Cu cât și de ce cresc dobânzile creditelor ipotecare

Dobânzile medii ale creditelor ipotecare noi, atât cele fixe, care reprezintă peste 99% din volumul de credite ipotecare noi acordate în prezent, cât și cele variabile, vor crește în a doua parte a anului, potrivit unei analize de profil.

IRCC, indicele folosit ca referință pentru calcularea dobânzilor variabile, va avea o valoare de aproximativ 6% în ultimul trimestru al anului, conform cotațiilor zilnice actuale, în creștere de la 5,55% în prezent.

De asemenea, calculele Ipotecare.ro și SVN Credit Romania arată că dobânzile fixe medii pentru creditele ipotecare noi acordate în București vor crește în a doua parte a anului la aproximativ 5,95%, comparativ cu un nivel actual de circa 5,45%. Dobânda medie pentru creditele ipotecare noi acordate în București a fost la începutul acestui an de aproximativ 5,75% potrivit calculelor companiilor bazate pe date din piața bancară.

„Dobânzile ipotecare vor crește până la finalul anului deoarece rata inflației a rămas la un nivel ridicat, Banca Națională menținând la rândul ei rata dobânzii de politică monetară la nivelul de 6,5%. Pe de altă parte, în ciuda acestor creșteri, dobânzile fixe vor fi în continuare mult mai atractive comparativ cu cele variabile și vor fi cu cel puțin 1% mai mici comparativ cu cele înregistrate în 2023”, a declarat Alexandru Rădulescu, managing partner SVN Romania | Credit & Financial Solutions, partenerul exclusiv al Ipotecare.ro.

În același timp, perioada de dobândă fixă a zeci de mii de credite ipotecare acordate la finalul lui 2022 și în prima parte a anului 2023 va expira până la finalul acestui an și în primele luni din 2026. Dobânzile medii fixe estimate pentru finalul anului curent sunt însă în continuare mai mici comparativ cu cele existente în 2022 – 2023.

„Persoanele care au contractat un credit ipotecar cu dobândă fixă și a căror perioadă de dobândă fixă se apropie de final, trebuie să fie atente la ofertele actuale, care sunt mai bune față de cele din urmă cu trei ani. Refinanțarea poate fi efectuată oricând pe durata creditului și pot obține economii la ratele lunare. Pot folosi numeroase tool-uri și site-uri online, pot apela la sfaturile unui broker de credite specializat și pot afla cu rapiditate care sunt cele mai bune oferte și la ce sume se pot încadra. Recomandăm și securizarea unui nivel de dobândă fixă printr-o pre-aprobare pentru cei care caută o locuință nouă”, a adăugat Alexandru Rădulescu.

Creșterea dobânzilor estimată pentru a doua jumătate a anului curent se va traduce printr-o rată lunară mai mare cu circa 90 de lei pentru un credit ipotecar nou, în valoare de 70.000 de euro și contractat pe o perioadă de 25 de ani (avans 15%). Pe de altă parte, rata va fi cu doar circa 36 de lei mai mare față de nivelul înregistrat la începutul anului și cu aproximativ 90 de lei mai mică comparativ cu cea înregistrată acum un an, în vara lui 2024.

Valoarea creditelor ipotecare a crescut enorm anul trecut

Românii au împrumutat 9,2 milioane de euro anul trecut să-și cumpere locuințe, cu 42% mai mult decât în anul 2023, potrivit BNR, una dintre explicații putând fi și scăderea ponderii ratelor la creditele ipotecare în veniturile lunare.

În 2024 au fost acordate în total la nivel național credite ipotecare în valoare de 9,2 miliarde de euro potrivit datelor Băncii Naționale a României (BNR), în creștere cu 42% comparativ cu anul 2023, acestea incluzând însă și refinanțările, conversiile, transferurile și restructurările.

Numărul caselor și apartamentelor vândute în 2024 la nivel național a crescut cu 6,6% comparativ cu 2023, potrivit statisticilor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, în timp ce în București – Ilfov s-au vândut cu 7,6% mai multe locuințe în 2024.

Pe de altă parte, ratele creditelor ipotecare au scăzut ca pondere în veniturile unui debitor pe termen lung, în ciuda variației dobânzilor, care pot ajunge și la câteva puncte procentuale, potrivit unei analize realizate brokerul online Ipotecare.ro.

Un credit ipotecar se rambursează, în medie, în 15 ani

Potrivit acesteia, durata medie de rambursare a unui credit ipotecar este de aproximativ 15 ani în România. Dobânda medie a unui credit ipotecar în lei, echivalent a 65.000 de euro, contractat în 2011, era de 8,88% pe an (ROBOR 3M + marjă fixă de 3%). Rata medie a acestuia era de 2.381 de lei, reprezentând 160% din salariul mediu la nivel național (1.417 lei) înregistrat la jumătatea anului menționat.

Dobânda creditului ipotecar analizat a variat de mai multe ori pe parcursul celor 15 ani analizați: mai întâi s-a înregistrat o scădere graduală, până la un nivel de 3,78% pe an în 2016, când rata a ajuns la 1.506 lei, reprezentând 72% din salariul mediu net la nivel național.

Ulterior, dobânda a crescut până la 5.93% / an, nivel înregistrat în 2019, când rata a ajuns la o valoare de 1.868 de lei, reprezentând 59% din salariul mediu net la nivel național. A urmat o nouă perioadă de scăderi de dobânzi, determinate de măsurile fiscale menite să atenueze efectele pandemiei Covid-19, dobânda medie reducându-se astfel la 4,47% în 2021, când rata aceluiași credit a ajuns la 1.618 lei sau 45% din salariul mediu net la nivel național.

Vârful dobânzilor, atins în 2023

2023 a adus un nou vârf de dobânzi, când refinanțarea creditului menționat ar fi putut aduce o dobândă fixă de 7,32%, rata ajungând la 2.123 de lei sau 46% din salariul mediu net la nivel național – ponderea ratei ar fi crescut astfel cu doar un procent în salariul mediu, deși dobânda a crescut cu aproape două treimi.

În prezent, dobânda medie fixă pentru creditele ipotecare este de aproximativ 5,60% potrivit calculelor Ipotecare.ro, rata creditului ipotecar contractat în 2011 ajungând la 1.810 lei, adică aproximativ 33% din salariul mediu net de 5.351 de lei înregistrat la nivel național în luna februarie a acestui an.

„Un credit ipotecar trebuie analizat pe o durată de 10 – 15 ani, în care avem și perioade cu dobânzi foarte scăzute, dar și perioade cu dobânzi foarte ridicate. În ansamblu însă, ratele ajung să dețină o pondere tot mai redusă în veniturile unui debitor, în ciuda anumitor perioade de creșteri de dobânzi. În plus, debitorii ar trebui să ia în calcul o metodă de refinanțare, cel puțin o dată pe durata de rambursare a unui credit, reducerile de dobândă și implicit a ratelor putând să fie substanțiale”, a explicat Alexandru Rădulescu.

Dobândă medie a creditului analizat a fost de circa 5,88% în perioada 2011 – 2025, în timp ce rata medie achitată a fost de aproximativ 1.863 de lei, cu 357 de lei mai mare față de cel mai mic nivel înregistrat dar și cu 518 lei mai mică comparativ cu nivelul maxim înregistrat.