare;

c) fondul de rulment este şi rămâne al proprietarului. Indiferent de suma cu care proprietarul contribuie, fondul de rulment este şi rămâne al său, putând fi recuperat la instrăinarea imobilului;

d) situaţia actuală (acesta fiind motivul materialului) este una de criză? Este una excepţională? Majorările de costuri au un impact direct asupra posibilităţilor asociaţiilor în a achita facturile. Scumpiri majore cu enegia electrică, cu gazele, cu serviciile şi pentru Bucureşti scumpirea căldurii de 2,41 ori în raport cu vechiul preţ. Toate aceste aspecte pot duce la concluzia că printr-o decizie, comitetul poate decide colectarea fondului de rulment?

Poate acum, am putea susţine că este prematur a fi într-o situaţie de criză, însă, în prag de iarnă când lista de plată va cuprinde toate aceste costuri iar fondul de rulment nu este colectat la valorile corecte, am putea susţine că asociaţia este într-o situaţie de criză.

Imposibilitatea de a face faţă plăţilor. Lipsa disponibilului în fondul de rulment. Lipsa acoperirii propriei cheltuieli. Perspectiva aplicării de penalităţi şi/sau sistarea furnizării. Sunt câteva exemple care pot duce la concluzia că, în această vară cine a dormit, la iarnă poate invoca o astfel de stare de criza sau excepţională.

e) printr-o astfel de decizie nu se aduce un prejudiciu proprietarului, atâta timp cât acesta nu face altceva decât îşi constituie un fond care să-i susţină cota cea mai mare pe de o parte, iar pe de altă parte fondul este al său şi rămâne al său;

f) comitetul executiv răspunde solidar pentru orice fel de prejudiciu adus asociaţiei şi/sau proprietarilor. Prin urmare, atâta timp cât comitetul ar rămâne în pasivitate, ar răspunde. Pentru a înlătura o astfel de răspundere (lipsă fond = imposibilitate de plată = penalităţi = sistare = frig, disconfort, lipsă apă caldă) poate lua o astfel de decizie;

g) comitetul executiv datorită greutăţii cu care se poate convoca o adunare generală, poate alege o astfel de modalitate şi datorita timpului scurt pentru implementare. De multe ori, chiar la reconvocare vin o mână de oameni care hotărăsc pentru întregul condominiu;  

3. Argumente contra

a) este un fond obligatoriu dar este în sarcina adunării generale să decidă cuantumul, perioada de colectare;

b) 3 sau 5 persoane să decidă pentru întregul condominiu, în condiţiile în care sumele de plată pentru fiecare proprietar sunt considerabile, având în vedere majorările de preţuri (dacă acum am o cotă de întreţinere şi un fond de rulment de 400 lei, la iarnă voi avea o cotă de 1200 lei - cu căldură -  cotă ce necesită un fond pe măsură);

c) doar hotărârea adunării generale este obligatorie pentru toţi proprietarii. Nu avem o normă care să facă trimitere şi la decizia de comitet însă, afişarea (pentru ambele) are cam acelaşi efect: publicitatea şi opozabilitatea;

d) comitetul ar putea realiza şi măcar un tabel nominal prin care proprietarii să-şi exprime acordul sau nu, în ceea ce priveşte colectarea unui astfel de fond;

e) comitetul ar putea să procedeze la convocarea unei adunări generale prin care proprietarii să-şi exprime poziţia în scris, în baza declaraţiilor scrise (buletin de vot semnat de către fiecare proprietar);

f) comitetul executiv duce la îndeplinire hotărârile luate în cadrul adunării generale şi prin urmare pentru a exista o transpunere în lista de plată a unui astfel de fond, la baza ar trebui să existe o hotărâre a adunării generale;

g) comitetul executiv avizează toate actele emanate din partea asociaţiei, ceea ce presupune diligenţă, ceea ce înseamnă că în toată perioada de vară ar trebui să facă în aşa fel încât să nu se ajungă în iarnă fără un fond de rulment dimensionat corect.