Secretul locuințelor sociale: cum Viena a devenit cel mai locuibil oraș din lume
0Programul de locuințe sociale din Viena este mai mult decât o politică – în oraș este un ideal fundamental care este o sursă de mândrie imensă, scrie The Guardian.
În capitala Austriei, chiriașii plătesc o treime din cât plătesc oamenii pe chirie la Londra, Paris sau Dublin, scrie publicația.
Primul loc în care s-a mutat Max Schranz după ce și-a părăsit casa familiei este genul pe care mulți tineri profesioniști visează să îl găsească în vârful carierei lor. La doar 26 de ani, locuiește într-un apartament luminos de la etajul cinci, cu tavan înalt, cu vedere la o capitală europeană, la 10 minute de gara centrală și la câțiva pași de cinematografe, teatre și baruri.
Nu a fost nevoie de nici un câștig la loterie sau un fond fiduciar al părinților pentru a face acest vis în realitate: Schranz, care este student la master, plătește 596 EUR (512 GBP) pe lună pentru apartamentul său de 54 de metri pătrați cu două dormitoare - o fracțiune din chiriile tipice pentru la fel. apartamente de dimensiuni similare și amplasate în alte orașe mari europene. În plus, nu a fost nevoit să depună o garanție și contractul de închiriere este nelimitat – teoretic, are voie să-l transmită copiilor sau unui frate atunci când în cele din urmă decide să meargă mai departe. „Sunt conștient că este o existență destul de lipsită de stres”, spune Schranz. „Prietenii mei din alte orașe europene sunt puțin geloși.”
Bine ați venit la Viena, orașul care s-ar putea să fi încălcat codul despre cum să păstrați locuințele din centrul orașului la prețuri accesibile. În timp ce alte orașe se luptă cu creșterea prețurilor de închiriere, parțial alimentate de apartamentele din centrul orașului care sunt folosite ca închirieri de vacanță pe termen scurt sau sunt ținute vacante în mod strategic de speculatorii imobiliari, capitala austriacă contravine tendinței. În locul în care anul trecut și-a păstrat coroana drept cel mai locuibil oraș din lume în indicele anual al Economist, chiriașii din Viena plătesc în medie aproximativ o treime din omologii lor din Londra, Paris sau Dublin, potrivit unui studiu recent al firmei de contabilitate Deloitte.
Cheia chiriilor mici: apartamentele aparțin municipalității
O parte din motivul pentru care apartamentul lui Schranz este atât de accesibil este simplu: este deținut de oraș. Cu aproximativ 220.000 de apartamente închiriate social, Viena este cel mai mare oraș proprietar de locuințe din Europa (în Londra, care are peste 800.000 de apartamente închiriate social, acestea sunt deținute de consiliile locale). Un sfert dintre oamenii care locuiesc în Viena sunt chiriași sociali – dacă includeți și cele aproximativ 200.000 de locuințe cooperative construite cu subvenții municipale, este mai mult de jumătate din populație.
Multe dintre aceste apartamente au apărut în urmă cu un secol, ca parte a unui program de construcție enorm de ambițios, după sfârșitul primului război mondial, când Viena era plină de oameni dezrădăcinați de prăbușirea imperiului habsburgic. Finanțată în principal printr-o taxă ipotetică pe lux, cum ar fi șampania sau călăria, faza inaugurală a „Vienei Roșii”, guvernată de socialiști, a văzut 65.000 de apartamente închiriate social în interiorul orașului până la momentul tentativei de lovitură de stat nazistă din 1934.
Aceste „superblocuri” din anii 20 și 30 nu arată ca locuințe sociale obișnuite. Având în vedere că idealurile moderniste ale școlii contemporane Bauhaus încă nu au captat imaginația arhitecților austrieci, unul dintre ei nu au acoperișuri plate. Cele mai faimoase exemple de locuințe sociale din Viena Roșie, cum ar fi Karl Marx-Hof din districtul 19 sau moșiile presărate de-a lungul „Șoseaua de centură a proletariatului” de pe Margaretengürtel, arată mai mult ca castele sau mănăstiri, cu înfloriri art deco. fatade. După cum a spus istoricul Eve Blau: „Dacă plănuiești ceva radical, nu este o idee rea să fii cât mai conservator posibil.”
Majoritatea proprietăților consiliului din Viena au fost construite după al doilea război mondial și par mai familiare, dar nici măcar ele nu au tendința de a avea stigmatizarea sărăciei și a criminalității asociate cu evoluții similare din SUA sau alte state europene. Apartamentul lui Schranz se află în interiorul Theodor Körner-Hof, un grup construit în anii 50 de 14 blocuri de locuințe din cartierul Margareten, care sunt departe de a fi elegant, dar încă suficient de bine întreținut încât lui Schranz îi place să petreacă în curțile interioare verzi în serile de vară pentru a citi.
