Poate comitetul executiv al asociaţiei de proprietari decide colectarea, actualizarea sau majorarea fondului de rulment fără consultarea proprietarilor? Poate invoca cu succes comitetul situaţia de criză sau excepţională?
Există o problemă în
definirea termenilor “excepţionale şi de criză”, în sensul că lipseşte
cu desăvârşire. Vă propun să analizăm împreună ceea ce a menţionat legiuitorul în
cadrul art. 55 alin.1 lit. „n” cu trimitere la atribuţiile comitetulu executiv „gestionează
situaţiile excepţionale şi de criză”.
Plecând de la această prevedere, întrebarea în acest material
este: poate comitetul executiv decide colectarea unui fond de rulment, fără a
fi nevoie de hotărârea adunării generale?
1. Chestiuni prealabile
a) nu există în corpul Legii 196/2018 o definire a
situaţiilor de criză sau excepţionale;
b) nu spune legiuitorul până unde poate comitetul şi
dacă o anumită decizie poate fi interpretată ca intrând în sfera situaţiilor de
criză sau excepţionale;
c) fondul de rulment este un fond obligatoriu şi unul
fără de care asociaţiile ar putea intra uşor în incapacitate de plată. Fondul
de rulment este folosit pentru plata anticipată a facturilor, de unde rezultă că
asociaţia achită facturile şi mai apoi recuperează plata prin intermediul
listei de întreţinere (datorită procesării cu o lună în urmă);
d) oricare proprietar, în lumina noilor reglementări,
poate ataca în faţa instanţei de judecată decizia comitetului.
2. Argumente pro
a) fondul de rulment este un fond obligatoriu, stabilit
astfel de către legiuitor. Dacă este un fond obligatoriu, înseamnă că oricare
proprietar are obligaţia de a proceda la plata contravalorii unui astfel de
fond;
b) fondul de rulment trebuie dimensionat astfel încât
să acopere cel puţin luna cea mai grea, de unde rezultă că proprietarul are o
astfel de obligaţie şi că dimensionarea fondului ţine de propria sa cotă de întreţinere.
Indiferent de cât de mult creşte cota de întreţinere, obligaţia proprietarului
rămâne în a contribui la colectarea unui fond care să-i acopere cota cea mai
mare;
c) fondul de rulment este şi rămâne al proprietarului.
Indiferent de suma cu care proprietarul contribuie, fondul de rulment este şi rămâne
al său, putând fi recuperat la instrăinarea imobilului;
d) situaţia actuală (acesta fiind motivul
materialului) este una de criză? Este una excepţională? Majorările de costuri
au un impact direct asupra posibilităţilor asociaţiilor în a achita facturile.
Scumpiri majore cu enegia electrică, cu gazele, cu serviciile şi pentru Bucureşti
scumpirea căldurii de 2,41 ori în raport cu vechiul preţ. Toate aceste aspecte
pot duce la concluzia că printr-o decizie, comitetul poate decide colectarea
fondului de rulment?
Poate acum, am putea susţine că este prematur a fi într-o
situaţie de criză, însă, în prag de iarnă când lista de plată va cuprinde toate
aceste costuri iar fondul de rulment nu este colectat la valorile corecte, am
putea susţine că asociaţia este într-o situaţie de criză.
Imposibilitatea de a face faţă plăţilor. Lipsa
disponibilului în fondul de rulment. Lipsa acoperirii propriei cheltuieli.
Perspectiva aplicării de penalităţi şi/sau sistarea furnizării. Sunt câteva
exemple care pot duce la concluzia că, în această vară cine a dormit, la iarnă
poate invoca o astfel de stare de criza sau excepţională.
e) printr-o astfel de decizie nu se aduce un
prejudiciu proprietarului, atâta timp cât acesta nu face altceva decât îşi
constituie un fond care să-i susţină cota cea mai mare pe de o parte, iar pe de
altă parte fondul este al său şi rămâne al său;
f) comitetul executiv răspunde solidar pentru orice
fel de prejudiciu adus asociaţiei şi/sau proprietarilor. Prin urmare, atâta
timp cât comitetul ar rămâne în pasivitate, ar răspunde. Pentru a înlătura o
astfel de răspundere (lipsă fond = imposibilitate de plată = penalităţi =
sistare = frig, disconfort, lipsă apă caldă) poate lua o astfel de decizie;
g) comitetul executiv datorită greutăţii cu care se
poate convoca o adunare generală, poate alege o astfel de modalitate şi
datorita timpului scurt pentru implementare. De multe ori, chiar la reconvocare
vin o mână de oameni care hotărăsc pentru întregul condominiu;
3. Argumente contra
a) este un fond obligatoriu dar este în sarcina adunării
generale să decidă cuantumul, perioada de colectare;
b) 3 sau 5 persoane să decidă pentru întregul
condominiu, în condiţiile în care sumele de plată pentru fiecare proprietar
sunt considerabile, având în vedere majorările de preţuri (dacă acum am o cotă
de întreţinere şi un fond de rulment de 400 lei, la iarnă voi avea o cotă de
1200 lei - cu căldură - cotă ce necesită
un fond pe măsură);
c) doar hotărârea adunării generale este obligatorie
pentru toţi proprietarii. Nu avem o normă care să facă trimitere şi la decizia
de comitet însă, afişarea (pentru ambele) are cam acelaşi efect: publicitatea şi
opozabilitatea;
d) comitetul ar putea realiza şi măcar un tabel
nominal prin care proprietarii să-şi exprime acordul sau nu, în ceea ce priveşte
colectarea unui astfel de fond;
e) comitetul ar putea să procedeze la convocarea unei
adunări generale prin care proprietarii să-şi exprime poziţia în scris, în baza
declaraţiilor scrise (buletin de vot semnat de către fiecare proprietar);
f) comitetul executiv duce la îndeplinire hotărârile
luate în cadrul adunării generale şi prin urmare pentru a exista o transpunere în
lista de plată a unui astfel de fond, la baza ar trebui să existe o hotărâre a
adunării generale;
g) comitetul executiv avizează toate actele emanate
din partea asociaţiei, ceea ce presupune diligenţă, ceea ce înseamnă că în toată
perioada de vară ar trebui să facă în aşa fel încât să nu se ajungă în iarnă fără
un fond de rulment dimensionat corect.