Apartamentele cu restanţe la întreţinere pot fi ipotecate de Asociaţiile de Proprietari

Conform noii legi, una dintre cele mai periculoase şi controversate norme este cea cu privire la faptul că preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe tară garantat în plată.

Legea nr.196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, publicată în iulie 2017, în Monitorul Oficial şi care a intrat în vigoare pe 28 septembrie 2018 aduce modificări substanţiale vechii legi şi doar în Bucureşti impactează peste 22.000 de asociaţii de proprietari, fără a mai discuta despre restul de pe teritoriul României care se ridică la peste 130.000 de asociaţii. 

 „Modificările dacă nu sunt cunoscute de marea masă a populaţiei pot aduce prejudicii grave atât din punct de vedere financiar, moral sau de orice natură atât celor care trebuie să o implementeze, vezi preşedinţii de asociaţii de proprietari, cât şi locatarilor care se pot trezi în situaţii critice, până într-acolo încât îşi pot pierde locuinţele. Nouă lege pune presiune pe preşedinţii de bloc îngreunând activitatea acestora. Încălcarea sau neducerea la îndeplinire a acestor norme va atrage după şine amenzi usturătoare care vor putea cădea în sarcină administratorului sau preşedintelui de bloc”, declară Ottavio Serbanescu, CEO Cresida.

 Conform noii legi, una dintre cele mai periculoase şi controversate norme este cea cu privire la faptul că preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe tară garantat în plată.  

 Astfel, după această sesizare birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie, astfel conform  art 80 asociaţia de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. 

De asemenea, pentru aceleaşi creanţe, asociaţia de proprietari beneficiază de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele şi celelalte spaţii proprietăti individuale amplasate în condominiul respectiv. 

Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate. Astfel, ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă sumă datorată cu titlu de restanţă. 

Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plată sumei datorate. 

 ”Este ştiut că perioada de iarnă este foarte dificilă pentru mulţi locatari, cheltuielile cu întreţinerea depăşind de multe ori veniturile acestora, astfel noua lege va pune multă presiune pe preşedinţii şi administratorii de blocuri şi implicit va creă situaţii conflictuale între cei dintâi şi locatarii cu probleme, „ declară Ottavio Şerbănescu.

 Vă prezentăm mai jos alte modificări care vor îngreuna muncă administratorilor de bloc: 

 1. Asociaţiile sunt obligate să prezinte proprietarilor fotocopii ale documentelor solicitate. Dacă un proprietar solicita toate documentele asociaţiei din ultimii zece ani, preşedintele trebuie să meargă la un centru de copiere, să facă fotocopii după 120 de dosare a câte 40-50 de pagini fiecare, pe banii solicitantului şi să i le pună la dispoziţie în termen de 5 zile, Altfel, e amendat cu o sumă cuprinsă între 2500 şi 5000 de lei. 

 2. Se îngreunează convocarea adunărilor generale – tabel convocator obligatoriu, iar celor ce nu semnează tabelul convocator trebuie să li se trimită scrisori recomandate cu conţinut declarat şi confirmare de primire. Astfel, convocarea unei adunări generale este o cheltuiala importantă pentru asociaţiile cu un număr mare de apartamente. În plus, dacă nu trimiţi scrisori, eşti amendat. 

 3. Nu se mai pot încredinţa spre folosinţă exclusivă (chiar şi contra cost) părţi din proprietatea comună către proprietari, deoarece este necesar acordul tuturor proprietarilor (100%), lucru imposibil de realizat în practică. În schimb acest lucru se poate face către terţi, deoarece este necesar doar acordul a 2/3 dintre membri. 

 4. Cenzorul trebuie să aibă pregătire economică şi să participe la şedinţele de comitet executiv şi la adunările generale şi să asigure legalitatea acestora, deşi nu are studii juridice.

 5. Casierul trebuie să emită chitanţă separată pentru fiecare fond. Dacă sunt trei-patru fonduri într-o lună, casierul trebuie să emită 4-5 chitanţe pentru fiecare proprietar. 

 6. Preşedintele e obligat să meargă personal la oficiul de cadastru pentru înscrierea/radierea ipotecii în cazul restanţierilor. Altfel riscă o amendă de 2500 la 5000 de lei.  

 ”O altă prevedere care pare absurdă este cea care impune un plafon de casă lunar de 1000 de lei. Ce înseamnă un plafon lunar? Sumă medie aflată în casă, dar din practică este ştiut că după încasările de seară, banii nu pot fi depuşi în bancă decât a două zi şi atunci şoldul casei la sfârşitul zilei este destul de mare fiindcă el cuprinde totalul încasărilor, adică mult mai mult de 1000 de lei. 

Deci, se încalcă legea fără că reprezentanţii asociaţiei de locatari să poată avea o altă soluţie. Întrebarea care se pune este cine plăteşte această amendă??? În acest context, mulţi preşedinţii sunt tentaţi să renunţe fiindcă au un număr nelimitat de atribuţii, pe care dacă nu le îndeplinesc devin contravenienţi şi sunt sancţionaţi cu amenzi cuprinse între 2500 la 5000 de lei. Acelaşi lucru riscă şi cenzorii şi administratorii. Concluzia este că, multe dintre atribuţii sunt derizorii sau greu de îndeplinit de către persone fizice care nu au la îndemână nici timpul, nici pregătirea şi nici infrastructura administrativă pe care o poate oferi o firmă specializată în management rezidenţial, declară Ottavio Serbanescu, CEO Cresida.

 Înfiinţată în 2017, compania Cresida este alternativă la administratorul de bloc tradiţional şi anume persoană fizică. Astfel, compania oferă servicii integrate proprietarilor de apartamente, de la înfiinţarea asociaţiei de proprietari, la administrare şi consultanţă de specialitate.