Gemeindebauten - „cladiri comunale”
Termenul vienez pentru moșii ca acestea este Gemeindebauten , „cladiri comunale”, care sugerează filozofia lor subiacentă. „Unul dintre conceptele cheie pentru înțelegerea abordării Vienei cu privire la locuințe este sustenabilitatea socială”, spune Maik Novotny, critic de arhitectură pentru ziarul austriac Der Standard. „Pentru a evita crearea de ghetouri și conflictele sociale costisitoare care vin cu ele, orașul se străduiește activ pentru o amestecare de oameni din medii diferite și cu venituri diferite în aceleași moșii. Locuințele sociale nu sunt doar pentru săraci.”
Fiind student fără dizabilități sau persoane aflate în întreținere, Schranz nu ar avea nicio speranță să aplice pentru locuințe sociale în țări precum Marea Britanie, dar la Viena orașul l-a curtat printr-un program pentru chiriași pentru prima dată sub 30 de ani.
„Păstrarea unui amestec de oameni din diferite căi de viață în locuințe sociale este esențială și da, nu este întotdeauna ușor”, spune Kathrin Gaal, viceprimarul și consilier executiv al Vienei pentru locuințe. O tactică este un venit maxim pentru solicitanți de 57.600 EUR pe an pentru persoanele singure și 85.830 EUR pentru gospodăriile cu două persoane. Dar „odată ce te-ai mutat într-un Gemeindebau ca tânăr student, dacă începi să câștigi mai mult odată ce cariera ta progresează, nu te verificăm, pentru că și situația ta s-ar putea înrăutăți din nou”, spune Gaal.
Programul de locuințe sociale din Viena este mai mult decât o politică – în oraș este un ideal fundamental care este o sursă de mândrie imensă. Și ca și în cazul realizărilor progresive similare care impun un consens politic – Serviciul Național de Sănătate din Marea Britanie, să zicem, sau fondul de petrol al Norvegiei – care pot crea puncte oarbe în dezbaterea națională. Discutați cu locuitorii din Gemeindebau, cum ar fi Heinz Barnerth, în vârstă de 76 de ani, un inginer mecanic pensionar care a locuit în ultimele șapte decenii în moșia Reumannhof din Margareten, și va fi neclintit în laudele sale față de ideea care a adus blocul său la viață. în anii 1920. „Modelul Vienei este mai actual ca niciodată, deoarece prețurile de închiriere sunt greu de strâns”, spune el.
Dar realitatea nu este întotdeauna la înălțimea idealului, iar Barnerth este și mai animat când se plânge de timpul necesar orașului pentru a efectua reparații în moșia sa. Lumina de lângă scările care duc la subsol nu mai funcționează de trei săptămâni, iar când se sparge o încuietoare a ușii, locuitorii de obicei nu se deranjează să aștepte ca conducerea centrală să o repare. „Dacă nu alegi un om care să repare broasca peste noapte, drogații încearcă să intre”, spune el. Unul dintre dezavantajele existenței unei singure companii mari, Wiener Wohnen, responsabilă cu gestionarea și întreținerea atât de mult stoc de locuințe în oraș este că exploatarea forestieră și punerea în funcțiune a sarcinilor îngrijitorilor pot duce la blocaje.
80% din vienezi sunt chiriași
„În timp ce 60% dintre locuitorii Vienei au obținut jackpot-ul intrând într-o cooperativă Gemeindebau sau subvenționată, aceasta exclude totuși o mare parte a populației unui oraș în care 80% sunt chiriași. Doar cei care au locuit permanent în Viena de doi ani pot aplica pentru locuințe sociale, iar cei care stau în chirii private se confruntă cu probleme mai familiare din alte orașe europene”, precizează The Guardian.
„În urmă cu douăzeci de ani, chiriile private în Viena erau în mare parte de calitate scăzută și preț scăzut”, spune Justin Kadi, profesor asistent în planificare și locuințe la Universitatea din Cambridge. „Dar în ultimii ani, chiriile private s-au transformat într-un segment al pieței imobiliare din Viena, care în multe cazuri este nu doar de înaltă calitate, ci și destul de scump.”
Acest lucru, explică el, s-a datorat în mare măsură dereglementării de la mijlocul anilor 90, care a permis proprietarilor să taxeze chiriașii nu doar pentru standardele de dimensiune și echipare a locuințelor, ci și pentru locație, ceea ce duce adesea la majorări arbitrare. Ca parte a acelorași reforme, a devenit mai ușor pentru proprietari să limiteze contractele, punând chiriașii privați din Viena într-o poziție mai puțin sigură.
„Singurul lucru pe care alte orașe europene îl pot învăța de la Viena este marketingul lor”, spune Harald Simons, economist și cercetător din Berlin, care a publicat o analiză usturătoare a pieței imobiliare vieneze în 2020. Viena, a doua ca mărime vorbitoare de germană din Europa. oraș, are „o structură a veniturilor care seamănă mai mult cu cea a Berlinului, dar prețurile medii noi de închiriere similare cu cele ale unui oraș cu venituri mari precum Hamburg”, spune Simon. El o critică pe Wiener Wohnen pentru contabilitatea sa opaca, sugerând că finanțele sale sunt într-o situație mai dificilă decât recunoaște senatul de la Viena și că subcheltuielile orașului pentru întreținere îi conduc pe cei cu venituri medii atât de dorite pentru mixul social în închirieri private.
