Statul face un pas înapoi: impozitul pe valoarea de piață a clădirilor, amânat

Impozitarea clădirilor la valoarea de piață a fost amânată în ședința de Guvern de miercuri, aceasta urmând să fie aplicată din 2027, a informat Executivul, prezentând măsurile care vor duce însă la majorarea altor taxe din 2026.

Guvernul a adoptat miercuri o ordonanță de urgență pentru modificarea Legii nr. 239/2025 privind stabilirea unor măsuri de redresare și eficientizare a resurselor publice și pentru modificarea și completarea unor acte normative.

Principalele măsuri sunt:

Consiliile locale stabilesc cotele impozitelor și taxelor pentru 2026

-  Consiliile locale și Consiliul General al Municipiului București vor aproba, până la data de 31 decembrie 2025, hotărârile privind cotele impozitelor și taxelor stabilite pentru anul 2026, potrivit actului normativ adoptat de Guvern. Înainte de intrarea în vigoare a prezentei reglementări, autoritățile publice locale aveau obligația de adopta hotărârile cu cel puțin 3 zile lucrătoare înainte de expirarea exercițiului bugetar.

- Ordonatorii principali de credite ai bugetelor locale au obligația de a comunica Direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice/administrațiilor județene ale finanţelor publice hotărârile consiliului local/Consiliului General al Municipiului București, în termen de 3 zile lucrătoare, de la data adoptării. Ordonanța de urgență introduce o nouă sancțiune pentru neadoptare a hotărârii de consiliu local, prin posibilitatea Ministerului Finanțelor de a sista temporar alimentarea cu cote defalcate din impozitul pe venit și sume pentru echilibrare, cu excepția cheltuielilor salariale și sociale obligatorii. Avantajul este că situația privind taxele și impozitele locale este clarificată până la 31 decembrie, în condițiile de întârziere a publicării pachetului doi de măsuri fiscal-bugetare, urmare a întârzierii deciziei CCR.

- Noile reglementări adoptate de Guvern vor permite autorităților locale aprobarea de îndată, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2025, hotărâri ale consiliilor locale/hotărâre a Consiliului General al Municipiului București cu privire la impozitele și taxele locale, în limitele și în condițiile prevăzute de Legea nr.227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

De asemenea, prin Ordonanța de Urgență adoptată astăzi se armonizează unele termene de intrare în vigoare a unor taxe și impozite locale. Ordonanța de urgență clarifică și ajustează, înainte de intrarea în vigoare, unele prevederi ale Legii nr. 239/2025, publicată luni și care urmează să intre în vigoare în 18 decembrie 2025, în vederea asigurării unei aplicări unitare și coerente la nivelul autorităților publice locale.

Regimul actual de impozitare a clădirilor rezidențiale se menține până în 2027

• Consiliile locale pot adopta hotărârile privind taxele și impozitele locale până la 31 decembrie, prin convocarea de îndată a ședințelor.

• Celelalte taxe și impozite locale, altele decât cele pentru clădiri și terenuri, pot fi indexate cu rata inflației.

• Regimul actual de impozitare a clădirilor rezidențiale se menține până în 2027, inclusiv pentru persoanele juridice, urmând ca din 2027 impozitarea să se facă pe baza valorii de piață, conform reformei asumate prin PNRR.

• Sunt operate corecții tehnice și de redactare, fără impact asupra conținutului reformei.

Măsurile asigură clarificări pentru autoritățile locale și contribuabili, în acord cu angajamentele României prin PNRR.

e-Proprietatea, gata abia în 2027

Consultanții fiscali avertizau luna trecută că e-Proprietatea, sistemul informatic integrat, dezvoltat de Ministerul Finanțelor și Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF), care va centraliza toate datele despre proprietățile imobiliare din România, ar putea fi dat în folosință abia în 2027.

În prezent, primăriile, ANAF și Oficiul de Cadastru (OCPI) dețin baze de date separate, ceea ce duce adesea la înregistrări incorecte sau incomplete. Dacă ai cumpărat, moștenit ori construit recent un imobil, ai putut observa că informațiile nu apar de fiecare dată sincronizate sau actualizate între instituții. Acest lucru creează dificultăți la plată, conduce la evaluări greșite și poate chiar amâna tranzacții deoarece documentele nu corespund realității din teren.

Prin e-Proprietatea, autoritățile integrează datele într-un singur cont digital. Statul urmărește să colecteze sumele corecte la buget, reducând pierderile cauzate de proprietăți neînregistrate sau declarate greșit. Pentru tine, schimbarea aduce mai mult control și trasabilitate. Poți rezolva rapid orice neconcordanță și previi sancțiunile cauzate de erori administrative.

Sistemul e-Proprietatea ar fi trebuit să devină funcțional de la 1 ianuarie 2026, însă specialiștii în taxe ai EY România au afirmat că va putea fi folosit cel mai devreme în 2027.

„O clădire o voi impozita pe baza valorii ei de piaţă. Pentru asta trebuie să ai o bază de date care să furnizeze această valoare de piaţă. Această bază de date s-a creat sau se va crea, de fapt, acesta este cuvântul corect în viitor, viitorul însemnând 2027, aşa cum arată lucrurile în momentul de faţă, din păcate.

De ce? Pentru că din 2022 şi până acum în primul rând au apărut obiecţii, foarte corecte de altfel, din partea ANEVAR, din partea Uniunii Notarilor, din partea autorităţilor locale, spunând "cum pot să am garanţia că valoarea aceea de piaţă este cea corectă", "cum pot să am garanţia că se va ajusta în mod corect, în viitor, în funcţie de cum fluctuează piaţa" şi "cum pot eu să mă asigur că platforma pe care o folosesc este una ok?".