Și totuși, există motive întemeiate pentru care modelul de locuințe sociale din Viena a atras recent o atenție reînnoită și vizite regulate din partea factorilor de decizie internaționali.
Diferența crucială este în tendință. În timp ce numărul de locuințe din sectorul închiriat social din Londra a rămas în general stabil, la aproximativ 800.000, de exemplu, cota sa din fondul de locuințe al orașului continuă să scadă parțial datorită transformării lor în case private prin dreptul de cumpărare și în parte din cauza lipsei de noi locuințe construite în timp ce capitala Regatului Unit continuă să crească. Cifrele publicate chiar înainte de Crăciun arată că 105.000 de gospodării din Marea Britanie sunt blocate în locuințe temporare din cauza lipsei de locuințe sociale. Multe orașe din Europa continentală se luptă cu probleme similare: Berlinul, de exemplu, după ce și-a ratat ținta de 20.000 de locuințe noi în 2022, a reușit să construiască doar aproximativ 16.000 anul trecut.
Viena nu și-a vândut apartamentele municipale, așa cum au făcut alte orașe
Viena, în schimb, are avantajul de a se afla într-o poziție de monopol la care nu a renunțat niciodată. „Nu am cedat niciodată tentației de a ne vinde apartamentele municipale sau subvenționate, așa cum au făcut multe alte orașe europene pentru a-și astupa bugetele”, spune Gaal. „Înseamnă că stocul nostru de locuințe este încă vast.”
În urmă cu aproximativ 40 de ani, Viena a început un „fond de achiziții de terenuri și reînnoire urbană” care rezervă terenuri în oraș exclusiv pentru locuințe sociale: are în prezent 3m mp de spațiu, inclusiv terenuri agricole sau necultivate, căi ferate dezafectate și spitale goale, care poate scoate la licitație exclusiv dezvoltatorilor sociali. „Acest tip de stocare sistemică ar putea fi ceva cu care și alte țări ar putea începe”, spune Gaal.
În 2019, Viena a introdus o nouă regulă de zonare care înseamnă că în dezvoltările cu o suprafață de locuit mai mare de 5.000 de metri pătrați, două treimi trebuie să fie locuințe subvenționate. „Pentru orașe, întrebarea este întotdeauna dacă au o poziție bună de negociere cu proprietarii de terenuri”, admite chiar și scepticul Vienez Simons. „Și Viena are o poziție bună de negociere.” Fondul de achiziții de terenuri al orașului se coordonează îndeaproape cu departamentul care eliberează autorizațiile de planificare și poate încheia contracte în consecință.
Rămâne de văzut dacă Viena își va atinge obiectivul de a construi 5.500 de noi apartamente Gemeindebau până în 2025 și dacă acest lucru va fi suficient dacă se așteaptă ca orașul să revină la nivelul populației din 1910 până în 2038 este o altă întrebare. Dar face pași tangibili. După o înghețare de 11 ani a noilor dezvoltări de locuințe sociale, orașul a reluat construirea de noi blocuri Gemeindebau în 2015 și a alocat 557 de milioane de euro pentru noi dezvoltări în 2024. Una dintre cele mai recente finalizate, de către firma locală de arhitectură WUP, se află La aproximativ 7 km est de centrul orașului în Seestadt Aspern, un nou centru urban care crește pe locul unui fost aerodrom.
Margarete Stoklassa, în vârstă de 73 de ani, și soțul ei s-au mutat într-unul dintre cele 74 de apartamente dintr-o moșie din centrul orașului în aprilie anul trecut, deoarece aveau nevoie de acces fără bariere și par mai mult decât mulțumiți. La 50 de metri pătrați, noua lor casă nu este imensă, dar un plan circular și mai mulți pereți glisanți înseamnă că „uneori ajung să mă joc de-a v-ați ascunselea cu soțul meu”, spune Stoklassa. "Sunt foarte fericit; tot ce am nevoie este aici.” Cuplul plătește 520 de euro în chirie pe lună.
Fațadele noii epoci Gemeindebau sunt pictate în roșu, albastru și verde, care fac referire la fortărețele puternice din perioada Vienei Roșii, deși prețurile materialelor de construcție ajungând la vârf în timpul fazei de construcție, există o mulțime de beton și oțel galvanizat. „Creșterea costului materiilor prime ne-a forțat să ne concentrăm asupra a ceea ce este cu adevărat locuințe sociale”, spune arhitectul Bernhard Weinberger. După ce au predominat timp de mai bine de un secol, idealurile Vienei de viață în comun au arătat că pot rezista testului timpului. „Această clădire ar trebui să rămână în picioare peste 200 de ani”, spune el.
Se încarcă comentariile...