Banca Mondială a venit şi a pus presiune şi a spus "indiferent ce comentaţi va trebui să aveţi sistemul de impozitare a proprietăţilor aşa cum trebuie făcut". Presiunea asta plus PNRR-ul a dus în cele din urmă, şi acesta este status quo-ul în momentul de faţă, la definirea eProprietate ca fiind obiectiv strategic naţional. Deci se va face, se va întâmpla în 2027. Întrebarea clară va fi "ok şi ce efect va avea pentru mine, contribuabil, această platformă şi acest sistem modificat de impozitare a proprietăţilor?". Şi răspunsul trist, dar adevărat, este următorul: efectul va fi unul mare. Probabil că ştiţi, pentru o persoană fizică va apărea o triplare a impozitului pe proprietăţi, pentru nişte clădiri de peste 2,5 milioane de lei", a spus Andra Caşu, la o întâlnire cu jurnaliştii.

Ea a declarat că la terenuri se aşteaptă o dublare a valorii impozitelor.

Guvernul a stabilit, în luna octombrie a anului trecut, prin ordonanţă de urgenţă, că actualul sistem de calcul al impozitului pe clădiri şi al impozitului pe teren se va menţine până la începutul anului 2026.

Astfel, Executivul a aprobat prorogarea termenului de intrare în vigoare a dispoziţiilor referitoare la impozitul pe clădiri şi impozitul pe teren prevăzute de OG nr.16/2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr.227/2015 privind Codul fiscal, abrogarea unor acte normative şi alte măsuri financiar-fiscale, de la data de 1 ianuarie 2025 la data de 1 ianuarie 2026.

Baza de impozitare crește de la 1.000 lei la 2.677 lei

Creșteri semnificative ale impozitelor pe clădiri, terenuri și mijloace de transport, în principal pentru persoane fizice, sunt incluse în proiectul de modificare a Codului fiscal din cel de-al doilea pachet legislativ pentru care guvernul și-a asumat răspunderea în Parlament.

Potrivit specialiștilor în fiscalitate de la PwC, sunt eliminate multe facilități privind taxele locale atât la persoane fizice, cât și la persoane juridice. 

„Impozitarea proprietăților imobiliare este o măsură aflată de câțiva ani pe agenda executivului ca parte a angajamentului luat prin PNRR la capitolul reforma fiscală, fiind totodată o propunere înaintată și în analiza sistemului fiscal realizată de Banca Mondială. De altfel, există un act normativ care vizează modificarea impozitului pe clădiri, publicat încă din 2022, respectiv Ordonanța nr. 16/2022 care prevede determinarea valorii impozabile a clădirilor pe baza studiilor de piață. Aplicabilitatea acesteia a fost însă succesiv amânată, fiind justificată de necesitatea dezvoltării unui sistem informatic specific”, au explicat fiscaliștii. 

În contextul actual, având în vedere intenția Guvernului de a modifica regimul de impozitare aplicabil clădirilor, prevederile incluse în cel de-al doilea pachet legislativ al recentei reforme fiscale, deși nu complet neașteptate, generează implicații semnificative pentru toate categoriile de contribuabili.  

Majorarea bazei de impozitare cu 170% ar putea aduce foarte multe litigii

„Cea mai importantă modificare dintre cele ce vizează persoanele juridice o reprezintă, in opinia noastră, majorarea cu aproximativ 170% a valorii impozabile pe metru pătrat pentru terenuri deținute de persoane juridice pentru că va genera un impact fiscal semnificativ, în special, pentru companiile cu portofolii extinse de terenuri”, au declarat specialiștii PwC, precizând că această creștere poate afecta direct cash-flow-ul și planificarea bugetară, în contextul în care impozitul pe terenuri reprezintă o componentă fixă și recurentă a costurilor operaționale.   

„Având în vedere amploarea modificării, nu excludem ca această măsură să genereze un număr crescut de litigii privind anularea hotărârilor consiliilor locale (HCL), fiind cunoscut faptul că, în practică, unele instanțe au anulat în trecut hotărâri ale autorităților locale care nu erau fundamentate legal sau care aplicau majorări disproporționate. De asemenea, contribuabilii au contestat deciziile de impunere emise în baza unor astfel de HCL-uri, iar unele instanțe au admis cererile, anulând inclusiv obligațiile fiscale stabilite în mod nelegal. În plus, credem că la nivelul contribuabililor persoane juridice, redevine de actualitate, în contextul acestor modificări, posibilitatea reevaluării clădirilor deținute in proprietate, pentru asigurarea unei impozitări corecte, raportat la perioada curentă”, susțin experții, sintetizând principalele noutăți în funcție de categoria vizată: persoane fizice, persoane juridice, precum și aspectele relevante pentru sectorul agricol. 

La solicitarea „Adevărul”, experții PwC au explicat: „Creșterea este a bazei de impozitare care este cea la care se aplică o cotă de impozit. Pentru claritate, acum baza de impozitare este 1.000 lei și se majorează la 2677 lei, deci cu 170%. La această bază se aplică cota de impozit stabilită prin Hotărârea Consiliului local pe baza prevederilor Codului fiscal. Această cotă diferă de la o localitate la alta. Baza de impozitare nu este același lucru cu impozitul. Impozitul este rezultat din aplicarea unei cote la o bază de impozitare”.